房地產測繪面積誤差及精度分析

來海青

青島市城陽區不動產登記中心 山東青島 266109

人們在購買房產時，房屋面積是考慮的重要因素。倘若再出現測繪不準確問題，這是人們無法接受的事情。一旦這種情況出現，輕則產生矛盾，重則造成沖突。當事件曝光后，會有損企業形象。口碑關系到營銷，銷量下降，勢必會造成收益減少，從而加劇資金緊張局面。當資金鏈出現斷裂后，房地產企業只能吞下失敗的苦果。要想規避這件事情，需要提高測繪質量。本文就如何提升測繪精準度進行研究，僅供參考與借鑒。

1 房地產測繪的精度要求

房地產測繪精度受多個因素影響，其中影響較為深遠的當屬房屋條件、測繪技術、國家經濟[1]。國家經過綜合考量后，出臺測繪規范，內容見表1。

表1 房地產測繪規范

2 房地產測繪面積誤差分析

2.1 陽臺面積

有關陽臺面積的規定，我國進行過多次調整。正因如此，陽臺面積就存在不確定性，為測繪面積誤差產生提供了溫床。陽臺狀態至關重要，封與不封的區別很大。在一些房屋中存在曬臺，原先處于敞開狀態，但其四周有圍擋，以供人們生活所用。倘若業主加裝頂棚，那么曬臺就會變成陽臺。這時如果按照陽臺計算，就會造成測繪面積過小。很顯然，這種做法缺乏合理性。到底應當如何計算陽臺面積成為需要思考的課題。

2.2 突出部分

隨著城市建設步伐加快，土地資源更加緊缺，致使地價不斷攀升。房地產企業要想獲得足夠多的利益，必然會建設高層建筑。高層建筑有一個鮮明的特點，即建筑結構會與下面墻體相連。當前通用做法是無論柱子是大還是小，都會計入分攤面積[2]。如此一來，人們拿到手的房屋面積就會減少。很顯然，企業這一做法有損業主利益，容易引發糾正。

2.3 樓梯面積

無論是電梯房，還是樓梯房，都會設置樓梯間。在計算樓梯面積時，需要考慮是否存在門洞。倘若樓梯與門洞相連，則需要將其計入分攤面積。倘若不存在這種情況，那么就不用分攤。在一些高層建筑中，還存在樓梯“走空”的情況，這種結構會占用土地資源。部分房地產企業將其算入公攤面積中，但在銷售環節并未告知，為日后糾紛的產生埋下伏筆。

3 降低房地產測繪面積誤差的辦法

3.1 加強圖紙資料審查

很多房地產企業沒有對資料進行審查，當發現問題時，只能更改圖紙，這無疑會增加建設資源消耗。為避免后續麻煩，需要對圖紙資料進行嚴格審查，以確保規范性與準確性。一套完整的設計圖紙應包括總圖、平面圖、剖面圖，在這些圖紙中要對陽臺、樓梯等部位進行說明[3]。設計圖紙是房地產測繪的重要依據，測繪人員在拿到圖紙后，要了解圖紙內涵，明晰圖紙要求。一要檢查圖紙的完整性，二要對水房、配電室等特殊位置進行嚴格審查。如發現房屋信息不明確的情況，要向相關部門反映。

3.2 有效處理上空部位

上空部位處理不當是引發房產糾紛的主要因素，需要測繪人員認真對待。由于每個房地產項目的情況不同，測繪人員要具體問題具體分析，找到最適合的測繪方法。在計算上空墻體時，測繪人員要格外小心。先判斷外墻上空是否要劃入房屋面積中，判斷依據外墻是否作為支撐，如果是支撐，則無需計算上層面積，只需計算下層面積。這樣做的好處在于避免重復計算，保障業主利益。

3.3 準確計算陽臺面積

現階段，陽臺只有兩種狀態，一是封閉陽臺，二是開放陽臺。無論陽臺處于何種狀態，都不能按照底版的水平投影計算面積。倘若強行計算，只會增加面積誤差。正確而做法是找到圍護最外沿的水平投影，以此為基準計算面積。陽臺狀態不同，計算方式也會有所區別。關于封閉陽臺，只需按照外圍水平投影計算面積。關于開放陽臺，先計算外圍水平投影面積，再按照二分之一面積取值。通過區別對待，最大程度保證計算的準確性。

3.4 加強測繪隊伍建設

房地產測繪具有綜合性特點，對人員專業素質要求較高。要想測繪結果精準，需要房地產企業加強隊伍建設。增強隊伍實力的路徑有兩條：第一條：人員引進。房地產企業要依托工作特點制定招聘要求，并將招聘信息對外發布。當求職者看到招聘信息后，會選擇是否投簡歷。企業人事要先過一遍簡歷，將不符合要求的人員去除。通知剩余人員參加面試，在面試時全面衡量人員能力，選擇符合測繪要求的人員。新人初入企業，要立刻組織培訓，加快他們的融入速度。在工作期間，關注新人表現，給予足夠關懷，使他們一心一意為企業工作。第二條，人員培育。關于新人，以增加實操經驗為主，輔以職業教育。關于老人，以規范測繪操作為主，輔以創新教育。在測繪中，注重新老搭配。利用新人的沖勁，喚醒老人的工作激情。利用老人的經驗，彌補新人的工作缺陷。

總之，隨著新時代的到來，新問題隨之產生，其中表現較為突出的當屬房屋測繪問題。當前，測繪面積誤差比比皆是，既損害業主利益，又降低企業形象。房地產企業要想獲得長足的發展，需要創新測繪工作，以此減少面積誤差。