黨建引領集聚社區治理強大合力

[摘要] 推動社區治理“三率”建設是落實市委要求，推進社區治理現代化，增強人民群眾獲得感幸福感安全感的重要影響因素和關鍵環節。朝陽區堅持以黨建為引領，持續拓展物業管理內涵，建立政社協同聯動、物業服務完善、業主自治有序、治管相互銜接的責任體系，立體全面推動“法治物業、規范物業、智慧物業、品牌物業、安全物業”建設，通過推進“三率”建設，主動探索解決基層治理的重點、難點問題，創新社區治理體制機制，完善基層治理方式，著力提升社會治理的能力和水平。

[關鍵詞] 黨建引領;" 社區治理;" 物業管理

[中圖分類號] D616" " " " "[文獻標識碼] A" " " " "[文章編號] 0529-1445（2021）08-0071-04

黨的十九屆五中全會提出，“十四五”期間要努力實現“社會治理特別是基層治理水平明顯提高”的目標，這對夯實社會治理基礎、構建社會治理新格局、增強人民群眾的獲得感幸福感安全感具有重要意義。社會治理的基礎在基層，根基在社區。基層黨組織、業委會（物管會）、物業服務機構作為社區治理的“三劍客”，已成為推動基層治理現代化的重要影響因素和關鍵環節。

社區治理“三率”建設的內涵要求

社區治理“三率”（小區業委會組建率、物業管理覆蓋率、黨的組織和工作覆蓋率）建設是健全黨組織領導下社區自治機制的重要基礎，是構建黨建引領社區治理框架下物業管理體系的重要抓手，是抓住人民在提升居民獲得感幸福感安全感目標下化解基層矛盾糾紛的重要環節。“三率”建設的提出，抓住了人民群眾最關心最直接最現實的利益問題，明確了黨組織領導下社區黨組織、業委會（物管會）、物業服務機構間的協調運行機制，有助于充分調動社區居民參與社區治理的積極性，形成社區治理合力。

“三率”建設的現實需求。物業服務覆蓋率建設回應了居民對專業物業服務和宜居宜業生活的內在需求。部分老舊小區還未引入專業物業服務，部分有物業服務的小區，專業化水平也有較大提升空間。業委會（物管會）覆蓋率建設回應了居民對社區自治和參與社區治理的內在需求。業委會（物管會）為居民提供了制度性參與社區治理的渠道，為充分調動居民參與社區治理提供了基礎和條件。黨的組織和工作覆蓋率建設回應了社區治理中方向把握和效果保障的內在需求，有助于發揮黨組織引領作用，以居民利益為中心，監督指導業委會選舉，推動物業提高服務水平，化解物業管理矛盾和糾紛。加強黨的組織建設也利于對社區資源進行系統挖掘與整合。

“三率”建設的內在聯系。社區治理“三率”建設體現了物業管理的商品屬性和社會屬性。業委會（物管會）與物業服務機構之間既是商品服務關系又是協商合作關系;社區居委會指導和監督業委會（物管會）和物業服務的工作，形成共商共建共享的社會治理關系，通過在業委會（物管會）、物業服務機構中建立黨組織，發揮黨建引領作用，實現商品關系與社會關系的有機結合。“三率”建設有助于推動物業管理從商品關系和單位制模式向社區治理體系的轉變。社區治理“三率”建設構建了黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，一方面規范了以合同為紐帶的物業管理商品關系，另一方面將物業管理納入社區治理體系，強化了黨建引領、政府治理和居民自治的良性互動。

“三率”建設的制度性根源。共有產權是物業問題產生的制度性根源。共有產權主要涉及3個物業問題，即共有產權不清導致的共有部位使用權紛爭，共有產權不清導致的共有部分收益的紛爭，以及共有產權不清導致的動用公共維修金難問題，并由此衍生公共設備設施修繕難的問題。共有產權歸全體業主所有，需建立業主組織行使業主權利。隨著人們對宜居宜業生活需求的不斷提升，物業管理的內容和服務也在不斷拓展。在新冠肺炎疫情防控和垃圾分類等工作中，物業服務機構逐漸承擔部分公共服務的職能，這就需要在黨建引領下整合多方主體推動多元治理。

朝陽區物業管理的階段性特征

由于城市經濟的轉型升級，朝陽區形成了傳統與現代交融的城市發展形態，物業類型十分復雜，社區治理難度較大。在推進社區治理“三率”建設過程中，需要針對不同物業類型探索創新各類治理模式，提升社區治理“三率”建設整體水平。

從發展歷程上來看，朝陽區的物業管理大致可以分為4個階段：一是計劃經濟時期的福利分房階段（1949—1978年）。我國實行福利化的住房政策，單位是房屋產權主體，承擔物業管理責任，職工僅擁有房屋居住權。朝陽區的公房主要包括單位、城市兩種直管公房，其中單位直管公房占絕大多數，城市直管公房發揮補充作用。二是改革開放后的住房制度改革階段（1979—1997年）。我國形成了福利分配和市場分配混合的住房制度，朝陽區部分單位延續了低租金的住房分配制度，另一部分單位開始出售公房，居民擁有了個人住房的專有產權，但原產權單位或接管單位仍掌握共有產權提供物業服務，這個階段形成的復雜房屋產權關系為以后的物業管理問題埋下了隱患。三是1998年后完全取消實物性分房階段（1998—2015年）。我國建立了保障性住房和商品性住房并行的雙軌制住房制度。一方面，朝陽區部分擁有公房的單位繼續按照市場價、標準價或成本價出售公房但仍然承擔物業管理責任;另一方面，住房市場全面進入商品化時代，物業管理逐步向市場化轉型。四是國企物業移交階段（2016年至今）。2016年以來，北京市開展了市屬國有企業非經營性資產及在京中央企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作。在此階段，商品房小區逐步發展起來，形成了新型物業管理形態。

從產權角度可將現有小區分為老舊小區和商品房小區兩類，朝陽區物業管理既面臨歷史遺留的老舊小區改造升級問題，又面臨在新建商品房小區中構建現代物業管理體系問題，處于新舊問題交織的復雜階段，增加了物業管理難度。因此，明確復雜的房屋產權關系，著力提升物業管理水平是朝陽區社區治理“三率”建設的核心問題。

推動社區治理“三率”建設的關鍵環節

社區治理“三率”建設是一項系統工程，要牢牢牽住制約物業管理體系構建和運行的“牛鼻子”，繼續堅持以黨建為引領，進一步拓展物業管理的內涵，逐步理順物業服務機構、業委會（物管會）等各方關系，建立政社協同聯動、物業服務完善、業主自治有序、治管相互銜接的責任體系，立體全面推動“法治物業、規范物業、智慧物業、品牌物業、安全物業”建設，推進社區治理體系和治理能力現代化。

整體聯動，增強“三率”協同效應。要著眼整體，構建黨建引領下的物業管理體系。深入落實新修訂的《北京市物業管理條例》，提高居民自治自律的意識，推動建立科學的規則、制度、平臺，完善行業監督機制，促使參與物業管理的各方通過議事協商達成一致。探索建立街鄉、社區黨組織領導下的社區治理議事平臺，加強街鄉、社區黨組織對社區治理的領導，充分發揮社區居委會、業委會（物管會）、物業服務機構作用，形成黨組織領導下“三位一體”治理格局。定期召開物業服務管理工作聯席會議，協調解決物業管理問題和矛盾糾紛。構建街鄉、社區黨組織、社區居委會、業委會（物管會）、居民、物業服務機構等多方聯動工作機制，推動形成社區治理共建共治共享格局。要夯實責任，明確清單制度下的各方管理責任。街鄉、社區黨組織負責全面加強對物業管理工作的領導，社區居委會負責指導和監督物業服務機構和業委會（物管會）依法依規履職。業委會（物管會）負責組織業主行使業主權利，發揮業主自治和監督物業服務機構職能。物業服務機構通過利用市場化機制提供高質量物業服務能力，履行垃圾分類、社區治安管理等公共事務的職責，提高社區治理整體水平。同時，明確物業服務機構社區治理責任人的地位，建立政府購買服務機制，出臺購買服務項目清單，并給予相應的配套政策支持。要狠抓服務，創新工作方法不斷提高管理水平。充分發揮物業在社區治理中的安全保障作用，構建安全管理工作責任制，督促物業服務機構、業委會加強安全隱患排查，做好各項安全保障工作，切實維護社區穩定。深化“街鄉吹哨、部門報到”改革，推動物業服務從接訴即辦向未訴先辦、防患預辦轉變。廣泛征集居民業主意見，摸清物業服務需求，把物業服務機構、業委會（物管會）和居民自管會等自治組織納入黨政群共商共治工作機制，提升物業管理能力和服務水平。

多措并舉，提升物業服務水平和質量。推動行業自律，強化物業行業協會職能。發揮物業協會和物業聯盟作用，幫助物業服務機構進行服務流程設計，提高物業服務專業化水平。強化物業行業協會對物業服務機構及其從業人員的自律性監管，賦予物業行業協會開展物業服務評價及違規懲戒等職能。探索創新“業必歸會”，推動物業服務機構組織化建設，以加強行業自律，規范市場秩序。提高履約水平，構建物業服務信用評價機制。細化物業服務標準，完善物業服務定價機制、評價機制，按照等級科學劃分收費依據，實現物業項目考評量化管理、動態監管。建立物業服務機構信用管理體系和“紅黑榜”機制，將垃圾分類、智慧平安社區建設等工作納入物業信用管理評價體系，對物業服務機構、職業經理人進行星級評定，將企業信用等級作為業主選聘、續聘、解聘企業的依據。嚴厲打擊物業服務違法和違規失信行為，采取約談企業負責人、信用記減分、取締評優評星資格、限制企業招投標期限等方式，督促企業依法履職、依約盡責，構建質價相符的物業服務環境。實行市場調節，完善物業服務市場化機制。開展物業費核定工作，根據不同小區情況確定物業服務項目清單、服務內容及收費標準并予以公示。建立物業服務收費市場調節機制，指導物業管理行業協會監測、發布物業服務項目成本信息和計價規則，根據市場變化適當調節物業收費標準。鼓勵物業服務機構提供“菜單式”服務，業主根據需要選擇付費增值服務。探索推廣物業服務酬金制、信托式物業等創新物業費使用方式，提高物業費使用透明度。抓好綜合治理，推動老舊小區向專業物業轉型。根據物業管理實際需要，制定物業管理區域優化及物業管理服務配套設施劃分意見，建立和規范物業管理區域劃分程序，推動小區共用部分的空間利用和資源開發，開展物業增值服務。加大對老舊小區綜合整治的政策支持力度，按照多方參與原則，積極推廣“勁松模式”，鼓勵引入社會資本，解決老舊小區物業管理資金來源問題。充分發揮國企托底作用，加快國有物業服務機構入駐，推動物業管理轉型升級。

指導監督，促進業委會（物管會）規范運作。加強指導，提升業委會（物管會）工作能力。街鄉層面成立業委會（物管會）指導辦公室或專業的社區社會組織，探索街鄉與業委會（物管會）結對幫扶和跟蹤監督工作模式，定期與業委會（物管會）主任溝通交流。區級層面成立業委會（物管會）協會，加強業委會（物管會）工作交流，推進業委會（物管會）自治規范化。通過政府購買專業服務等方式加強對業委會（物管會）的指導培訓，全面提升業委會（物管會）的履職能力。多方監督，規范業委會（物管會）的組建與運行。完善業委會（物管會）運行工作細則，建立公開透明機制，業委會（物管會）定期通過小區公示欄、微信公眾平臺和微信群等渠道公開財務收支和業主大會決議執行情況，拓展業主監督渠道。將業委會（物管會）管理工作納入社區綜合治理目標管理和街鄉工作考核范圍，建立業委會（物管會）信用評價體系，使業委會（物管會）成為社區基層治理的重要力量。建立房管局、街鄉、社區居委會、物業服務機構、業主等共同參與的業委會（物管會）評價考核管理機制，對不合格的業委會（物管會）成員進行罷免。

數字監管，推動社區治理精細化發展。運用數字技術，提高智慧社區發展水平。搭建“智慧物業”綜合服務管理平臺，為解決物業管理中的重點難點問題提供信息化資源支持。通過電子監測、數據網絡實現對垃圾分類、停車管理、居民安全和商業運營管理等的綜合決策支撐，邀請第三方評價機構建立智慧社區系統，長期運行監測數據，助力街區智慧化精細管理。推動網絡技術在教育、政務、社會管理等領域的深度應用，努力提升社區治理所需專業能力和專業水平。通過政策和公共服務平臺支持物業服務機構在管理、服務和技術上創新，提高經營效益，提升服務質量，研發智慧物業新技術。整合分散信息，強化對社區基礎要素的動態管理。強化對社區各類基礎要素的動態管理，提升社區治理信息化和智能化水平。依托“兩網融合”等大數據資源平臺，拓展“互聯網+社區治理”，及時動態更新完善社區實有人口、房屋、車輛、車位等基礎要素信息數據，健全完善對信息數據的綜合分析和精準推送機制，提升社區治理的服務效能。建立健全面向社區治理的主題數據庫，推動社區按需共享數據，為社區精細化治理和精準化服務提供支撐。加強數據分析，充分發揮12345市民熱線的作用。推動12345市民熱線數據與社區網格數據、社區物聯網數據等的聚集，充分發揮熱線數據粒度小、精度高和實效強的優勢，實現精準定位、靶向治理。利用12345市民熱線數據建立社區治理主題專報制度，按月統計分析熱線數據中的社區治理和物業管理問題，深入挖掘數據間的關聯性，推動熱線由事后決策向“精報”“實報”“預報”轉變。

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（作者簡介：王灝，中共北京市朝陽區委書記）

責任編輯 / 宋明晏