物權編：物盡其用，落地才算到位

“我買了一套房，70年之后，怎么算？”

“小區公共停車位被物業出租，收益歸誰所有？”

“業主的維修基金應該怎么用？”

“居住權能發揮什么作用？”

此時，民法典大幕已經開啟。它體現著鮮明的時代特點；它反映了人民的意愿，具有非凡的歷史意義；它對整個國家市場經濟的發展，對人民權利的保障也會發揮更大的作用。

新設添附制度；增加土地經營權的規定；完善建筑物區分所有權制度；細化住宅建設用地、使用權的自動續期規則；居住權入法實現物盡其用；走向動產質押和權利質押、登記制度的統一；擴大擔保合同的范圍等……所有這些規定，讓物權編亮點突出。

民法典的頒行，不是終點，而是一個新的開始。它在“落地”的同時也會產生一系列新的問題亟待解決。在最高人民法院發布的與民法典配套的第一批司法解釋中，對物權編相應作了更新。

本文擷取物權編中幾處跟百姓息息相關的亮點亦是難點，結合實踐案例，為讀者進一步了解物權編提供一些新的思路。

居住權如何落地？

“2020年7月27日，漸凍癥患者小魏的離婚官司有了最終結果：她可以在前夫名下的房產繼續居住，與前夫共有居住權，并同時獲得了6歲女兒的撫養權。”

2020年夏天，有這樣一個判決闖入了公眾的視野。本案中，“居住權”一詞在當時民法典被表決通過的大背景下，顯得格外有意義。

據紅星新聞報道，2010年，小魏和小趙相識。兩人都在北京工作，小魏做行政，小趙經營一家印刷店并在通州購買了住房。兩年后，兩人登記結婚。2014年，夫妻倆迎來了女兒。也是從那一年開始，小魏發現自己走路總是摔跟頭，輾轉多家醫院，終于得出了結論：漸凍癥。本就經受著苦難的小家，后又因小趙的心臟疾病入院而變得更加脆弱。

自小魏懷孕以來，小魏的父母便來北京照顧。小魏被醫院診斷出患有漸凍癥后，父母更是無法離開，他們不僅要照顧女兒，還要照顧外孫女。而小趙住院時，他的母親也來了。自此，一家六口共處一個屋檐下，矛盾漸漸開始多了起來。直至發展到小兩口各處一間，有事靠手機溝通，一家人過成了兩家人。

2017年，小趙向小魏提出離婚，并以夫妻感情破裂為由，向法院提起了訴訟，被法院駁回。當時的小魏并沒有同意。2018年小魏病情加重，癱瘓在床，需要靠呼吸機來維持生命。丈夫對妻子視而不見，對孩子不管不問，小魏對小趙不再抱有希望，決定離婚。

2019年，在律師幫助下，小魏向北京市通州區人民法院提起了離婚訴訟。同年12月，小魏的離婚訴訟宣判，通州法院判決：兩人離婚，孩子歸小魏撫養，除了小趙還需負擔的撫養費、治療費等，小魏還享有小趙名下房子的居住權，直到孩子18歲成年。小趙不服判決，提起了上訴。北京市第三中級人民法院接到了小趙的上訴，并于2020年7月27日作出了終審判決，維持原判。

>>民法典中增加規定“居住權”這一新型用益物權，是物權編的一大亮點。 資料圖

判決書中表述，在小魏的居住問題上，法院認為，涉訴房產雖然系趙某的婚前財產，但小魏因病已喪失勞動能力，依據婚姻法第四十二條的規定，離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。具體辦法由雙方協議；協議不成時，由人民法院判決。因此，一審法院從照顧婦女兒童權益的角度出發，認定小魏及其子女在涉訴房屋內享有居住權并無不當。而對于子女撫養問題，二審法院認為，兩人婚生子女自幼便隨小魏生活至今，小魏父母也愿意撫養，考慮到雙方撫養條件、少年兒童的健康成長等因素，由小魏撫養更為有利。

此案的判決結果，讓很多業內專家表示，這場離婚訴訟案中，居住權和撫養權的歸屬，在司法實踐中具有突破性意義。

居住權最早產生于羅馬婚姻家庭關系中，而且與財產繼承制度緊密相關，最初是作為生活保障的制度設計而存在的。而在我國，之前居住權法律雖未明確規定，但也能隱約看到它的存在：最高人民法院《關于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》第27條第3款規定：“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”實踐中根據這條規定，在離婚后，為無住處的配偶設定居住權是相當常見的法律現象，并且在司法實踐中，該條款還被類推適用于養老等情形。

民法典中增加規定“居住權”這一新型用益物權，是物權編的一大亮點。這一項正式被法律物權化的權利成為大家熱議的話題。那么問題來了，實踐中的居住權，應該如何依法保障其落實？法律規定中有哪些關鍵點是需要百姓注意的呢？

民法典編纂參與人、中國社會科學院法學研究所民法研究室主任謝鴻飛教授，在接受記者采訪時給出了他的見解。謝鴻飛教授認為，居住權作為民法典新增設的一種物權，其權能是對他人房屋的物權性使用，既然是一種物權，當然應有公示方式和公示手段。依據民法典第三百六十八條，設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。雖然未明確登記機關，但居住權是對他人房產的用益物權，因此登記部門應由房屋產權登記部門負責。如果沒有登記，則不產生物權效力，即居住權不成立，無法對抗第三人（如房屋的抵押權人等），合同雙方當事人之間的權利義務可依據合同認定。

而關于有“居住權一方是否具有優先購買權”的問題，謝鴻飛教授解釋，民法典未規定居住權人在所有權人出售房屋時享有優先購買權，因此，居住權人無法主張這種權利。其主要原因可能是，居住權人作為一種物權，已經可以對抗房屋的買受人，房屋買賣并不影響居住權，所以賦予居住權人這種權利的意義不大。

>>謝崢制圖

“在實踐中，居住權的設定情況比較復雜，完全排除其優先購買權并不妥當。”謝鴻飛教授主張，“個人認為，賦予居住權人以優先購買權，具有物盡其用的意義，建議未來通過司法解釋等方式，賦予居住權人這種權利。此外，當事人可以在合同中約定優先購買權。”

另外，當居住權與抵押權發生沖突時，該如何保障債權人利益？謝鴻飛教授解釋，在法律上，處理居住權和抵押權的競存問題比較容易，完全可以按照“成立在先，效力優先”的一般規則。如果設定抵押權后再設定居住權的，則居住權不影響抵押權人的利益；若居住權成立在先，債權人明知這種情形依然在房屋上設定抵押權，表明債權人愿意接受這種風險，抵押權受居住權的影響，在處置抵押物時，居住權并不消滅。可見，居住權不會影響債權人的利益。但是，在司法實踐中可能出現抵押權設定后，房屋所有權人惡意將房屋為無住房的父母等設定居住權的情況，從而影響抵押權的實現。

以上關于居住權而延伸出來的各類問題，還需要在司法實踐中進一步明確細化。

“70年產權”魔咒如何破解？

還記得曾經令房主們擔憂的“70年產權”的魔咒嗎？

購房后，業主獲得房屋所有權，而根據相關規定，建設用地使用權通常設定為70年，曾經因各地政策不一，還出現更短的時限。有了民法典，老百姓終于長吁一口氣，不必再害怕“失去”。

早在2007年，物權法頒布實施，明確住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，但對于續期費用如何繳納并未予以說明。

2009年，青島出現了全國首例住宅用地到期的情況。2016年4月，浙江溫州的一批房產引發了全國的關注和討論。由于這批房產的土地使用證期限僅有20年，當年便面臨到期無法交易的問題。同年12月，原國土資源部辦公廳復函確立了相關問題處理的“兩不一正常”方案，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續。但這僅是有關部門出臺的過渡性措施，最終應該如何解決，當時仍是空白。

而今，物權編對此作出了明確規定。民法典第三百五十九條明確，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。由此看來，自動續期已是定局，但對于如何續期、要不要再交錢、按照什么標準交多少，民法典并未明確。

謝鴻飛教授認為，住宅建設用地使用權期限屆滿的續期問題，是民法典編纂過程中備受關注的民生問題。但因為我國的土地權利受公法較多的管制，承載了豐富的社會政策目標，民法典作為私法，并不可能對這一問題作出詳盡規定。民法典第三百五十九條僅僅在物權法第一百四十九條的基礎上，增加規定：“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。”這意味著這一問題最終將通過公法來解決。續期費用的繳納或者減免主要考量的因素包括：國家對生存權的保障義務、業主初始取得建設用地使用權的成本、社會和經濟發展狀況、國家稅負政策等。

蘇州大學王健法學院教授、副院長程雪陽在接受媒體采訪時曾指出，其個人提出的方案是：“住宅之下的一定面積（比如50平方米或60平方米的面積）的國有土地使用權應自動無償續期一次，期限以70年為宜。”

而中國人民大學商法研究所所長劉俊海主張，自動無償續期，居住的出發點應堅持以人為本的理念。但如果要征收費用的話一定要形成共識，消除分歧，用尊重產權的思維凝聚共識，尋求改革方案。劉俊海認為，從公平角度來講，購房者買房時的房款里已包含消費者為取得國有土地使用權而付出的公平合理部分，即獲得了相當于永久性使用權，所以應該無償續期。國家的大方向是給老百姓福祉做加法，而不是做減法，要更關注老百姓安居樂業的福祉，以人為本。因此，無償自動續期是一個重要的選項。

業主的權益如何保障？

2020年年底，家住北京市石景山區的王女士突然接到一封律師函：“某某公司委托本律師，就你欠付該公司物業服務費等事宜，致函你方以敦促履行有關合同義務及承擔相關責任……”

王女士有些訝異，向物業反映了兩年的問題久拖未決，竟然被物業“反咬一口”？況且，物業費離逾期還有半個月之久……而有此“待遇”的業主不在少數，很多因反映問題長期得不到解決，無奈采取緩交物業費方式來進行“對抗”的業主，都被采取了同樣的“催繳”方式……

物業的這波操作，讓王女士更加不滿。這兩年，一到大雨天，王女士家廚房外墻壁就開始往屋內灌水。滴滴答答直到雨停，廚房里的米面被淋壞了不少。最危險的是，廚房陽臺上的洗衣機離漏水墻壁很近，萬一因為淋水漏電，后果不堪設想。

這件事，王女士反映了兩年。第一年捱到雨季已過，也沒見上物業。到了年底，即便再生氣，王女士還是把全年物業費交了。第二年，漏雨的情況更加嚴重，在王女士多次催促下，物業終于叫來師傅上門查看，給了“等待集體維修”的回復，便不再溝通此事……直至她又去催物業處理，物業的一句“這是開發商的責任，不歸物業管”的答復，把“鍋”甩得干干凈凈。

接到律師函的那一刻，王女士感到非常困惑：面對這樣的物業，弱勢的業主該去哪里維權？維修資金該怎么啟用？

其實，在現實生活中，業主和物業之間的糾紛遠不止于此。公共車位被物業出租獲利、電梯里貼滿廣告、維修資金長期“沉睡”等問題，都是業主和物業之間解不開的“結”。實踐中業主想要維權，想要獲得共有部分的收益，常常遇到各種障礙。那么，民法典在實施過程中，應如何確保業主的權益切實“落地”？

謝鴻飛教授解釋，業主共有部分歸業主所有，其產生的收益自然也歸業主共有。基于此，民法典新增第二百八十二條，規定建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

“但如果小區未成立業委會，業主要主張權利依然非常困難，畢竟單個業主并非這些收益的權利人。為能讓業主的權利落地，當務之急是小區盡可能成立業委會。”謝鴻飛教授說，“為此，民法典第二百七十七條第二款修改了物權法第七十五條第二款，要求居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。在小區業委會未成立時，對物業服務企業已經取得這些收益的返還請求權，處于無法行使的狀態，其訴訟時效應處于中止狀態。業主委員會成立后可行使這一權利。”

實際上，像王女士這種因小區業委會未能成立，導致維修資金無法正常使用的小區不在少數。民法典在一定程度上對公共維修資金的使用做了一定的松綁，第二百八十一條規定：建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

如何界定緊急情況？依申請的使用如何監督？這些問題都需要制定進一步的法律法規予以規范。

謝鴻飛教授說，民法典為破解這一難題，其第二百七十八條降低了業主決議通過的門檻。盡管如此，它還是采取了資本多數決（以建筑面積為標準）和人頭多數決（業主人數），在業委會未成立的小區，業主通過決議的難度依然不小。

謝鴻飛教授認為， 民法典第二百七十八條區分了對維修資金的使用和籌集的表決門檻，值得肯定。為解決實踐中出現緊急情況，需要使用維修資金，業主卻無法及時作出或者無法作出時，民法典第二百八十一條第二款規定，業主大會或者業主委員會“可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金”。但是，目前尚沒有具體的配套規則。

謝鴻飛教授建議，未來可通過修改物業管理條例的方式落實民法典的這一規定，可以考慮規定緊急情況的類型（比如建筑物因自然災害等原因急需維修，否則會導致安全問題等），緊急情況由行政主管部門認定、維修資金的使用由主管部門和業委會共同進行監督、業委會向全體業務公示維修資金的使用情況等。

物善其用，物盡其用。除了上述制度之外，物權編在很多方面的修改均體現著人民的意志。如落實承包地“三權分置”，推進農業農村現代化；又如革新擔保物權理念，助力優化營商環境等。

總之，民法典物權編的落地，必將“讓一切創造社會財富的源泉充分涌流，讓發展成果更多更公平惠及全體人民。”