房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究

張曉藝

摘要：當前房地產(chǎn)企業(yè)通過管控成本來提高自身所賺取的利潤值，這是每個房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)分析中都要關(guān)注的重點，也是一個能體現(xiàn)出企業(yè)運營成果的關(guān)鍵領(lǐng)域。文章主要依據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的探究，運用成本會計和管理會計等知識，分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的一些問題，例如：只注重工期，成本管理范疇過窄、施工材料管理不善，浪費現(xiàn)象嚴重、施工設(shè)計的隨意變更，忽視質(zhì)量成本管理等問題，基于此，提出了相應(yīng)的措施，例如，處理好工期與成本的關(guān)系，提高經(jīng)濟效益，細化施工材料成本管理等等，從而實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。為企業(yè)提高經(jīng)濟效益、提高自身的市場競爭能力提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：成本管控;房地產(chǎn)企業(yè);問題;對策

一、引言

成本管控是一個企業(yè)管理的首要內(nèi)容，務(wù)必要實現(xiàn)成本的可控，才能讓企業(yè)在當前的經(jīng)濟社會發(fā)展中站穩(wěn)腳跟。如果對房地產(chǎn)企業(yè)的成本有效的管控，那么就能夠提升企業(yè)在市場中的經(jīng)濟地位和競爭水平，進而為提高企業(yè)的利潤提供了一個便捷有效的途徑。經(jīng)濟全球化影響下的今天，一個企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的主要影響因素就是成本管理模式。就現(xiàn)在我國的情況看來，半數(shù)以上的企業(yè)仍然存在著成本管理和成本管控方面所對應(yīng)的問題，這會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生阻礙，不利于企業(yè)提高利潤。此篇文章主要圍繞成本會計的有關(guān)定義、概念和成本管控的重要性以及成本管控在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性展開論述，然后根據(jù)成本管理、管控在當今存在的疑問與其在發(fā)展中的難題提出相應(yīng)解決問題的對策。

二、成本管控對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

（一）良好的成本管控有助于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理目標

成本管理可以幫助企業(yè)能夠更好的經(jīng)營，給企業(yè)帶來更多的好處。因為它既可以對企業(yè)現(xiàn)在的工作進行衡量，還能指明日后的發(fā)展方向。現(xiàn)如今的社會形勢，一般的企業(yè)都是以取得更多的利益為目的，這樣公司在成本管理工作進行之時，就需要得消除掉那些危害管理工作進行的因素，這樣才能保證企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中降低成本支出。由于市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，使得企業(yè)在經(jīng)營過程中會產(chǎn)生來自同行的壓迫，為企業(yè)的前進增加了困難，成本管理立足于當代的經(jīng)濟市場，就得制定更好更完善的成本管理方案，加強成本管理制度和體系，對各項資源進行合理的安排，要實時關(guān)注日常的管理狀況和競爭者的狀況。

（二）管控成本是市場制高點的重要組成部分

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，當前，國內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的競爭越來越嚴重，國家對房地產(chǎn)制定了一些改革的方案，這些改革方案給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也帶來了不小挑戰(zhàn)。銷售與房地產(chǎn)成本的區(qū)別是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。近幾年，我國不惜一切代價用各種方法來調(diào)控市場房價的變動，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過對房屋的銷售，取得的收入來完成經(jīng)濟效益，而要更好的完成經(jīng)濟效益就要實行成本管控這種最為成功和有利的形式。面對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管控的有效方面，深刻領(lǐng)悟到了成本管控對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要性，不僅使開發(fā)成本降低了，也使得企業(yè)有了很好的效益，雙方面得到了提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題

（一）只注重工期，成本管理范疇過窄

對于任何一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，房屋施工的質(zhì)量和工期幾乎是同等重要的。而房地產(chǎn)企業(yè)有一個很明顯的現(xiàn)象就是只注重項目的工期問題，把大部分精力花在如何縮短其問題上，卻不注重房屋的質(zhì)量以及成本。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實際的實施管理中，會有很多問題，例如：第一，可能由于公司管理者和施工人員心里怠慢，前期施工進度拖延，建造時間較長，成本不變;后期寧愿以加大成本的途徑來將進度推進，就是為了保證項目在規(guī)定時間內(nèi)竣工，這樣導(dǎo)致成本變高。第二，各個部門在施工過程的成本管理中步調(diào)不夠統(tǒng)一，不能達成一致意見，任由管理者根據(jù)自己的要求，采取產(chǎn)生措施的費用。這就是房地產(chǎn)企業(yè)一味盲目的追求按時交工，卻忽視了成本的管理，導(dǎo)致成本費用的升高。這樣就給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益帶來了影響。

（二）施工材料管理不善，浪費現(xiàn)象嚴重

在房地產(chǎn)施工的各個程序中，減少材料成本是優(yōu)化工程成本的最有效的手段，所以成本管理的重心應(yīng)該放在如何科學(xué)地儲存和掌握材料成本。然而就目前狀況來講，房地產(chǎn)企業(yè)材料的成本管理存在著弊端。

施工中材料損耗情況常常與許多因素有關(guān)，也許是因為材料采購方式不對，材料儲存方法不當，更有可能是工作人員對其材料的性質(zhì)不夠了解，對材料管理不夠重視，所以無法掌握各類材料管理的適當辦法，也就造成嚴重的材料損耗問題。同時在施工過程中，當建設(shè)的房屋在一些較為偏遠的地區(qū)時，正因為地理條件問題運輸時間的延遲，在材料輸送過程中必然會造成材料損耗，所以盡量在運輸材料前做好一切降低材料損耗的措施。由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏事前的準備，運輸方案制定不夠詳細，在其過程中也會出現(xiàn)一定量的消耗。當施工原材料運送完畢后，也可能因為不正確的管理方法，導(dǎo)致原料的破壞甚至將其遺失，再者在房屋建設(shè)過程中各種原料的濫用，使得原料大量流失，不必要的耗損現(xiàn)象越來越嚴重。

（三）施工設(shè)計的隨意變更，忽視質(zhì)量成本管理

通常在房地產(chǎn)企業(yè)的施工階段，導(dǎo)致工程成本突然變化的原因之一是設(shè)計隨意變更。設(shè)計費用屬于前期工程費，而前期工程費占整個成本構(gòu)成的5%甚至更多，變更原因復(fù)雜多變、規(guī)律難尋，有的是因為銷售的需要，有的是因為圖紙質(zhì)量方面的問題，給現(xiàn)場實施管理造成很大難度。所以說控制設(shè)計隨意變更是施工階段降低成本的一個重點。

與此同時，對房地產(chǎn)企業(yè)自己本身也沒有真正的意識到質(zhì)量成本是什么。輕視工程質(zhì)量會給公司帶來的莫大的經(jīng)濟損失，甚至引發(fā)生命安全。公司為了盈利會在材料方面進行控制，偷工減料甚至采購質(zhì)量成本較差的原材料。如果一直持續(xù)下去，企業(yè)的業(yè)務(wù)會逐漸變少，未來盈利也會變得不樂觀。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的應(yīng)對措施

（一）處理好工期與成本的關(guān)系，提高經(jīng)濟效益

任何一家房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的利潤和持續(xù)經(jīng)營，就一定要把握好工期與成本之間的相互關(guān)系。速度、工期與成本并不是單一存在，三者有著緊密的聯(lián)系，缺一不可。要想讓房屋施工階段有一個迅速穩(wěn)定地進展，就要有效地協(xié)調(diào)好它們之間的依存關(guān)系。施工階段進展速度快、再不斷地縮短工期，施工的成本隨之就會降低。但在實際應(yīng)用中，確實很不容易把握這三個個體之間的相互關(guān)系，在處理這三者之間的關(guān)系時略微有點不恰當，這都將會導(dǎo)致進展速度變慢、施工工期推遲、成本急劇增加。所以，如何更好地掌握工期與成本，施工人員要著重把握。從施工項目部門角度出發(fā)，需要的是最合理工期點的成本，而不是工期越短越好。

全面考慮全部的施工過程，對工作人員的考察不可以只做表面功夫，對于每一位施工人員的工作進度要進行督促。各部門之間要溝通、交流、配合，對于不能適應(yīng)項目的勞動者來說，通過與他們的談話、交流，依然不能夠符合該項目的需要，應(yīng)立即與該勞動者解除關(guān)系。即使重新聘用勞動者不是很快能適應(yīng)工作，但是對于長期來說這個做法是理智的。要讓團隊擁有凝聚力，這樣使工作有效率，有助于處理好工期與成本的關(guān)系，提高經(jīng)濟效益。

（二）細化施工材料成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)如果想細化施工材料的成本管理首先要建立嚴格領(lǐng)料、用料和購料制度。工程成本的重要組成部分是施工材料，對于任何一家房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是做好材料成本的有效管理。在房地產(chǎn)各個項目施工前，規(guī)劃好消耗最少的施工材料的方案，重視施工材料儲存等相關(guān)環(huán)節(jié)，并且各個項目的施工團隊要根據(jù)每項施工性質(zhì)來確定使用量的多少，降低沒有必要的浪費，提高工作效率，實現(xiàn)合理的分配進而采取適當?shù)姆椒▋Υ妗Ｆ髽I(yè)在做到采購材料保證質(zhì)量的同時，還要做到減少不必要浪費，恰當運用材料。嚴格要求管理者對各種原材料進行對比分析。制訂并實施技術(shù)措施，節(jié)約材料，根據(jù)計劃購買材料，依據(jù)具體使用情況領(lǐng)用材料，在規(guī)劃范圍內(nèi)消耗材料。

在購買材料時不僅要將所購物料進行對比，還必須與業(yè)主進行定價，確定好之后再與供貨商方面簽訂采購合同，以避免出現(xiàn)所采購價格比業(yè)主定價高的情況。而對于大批量的采購，應(yīng)該本著總量訂貨，而執(zhí)行分批購買的政策。這樣可以防止積壓材料，又能持有更多的活動資金。

（三）控制設(shè)計變更，加強質(zhì)量成本管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，工程竣工前對規(guī)劃設(shè)計方案的修正、整合及改善都屬于設(shè)計變更。每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要制定出相應(yīng)的控制設(shè)計變更的管理措施，統(tǒng)一各部門工作人員的基本職責，以確保設(shè)計變更的質(zhì)量和時效性，對每一項設(shè)計的變更都要在變更前進行成本預(yù)算，為了達到成本管理的目的，完善各級別的審批制度，從各方面考慮該項變更是不是符合要求，還有沒有更恰當?shù)慕鉀Q計劃。

產(chǎn)品的靈魂是質(zhì)量，如果質(zhì)量沒有達到要求，減少成本是沒有任何意義的。房地產(chǎn)企業(yè)要想在現(xiàn)在及未來賺取利潤，在項目施工工程上，要嚴格加強質(zhì)量成本管理。在管理過程中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該運用領(lǐng)先的科學(xué)技術(shù)，確保恰當有效的施工程序，借助科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢實現(xiàn)經(jīng)濟利潤，降低成本。

五、結(jié)語

企業(yè)只有設(shè)法提高經(jīng)濟效益，對其成本實施合理科學(xué)的管理，結(jié)合現(xiàn)代管理的理念，才能在激烈的市場競爭之中占有一定的地位。對內(nèi)加強內(nèi)部管理，提升員工整體素質(zhì)，大力加強對成本管理的系統(tǒng)化研究，借助現(xiàn)代信息技術(shù)完善信息管理平臺建設(shè)。成本管理不但可以增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，還可以保障企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。房地產(chǎn)企業(yè)當前運用一系列方法減少成本，達到有效果成本管理的目的，保障企業(yè)向更好的方向發(fā)展。本文通過一些房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀，提出了一些問題及相應(yīng)的應(yīng)對措施，希望可以對房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展有一定的參考意義。對企業(yè)的管理要對外加強市場調(diào)研，研究競爭對手和本行業(yè)發(fā)展趨勢。

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（作者單位：南京雨花建設(shè)發(fā)展有限公司）