房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理

摘要：市場經濟的良好發展，為行業競爭提供了更良好的環境背景。房地產行業的競爭十分激烈，要想提高房地產企業的綜合競爭力，必須要從成本控制的角度著手，提高對成本控制工作的重視程度，積極探討有效的管控途徑，降低成本風險。本文以房地產成本控制為對象，研究當前房地產成本控制存在的問題，并針對當前存在的問題探討成本精細化管理的有效途徑。

關鍵詞：房地產; 成本控制; 突出問題; 精細化

引言

房地產行業投資大、風險高，如何有效的保障房地產企業的經濟效益，一直是相關人員關注的重點問題。加強成本控制工作，實施成本精細化管理，能夠很好的降低房地產企業的經營風險，保障房地產企業的經濟效益。由于現階段房地產成本控制工作中還存在一定的缺陷問題，影響房地產企業競爭實力的提升，因此需要有關人員做好問題分析，積極探討成本精細化管理的方法和途徑，優化房地產企業成本控制。

一、簡要概述成本控制理論和房地產行業現狀

（一）成本控制流程

1、事前成本控制：項目前期要對項目的規劃細節、項目預測等多個方面進行分析和考慮。預測成本后，采取有效的成本控制方法，降低成本。要對產品設計階段的各項成本指標進行分析，對各個環節、各個部門的目標進行明確的分析。

2、事中成本控制：在項目啟動之后要繼續展開成本控制工作。這一階段的成本控制十分重要。需要對相關事項的內容、步驟、環節制定出明確的規范要求，并按照規范標準展開成本管控。要避免成本浪費，節省資源。管理人員要綜合各方面的成本信息，控制預防性成本，建立管理責任制，切實把握各方面的成本情況。

3、事后成本控制：要對員工的工作和能力 的情況進行評價，采取績效考核機制，對成本差異的原因進行分析，做好責任落實，并以此為依據調整相關的工作方法，節省成本。

（二）房地產行業現狀

現階段人們的生活水平顯著提升，住房需求日益旺盛，給房地產行業的發展做出推動。近些年，房地產行業投資規模仍在擴大，普通住宅建設的數量越來越多，經濟適用房、辦公樓等類型的房屋數量減少。整體來看，房地產行業的信貸份額有所降低，商品房價格提升。宏觀調控很好的控制了商品房供應量，帶動了商品房價格的提升。由于我國房地產行業構建起了壟斷競爭市場，區域經濟發展不平衡，導致我國房地產產品差異明顯，房地產行業具有壟斷定價能力，房地產價格持續增加。

二、探討優化房地產成本控制工作的重要意義

優化房地產工程成本控制工作，推進房地產成本控制精細化水平的提升，其根本目的在于為房地產企業創造充足的發展動力，為房地產行業理性發展奠定基礎。

（一）優化房地產成本控制工作能夠促進企業綜合競爭實力的提升

房地產行業競爭發展十分激烈，房地產企業開發總成本成為行業競爭的重要著力點，而其中最為關鍵的因素是低價。同等條件下，開價數目最多的房地產企業具有制定地價的優勢。但是房地產開發企業自身并不能完全控制定價。在房地產工程開發建設的過程中，可變動的資本是建筑安裝成本。施工建設的過程中，建設安裝的成本是動態性的，是發展變化著的。開發房地產，施工成本所占比重很大，因此，有限的控制建筑安裝成本，能夠節省房地產企業的資金投入，為企業的經營發展創造更為豐厚的經濟效益。這樣一來，房地產企業的行業競爭力大大提升，房地產企業能夠以更為積極的態度坦然面對市場突變，降低和規避企業風險，為企業可持續健康發展開辟道路。

（二）優化房地產成本控制工作能夠推動房地產行業的理性發展

我國房地產行業發展速度很快，創造巨大的經濟效益的同時，也為其他行業的發展帶來積極因素。由于房地產價格不斷增加，房地產市場整體呈現異常亢奮的態勢，房地產行業競爭壓力加劇。要想在日益激烈的環境下為企業爭取更多的利潤，就要從成本控制的角度著手，關注和把我建筑安裝成本的可變空間，合理減少資金投入，為房地產企業爭取更多的收益。落實好房地產企業建筑安裝的成本控制工作，必須要嚴格的按照成本控制的規律，結合規范標準，積極整合資源信息，進一步完善房地產企業管理機制，切實提升房地產行業在市場競爭中的綜合實力，為房地產行業的健康、長遠、理性發展提供有力支持。

三、當前房地產成本控制存在的突出問題

（一）投資分析缺乏科學性，不利于成本優化

房地產企業獲得地皮歸屬權后后邊房價迅速上漲，地皮歸屬權直接影響房地產企業的經營利潤，地皮溢價讓房地產企業輕松獲利。有些房地產企業受到這一因素的影響，購買地皮之前沒有充分的考慮而方面的因素，也沒有進行科學的調研，獲得地皮歸屬權之后發現還有一系列影響項目成本的其他因素，例如景觀、垃圾處理、河道改造等等。有些房地產企業靠土地溢價獲得利潤，在購買地皮之前也為經過充分的考量，只是簡單的預計了投資的可行性，沒有對各類投資分析指標進行系統研究測算。大致的預估項目指標，對于投資項目現金流的安全性未能有效的控制，企業決策的科學性不強。許多企業在進行前期成本控制工作時，沒能高度關注市場經濟因素，設計出方案之后在進行成本優化難上加難，還可能導致無效成本的產生，造成成本資源浪費。

（二）施工現場管理不夠完善，脫離成本目標

房地產項目施工建設階段涉及的人員數量多，范圍廣，持續時間較長。因此，房地產企業需要對成本目標進行動態管理控制，從而抱枕項目開發建設能夠把控在目標成本范圍內。但從實際情況來看，合理的控制這一階段的相關要素難度較大，如果前期決策不夠科學、完善，后續的項目設計需要不斷的調整，這也就影響成本控制工作的有序開展。除此之外，由于施工單位水平參差不齊，施工組織之間的規劃性不強，項目開發實施的過程中一些單位、部門的不能夠高效的協調配合，進而導致后續項目設計變更、返工等現象的產生。動態管理的有效性不強，對于事前風險評估不夠科學、仔細，項目工期與目標成本發生明顯的偏離。

（三）當前成本控制體系不夠完善

當前階段房地產企業成本控制管理工作主要依靠財務決算，但是由于許多企業沒有明確的管理自身經營行為的標準，財務和預算之間的銜接性不強，財務和決算未能協調合作，二者各行其是。由于前期的設計和施工的管控不到位，成本控制工作也未能與財務科目有效對接，成本核算、財務核算設置的過程中，相關數據量過多，數據拆分十分復雜，相關數據對應的關系不夠統一，導致工作人員的工作量十分龐大，工作效率不高。有些工作人員為了簡化流程和規避問題，沒有明確的總結各個項目的成本數據，也沒有展開后續評估。這也就導致有關企業只是簡單的對成本、財務的數據填空，最終做出的財務決算數據的可許欸選哪個不強，成本浪費問題沒能夠清晰的展示出來。

（四）員工專業素養有待提升

有效控制房地產企業建筑安裝成本控制工作，需要高質量工作隊伍的有力支撐。內部工作人員的專業素養，直接影響房地產工程建設的成本。然而現階段內部工作人員在成本控制方面的專業性不強，對于成本控制專業理論知識掌握的不夠扎實，也沒有把理論方法靈活的應用到工作實際之中。現階段部分員工缺乏從整體上把握建筑工程的能力，也缺乏對資金流向和物流的不確定性的把握能力。

四、房地產成本精細化管理的具體途徑

（一）成本控制貫穿房地產開發項目始終

在購買地皮前，房地產企業要進行全面的調研，提前制定出完善的投資評估機制，結合自身的戰略規劃，引進專業人才對項目可行性進行調研。要全面的把握地皮的屬性和相關市政配套設施，根據項目的產品定位、建設規模等進行科學的成本估算。在設計規劃期間，企業要制定出吸引市場客戶資源的項目建設方案，選擇高盈利、經濟型的方案設計，節省成本。招標階段要綜合考慮經濟方案和設計發難，對于建筑耗材量、品質、附加值面積等內容進行比較和分析，提升規劃方案設計的科學性。在施工建設階段，要落實好目標成本的動態管理。嚴格執行目標成本，減少設計變更等現象的出現，避免與目標成本發生脫離。如果不能避免設計變更，要做好可行性分析，避免影響施工進度。提前對施工設計圖紙進行審查，更改不合理的地方，要把各個項目的成本數據與目標成本數據相對應，提升成本動態管理的有效性，做好風險防范。

（二）優化成本核算，提升成本核算精細化程度

在進行成本管理時，專業人員要高效的利用系統性的成本知識，提升成本核算的精細化水平。要結合以往的經驗和案例，為成本管控提供有效的依據，把以往案例內容整理成數據形成項目參考依據。房地產企業要做好相關成本數據信息的收集和管理，其中應當包括房屋信息、工程信息、合同信息、目標成本、項目預算等等。要建立高效地責任制度，每項內容由專人負責，合理安排成本信息整理的時間。

（三）優化成本考核和成本評估

房地產企業要激勵內部人員積極的參與成本管理和運營，可以采取項目工作人員參股的形式，減少項目經營風險的同時，能夠提升成本管理的有效性。對于不能控制的項目成本，有關人員要及時的上傳信息，由上級部門進行該項目的成本管控。房地產企業要建立成本考核小組，由專門人員進行成本考核，從而提升成本管理的效率和執行力?？己私Y果要有負責人簽字確認，以便后續責任落實。為了提升成本考核的公平性，要盡可能的避免受到材料價格、公司決策等因素的影響。針對已經完工的項目，要再次進行目標成本后的評估，結合公司戰略布局，分析目標偏差的原因，評價成本執行的效果，為后續項目提供風險清單。

（四）做好內部人員的工作培訓

針對當前房地產工程建筑安裝成本控制隊伍整體素質不高的問題，企業要加強教育培訓工作。首先，要開展專項技能知識培訓課程，豐富內部管理人員的專業知識其次，要定期組織實驗培訓，為員工提供實戰訓練基地，提升員工靈活運用專業知識和方法的能力。員工應當加強交流互動，日常做好經驗交流，取長補短。

結束語

我國房地產項目開發的難度顯著提升，項目開發負責人必須要對項目成本進行合理的控制，提升成本控制的精細化水平，朝著“最優成本、最短工期、最省資源”的方向發展，做好各個階段的成本控制，為房地產行業的良性、可持續發展添磚加瓦。

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中國人民大學劉揚