住房限購政策對湖南省房價影響分析

河北地質大學 常 瑜

一、緒論

（一）研究背景與目的

住房是生活之根本，也是我們得以生存的關鍵所在。但是在這個快速發展的時代，房價的上漲速度遠遠超出我們的收入水平。該問題的出現不利于人們生活的幸福，也影響房地產業的發展，高額房價導致大部分人會選擇租房，造成樓盤閑置，這樣的話對于富有的人也不失為一個賺錢的機會，因此貧富差距越來越大[1]。為了增強人們生活的幸福感和保持我們所處社會的穩定和諧的發展，房價的問題需要積極解 決。

（二）研究內容

本文通過對國內外文獻的閱讀分析，并結合網絡相關知識，利用我們所處的大環境，對住房限購政策進行說明，同時搜集數據進行變量和方法的解釋，最后采用雙重差分法，利用搜集到的數據進行理論與實證相結合，并對最后的結論分析解釋，提出相應建議[2]。

二、理論基礎

（一）住房限購政策

房地產價格從2001 年起開始迅猛上漲[3]，限購政策隨之出臺。長沙作為一線城市，在2011 年也提出對住房的相關措施政策。長沙針對此提出的措施為：

擁有長沙市內戶口的家庭只能購買2 套房屋，如之前長沙市內已有一套房屋的，在首套房屋產權證滿3 年才可以購買第二套。

如果有長沙戶籍但為未婚人士的，與父母在同一戶口本且父母在限購區域只有一套房屋的，可購買一套住房，擁有本市戶口的在9 月23 日前離異的單身人士，與未婚者享有同等待遇。

不是本市戶籍的話只能購買一套商品住宅房，如果是非本市戶籍連續兩年繳納社?；蛘邆€稅；大專及以上學歷或技師職稱的人才可申請購房但不能落戶；35 周歲以下全日制本科以上學歷的可在購買房屋后落戶長沙戶籍；現役軍官、士官、義務兵；務工人員落戶，這5 種情況下能夠獲得買房的資格。

（二）研究對象及方法

1.研究對象

住房限購方案最早是在2010 年提出。本文選擇湖南省限購政策前后的2010 年和2011 年的14 個市相關數據作為研究對象，分析對比限購政策的效果。

只判斷限購政策對住宅價格的影響是不全面的，故除了被解釋變量住宅房屋平均價格（元/平方米）之外，另外加入四個變量，該市GDP（億元）、年末總人口數（萬人）、在職員工年平均工資（元）和住宅房屋銷售面積（平方米）。

城市GDP 代表該市的經濟發展水平，是衡量城市經濟活動的重要指標。城市年末總人口數影響日常生活中各方面的需求，人口數量增加會促進房地產業的發展。在職員工年平均工資代表著收入水平的高低，收入與消費往往是成正比的，收入越高負擔房價得能力也就越強。銷售面積的大小反映出該城市在某一時間段內房地產業的發展好壞，體現人們對房屋購買量的多少。房價選取每平米住宅房屋的價錢，對于限購政策來講，涵蓋的是與我們生活密切相關的住宅，選擇住宅價格進行研究符合人們對房價更好的認識，也符合對熱點問題的了解。

2.研究方法

雙重差分法適用于事前個體都沒有受到政策干預，而事后只有一組個體受到政策干預。政策實施的時間點和是否受到政策干預這兩個變量將樣本分成了四組。雙重差分法的使用要滿足共同趨勢、共同區間、外生性和SUVTA 假設。

雙重差分法在一定程度上避免了內生性問題，政策相較于主體一般是外生的，不存在逆向因果問題。在使用該方法時對于分組變量D，若個體i 受到政策影響屬于處理組，對應取值為1，如果個體i 政策出臺前該值取0，則個體i 屬于對照組。針對政策實施時間變量T，政策實施之前取值為0，政策實施之后為1，D*T 為分組虛擬變量與政策實施虛擬變量的交互項，它的系數就反映了政策實施的凈效應。這樣長沙作為干預組等于1，其余13 個市作為控制組為0。

在雙重差分法中，共同趨勢假設占據重要的地位，對于湖南省不同市房價，在政策實施之前呈現出同樣的上升態勢，但是上漲數值卻各不相同。因此要探究有沒有同一時間段內會影響研究對象發生同樣變化的政策，為了防止這一問題出現，可以擴大時間年限使分析的正確性更高。

三、雙重差分法分析

（一）數據預處理

湖南省14 個市在2010 年和2011 年這兩個時間段內，長沙率先實行了住房限購政策。先對數據進行一個基本情況了解。

圖1 數據分析圖

t 為限購政策前后的兩個時間段，treated 為是否實行住房限購政策。14 個市在這期間內GDP 的數值相差比較大，說明14 個市經濟發展極度不平衡。忽略住房限購政策對房價的影響，利用回歸分析得到GDP、年平均工資對房價的影響是正向的，年末的總人口數量和住宅房屋銷售面積則對房價產生負向影響。

（二）雙重差分法

基于雙重差分法的理論，利用回歸DID 估計住房限購政策對湖南不同市房價的影響。

由于GDP 在一定程度上關系著限購政策的發布，因而分析只選擇另外三個因素作為協變量進行分析。不控制三個協變量進行DID 回歸得到實施干預的長沙對房價的影響更大?？刂茀f變量之后的回歸發現總人口、年平均工資和受干預市對房價產生反向影響，這些因素的數值上漲時會引起房價的下跌。剩余的變量對房價產生同向的影響。

圖2 回歸DlD 圖

不控制四個協變量進行DID 回歸得到住房限購政策的通過在顯著情況下令長沙住房價格每平方米上升680.335 元。控制四個協變量時得出住房限購政策使長沙每平方米房價相比之前增加了1321 元，但p 值在任何水平下都不顯著，所以再加入協變量之后的分析意義不大。

在分析基礎上，研究住房限購政策干預對房價30 和90分位的影響。都顯著的情況下30 分位上的干預政策令住房價格增加1809 元，90 分位上令住房價格增加1059 元。綜合結果發現限購政策頒布之后反而使長沙房價表現出來上升態勢。

四、結論與建議

（一）總結

應用雙重差分法分析發現在協變量控制與否的情況下，發布的干預政策對長沙房價有增加的影響，兩者皆通過顯著性檢驗，表明加入協變量起到使房價上升的作用?；貧w雙重分析得到沒有控制協變量時，時間、干預市和兩者的交互作用對房價帶來正向影響?？刂茀f變量時干預時間與干預組的交互作用對房價產生同向影響。這與預期的住房限購政策引起房價降低不符。

該結果說明住房限購政策在短時期內不但不會阻止房價上漲，還會促進房價上漲。一方面是由于政策實施在時間上具有滯后性。一方面由于實行住房限購政策之前，一部分人提前了解消息購買多套房屋，住房需求量增大但供給不足時會使得房價增加[4]。

（二）建議

在繼續推行住房限購政策的同時，從多個方面提出相應的方法政策共同作用來抑制房價的上漲。銀行的貸款利率要作出相應的提高，適當減少流入房地產業的資金，維持該產業的平穩發展。大力宣傳租房的方法，可以有效避免房屋需求量過大的時造成房價的上升。