蛋殼“唇亡”，自如“齒寒”

鋅財經(jīng)

斷臂

其實自如“斷臂求生”的動作已久。

小王在自如連續(xù)租住了兩年，直到2020年9月，自如管家突然給他打電話，要他盡快在一個月內(nèi)搬走。管家的說法是“房東臨時要收房，所以只能解約”。與小王相同遭遇的租客不止一人，早在幾個月前，就陸續(xù)有租客接到自如通知，要求解約，并承諾賠償一個月租金，理由均為“房東臨時要收房”。但小王從其他片區(qū)的自如管家處了解到，“其實不是房東要收房，是你們住的這間房子成本收不回來，自如為了止損，只能和房東解約。”

而多位房東卻表示，自如管家針對租客和房東準(zhǔn)備了兩套說辭，管家多次向房東打電話要求降租，理由是“租客嫌租金太高不租了，房屋只能空置”，房東如果堅持不降租，只能解約。事實上，自如的房東和租客信息完全不對稱，房東降租后的金額也并未體現(xiàn)在租客交付的租金中。

自如內(nèi)部人士透露，受疫情影響，2020年房租水平普遍降低，導(dǎo)致自如房源空置率增加。自如收房這一動作其實從2020年6月就開始了，后臺會測算每套房子的成本，如果成本過高，就先跟房東商量降租，房東不同意降租，就實施解約。

自如房源成本倒掛還有一個原因：自如的隔斷房越來越少。知情人士透露，為做好疫情防控工作，自如許多隔斷房都被清理。而自如從房東和房客中間賺的差價，很大一部分都來自隔斷房的租金。此外，除了這種被拆隔斷的房源需要盡快解決，還有一些“條件差”的房源也都在降租或解約的清單之內(nèi)，例如地段差、沒有電梯和處于一樓的房子等。

求生

一邊“狂甩房源”，另一邊又忙著接手蛋殼的房東和租客，自如究竟打著什么算盤？

在蛋殼的房東和租客矛盾最激烈的階段，許多房東給租客“斷水?dāng)嚯姟鄙踔辽祥T驅(qū)趕租客，從這時開始，一些自如管家就開始上門“搶活”，在蛋殼租戶的家門貼條，告知租客“需要找房可以及時聯(lián)系我”。

2020年12月4日，自如正式發(fā)布了針對蛋殼租客業(yè)主扶持方案，內(nèi)容是業(yè)主和租客在與蛋殼公寓解除合約后，可與自如重新簽約。自如承諾租客未來一年內(nèi)按原價可在當(dāng)前房屋繼續(xù)居住，并最高減免一個月房租。業(yè)主將房屋委托給自如后，自如免收業(yè)主未來一年的托管服務(wù)費，并提供房屋出租、房屋維護(hù)和租務(wù)處理等服務(wù)。

表面上看，自如是接了蛋殼的爛攤子，實際上是在抄底蛋殼的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。自如甩掉的都是條件差的“賠本房源”，而蛋殼有不少糾紛房源都是自如覬覦已久的“優(yōu)質(zhì)房源”，地段好、條件好，甚至還節(jié)省了裝修費。另外，蛋殼的房東經(jīng)歷糾紛后更好“壓價”，以更低的價格收房，再以原價繼續(xù)租給房客，剛好達(dá)到自如“低收高出”的目的，豈不美哉？

除了抄底蛋殼，自如還有其他動作。

2020年11月30日，自如正式宣布并購貝客青年精品公寓。貝客青年精品公寓在全國擁有31個項目，主要為白領(lǐng)公寓，合計房源5 000余間，分布在北京、上海、南京、蘇州和徐州等地。并購?fù)瓿珊螅匀鐚⒃诒本⑸虾！V州、深圳和南京等城市運營五十余個集中式公寓項目。

有分析師認(rèn)為，自如選擇在蛋殼爆雷高潮、全社會質(zhì)疑長租公寓模式的時間節(jié)點發(fā)布并購消息，是為了“向外界展示自如的資金實力，表明自如在經(jīng)營方面比較穩(wěn)健”。

自如的主業(yè)務(wù)是分散式公寓，但包括蛋殼在內(nèi)的多家分散式長租公寓的“爆雷”，讓分散式公寓的缺點暴露無遺—作為托管端，和房東、租客的溝通成本較高，容易產(chǎn)生糾紛，并且不確定因素過多，容易出現(xiàn)“低收高出”的不良現(xiàn)象。而集中式公寓雖然前期的成本投入高，但后期的運營成本和管理成本更低，利潤也更高，能夠在一定程度上提高營收，實現(xiàn)規(guī)模化運作。分散式公寓和集中式公寓兩手齊抓，可以分散風(fēng)險，也可以為自如日后轉(zhuǎn)型鋪路。

危機

長租公寓爆雷有多嚴(yán)重？市場數(shù)據(jù)顯示，2017～2019年，共有69家長租公寓機構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營。貝殼研究院統(tǒng)計，僅2020年8月和2020年9月就連續(xù)有22家中小長租公寓企業(yè)陷入糾紛、資金鏈斷裂或倒閉。而這些企業(yè)之所以爆雷，大部分都是因為“高收低出”和“長收短付”等違規(guī)操作埋下了危機。

通常來看，分散式長租公寓的健康運營方式是低收高出，通過裝修和服務(wù)合理提高房屋溢價，靠差價來實現(xiàn)盈利，說白了就是“二房東”的生意，但只做“二房東”難以將規(guī)模做大，于是，一些想要快速擴張的長租公寓便把目光落到了租金貸上。

租金貸的操作是租客選擇“貸款方式”與公寓運營平臺簽訂租房合同，與平臺合作的金融機構(gòu)次性將租客合同期內(nèi)的所有租金支付給平臺，而平臺則按月或按季向房東支付租金。這一操作，使得長租公寓可以從金融機構(gòu)一次性獲得一整年的預(yù)付款，提前回籠的資金有利于公寓方繼續(xù)拓大規(guī)模。

表面上，這一操作減輕了租客資金壓力，可以實現(xiàn)租金“月付”，實際上，公寓方利用租金貸存在房租和融資期限錯配的漏洞，把租金貸當(dāng)成了快速擴充現(xiàn)金流的杠桿工具，本質(zhì)上就是一種滾雪球的“龐氏騙局”。一旦公寓方資金鏈斷裂，銀行、租戶和房東都拿不回錢，也就產(chǎn)生了“爆雷”。蛋殼的爆雷正是源于這一點。

蛋殼爆雷后，租金貸的弊端也隨之浮現(xiàn)—許多租客退租后，租金貸并未解除。與蛋殼合作租金貸的機構(gòu)是微眾銀行。微眾銀行在事件初期曾表示，租金貸客戶在2021年3月底之前不上征信。

微眾銀行旗下的租金貸業(yè)務(wù)合作的另一家長租公寓正是自如。有了蛋殼的前車之鑒，自如開始迅速“排雷”，2020年12月2日，自如宣稱其租金貸產(chǎn)品海燕計劃“自如分期”和“輕松付”將于2020年11月27日暫停使用，已簽海燕計劃用戶不受影響，仍可正常還款。

解決了租金貸隱患，自如面臨的最大問題其實是信任危機。長租公寓這門生意，說到底還是“二房東”的生意，但只靠賺差價，顯然做不成一門大生意。對于自如來說，最重要的是用戶，只要平臺上的用戶足夠多，未來能夠講故事的想象空間就足夠大。但是想要更多的租客，就必須有更多的優(yōu)質(zhì)房源，房源才是自如最根本的資產(chǎn)。但蛋殼的爆雷，使得全社會對長租公寓這一模式都產(chǎn)生了質(zhì)疑，業(yè)主對自如的信任度也一同降低，許多自如房東都表示，“合同到期后再也不會交給長租公寓來托管了”。

一些房東也表示，自己的一些好地段的房源通過鏈家掛出去，但許久都未租出去，其間鏈家的中介還一直在游說自己將房源托管給自如，“懷疑鏈家是為了讓自如成功接手這套房子，才故意不幫忙把房子租出去，”其中一位房東猜測，“但是不管能不能租出去，我都不會再相信長租公寓了。”

多重因素下，自如正在遭受前所未有的信任危機。顯然，當(dāng)在約的這批房源合同到期后，怎樣用合適的價格獲取更多房源以擴大規(guī)模，又讓資金鏈保持在安全線之上，才是自如真正要解決的問題。

寫在最后

自如或許不會成為下一個蛋殼，但顯然，自如的未來也不再如當(dāng)初設(shè)想中那般“自如”了。