武漢市商品住宅的影響因素—基于SPSS 軟件

趙蒞 湖北經濟學院

一、引言

近年來，房地產業迅速發展，在許多國家和地區已成為國民經濟的支柱產業。房地產業的平穩運行，有利于提升居民住房水平。然而，隨著社會經濟發展，居民對于對住房的需求不斷提高，房地產價格呈現出穩步上升的態勢，居高不下的房價一方面影響了人們的生活質量，在另一方面也影響著社會經濟的平穩發展。因此，正確認識房地產的價格特征、影響因素，有助于提出行之有效的調控措施，促進房地產行業健康發展。

二、文獻綜述

國內諸多學者對房價波動的原因和影響因素進行了深入的研究。如丁軍（2016）通過對2010—2016 北京、上海、深圳的房價進行比較研究，得出產業結構與消費因素、財政與金融因素、金融與市場環境因素對房價的影響較大。孟慶斌，黃清華等（2017）指出隨著城鎮化進程不斷加快、各個區域間發展不平衡不充分的矛盾逐漸出現，跨區流動加快。馮晨鵬（2018）提出從時間的層面來看，房地產對房價的短期影響較大，長期影響相對較小。

武漢市作為湖北省經濟發展速度最快的城市，同樣面臨著房價攀升的問題，本文從供給和需求兩個方面進行分析，通過收集2010—2019 年湖北省武漢市房地產方面的相關數據，運用 SPSS25.0 對這些影響因素進行定性分析，找出主要影響因素，建立回歸模型。

三、我國房地產行業供求影響因素分析

國內外學者通過對房價進行了大量研究后，普遍認為，經濟、社會、政策、自然以及心理因素對房價影響較大，特別是房屋作為一種特殊的商品，其價格受房地產市場供求關系的影響更為明顯。因此，在歸納整理相關文獻和資料后，本文從供給和需求兩個角度分析武漢市房地產市場。

（一）需求因素

1.地區生產總值

探究一個地區的經濟發展水平，地區生產總值這個指標絕對不能忽視，地區經濟飛速發展，不僅為房地產行業的發展提供良好的環境，還可以促進房地產上下游等相關行業的發展。

2.城市人口數量

城市人口數量在一定程度上體現著地區城市化的水平，是推動住宅價格上漲的重要因素，住宅需求量與城市人口的規模正相關。隨著地區城市化進程逐步加快，城市人口不斷增長，毫無疑問，住房成為剛需。

3.城鎮居民可支配收入

在消費支出中，個人可支配收入是影響社會投資與消費的重要因素，它是居民購買力和支付意愿的決定因素。從列表數據可以看出，城鎮居民人均可支配收入逐年增加，在房屋供給不變的情況下，意味著居民購買力逐年增強，這使人們對住房的需求量增加。

（二）供給因素

1.住宅開發投資

房地產開發投資是房地產業發展的源泉和動力，如果住宅投資資金迅速增加，這表明房地產市場也在飛速發展，住宅開發投資與房價是正相關的關系，供給資金增加，在需求基本不變的情況下，住宅價格下降，供給資金減少，在需求基本不變的情況下，住宅價格上漲。

2.利率

利率是政府進行宏觀調控的重要工具，如果銀行貸款利率較高，那么會加重房地產開發企業的財務負擔，這會抑制住宅交易行為，減少房地產市場房屋的購買量，導致住宅價格降低。

3.通貨膨脹率

通貨膨脹對商品住宅的影響主要表現在兩個方面：第一，通貨膨脹導致商品住宅的成本增加。第二，通貨膨脹造成商品住宅投資型需求增強。在通貨膨脹的情況下，貨幣貶值速度加快，為了避免財富損失，人們轉而投向其他保值增值的產品。商品住宅投資當仁不讓成為首選。

四、多元回歸模型的建立和檢驗

（一）模型指標和數據的選取

本文從需求因素和供給因素中各選取幾個具有代表性的因素，即地區生產總值、人均可支配收入、城市人口、住宅開發投資、利率、通貨膨脹率作為影響變量進行研究。各項指標的數據來自武漢市統計局網站所公布的2010 到2019 年各年武漢市統計年鑒，如表1 所示

（二）模型的建立

以房價Y 作為因變量，設定六個自變量指標分別為：GDP 為X1，人均可支配收入X2，城市人口X3，房地產開發投資X4，利率X5，通貨膨脹率X6，建立如下的多元線性回歸模型：Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+ε其中βn是回歸系數，表示在其他影響因素保持不變的情況下，Xn 變化一個單位時，住宅價格Y隨之變動的單位數。β0為常數項。ε為剩余殘差，與四個自變量無關，服從N（0，σ2）。

五、多元回歸模型的建立和檢驗

為了避免變量之間多重共線性的影響，本文通過Spss25.0 對表1中的數據做逐步回歸分析，得到下列數據表格：

從上述表2 到表3 可以看出，SPSS 軟件通過逐步回歸得到了兩個模型，通過對比分析明顯可以看出第2 個模型更優。R 值為0.984，R 方 值 為0.968，調 整R 方 為0.959，都接近于1，說明擬合優度很好。DW=1.587，接近于2，表明無自相關性。方差分析表中，F 值為104.942，Sig 值為0.000，顯著性小于0.05，說明方程有統計學意義。在系數表中，地區生產總值和住宅竣工面積的Sig 值均顯著地小于0.05，通過顯著性檢驗。在共線性診斷中，各個變量的容忍度都大于0.2，自變量間不存在多重共線性。因此，第2個模型的回歸效果比較好。綜上GDP、城市人口、利率、通脹率四個變量在回歸過程中被剔除。重新建立回歸模型中X1為地區人均可支配收入，X2為房地產開發投資，因此多元線性回歸方程用標準化回歸系數來表示。

表1 2010—2019 年武漢市房價影響因素統計表

表2 模型摘要c

表3 系數a

Y=1.972X1-1.068X2

六、結論與建議

（一）結論

通過分析武漢市房價的影響因素，可以得出人均可支配收入和房地產開發投資對房價的影響較大，人均可支配收入與房價呈正相關，收入增加，使得居民購買能力增強，相應的也會導致武漢市住宅房價上升。由多元線性回歸方程可以看出，房地產開發投資與房價呈負相關，房地產開發投資金額越大，如果需求相對穩定，供給越多，房價就越低。

（二）建議

政府應撥出專款，同時，充分發揮市場的作用，發揮房地產商、房屋中介及私人業主等主體的能動性，讓他們向購房需求者們提供不同類型的綜合住房服務，從而使用住宅的供求結構得到改善。從源頭上，政府應該發揮自身作用應做好土地管理和規劃，在合理合法的范圍內允許其他土地的供給源進入市場，提高土地市場的供給量，從根本上減緩實際房價的上漲。