丹東市城區住宅用地土地價格分析研究

【摘要】本文以樓面地價作為地價水平的衡量標準，以丹東市城區2011-2019年土地一級市場出讓數據為樣本，分析住宅用地土地價格，探討地價與房價關系，進而對房價漲幅的合理性進行分析，以期為房地產市場管理提供參考。

【關鍵詞】土地價格;住宅用地;房價

1、土地出讓制度的變遷

1949-1978年我國處于在計劃經濟下的“三無”土地使用時期。1980年以后的二十年里，開始從無償使用向有償出讓摸索性改革。期間，1986年成立國家土地管理局，1987年下半年，率先在深圳開始試點，規定使用年限，土地使用者需一次性向政府繳納土地出讓金，掀開我國土地市場化改革新的一頁。而2002-2004年則是由協議出讓向招拍掛出讓的過渡階段，之后則進入了土地出讓全面市場化的階段。

丹東市跟隨國家政策腳步，在1985年成立了地籍管理所，后改革為土地管理局，將國有土地進行統一行政管理，開始了近二十年由無償到有償的、經營性用地以協議出讓為主的土地出讓制度。2005年全面開始實現經營性用地“招拍掛”出讓，提高了土地利用率，實現了土地資源的市場配置。2010年《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發〔2010〕151號），明確規定了“不得‘毛地出讓”。同年丹東市也開始了從毛地出讓到凈地出讓的摸索和轉變。

2、丹東市城區住宅用地價格分析

本文結合中國土地市場網中土地交易數據、丹東市自然資源局網站公示的基準地價以及中國地價信息服務平臺等信息，對丹東市城區近十年的住宅用地供應情況、土地價格等進行整理分析。特別說明，本文忽略因溢價所造成個別地塊樓面價過高的問題。

2.1 住宅用地供應情況

2010-2019年丹東市城區完成房地產項目招拍掛出讓310宗，面積856公頃;其中住宅用地129宗，面積706公頃，占總額的42%和82%。

其中2010-2011年供應48宗，面積301公頃，這兩年屬于丹東新城區的擴張期，項目多在其范圍內，具體供應36宗，面積258公頃，占比超85%;2012年供應量達到近年峰值，供應24宗，面積146公頃;2013-2019年供應57宗，面積258公頃。

2.2 住宅用地土地價格分析

考慮到2010年到2011年是從毛地出讓到凈地出讓的一個過渡期，且是新城區招商引資項目聚集性落地的擴張期，為確保土地價格的可比性，剔除2010年數據以及2011年新城區數據;同時，為保證住宅用地土地價格的準確性，剔除商業比例大于30%（不含）的數據。利用不同方法測算，并統一按照成交數據的平均容積率和商業比例進行修正，得出住宅用地的樓面價格見表1-表3。

通過對交易樣點在基準地價圖中區位的觀察，利用成交數據和利用基準地價測算的結果基本相符。其中振安區項目基本位于Ⅱ、Ⅲ級;元寶區項目除個別位于Ⅰ、Ⅲ級，其他多位于Ⅴ級區域;振興區項目多位于Ⅱ級，其他各級零散分布;新城區項目則基本位于Ⅳ級。

通過“全國地價信息地圖服務實時在線”觀察得出，交易樣點多位于基準地價Ⅰ級和Ⅱ級區域，因此價格偏高。

2.3 地價與房價關系分析

2018年之前，丹東市房地產價格趨于平穩并緩慢增長的態勢，直至2018年4月，朝鮮勞動黨會議釋放改革開放信號，新城區房價迅猛增長，從均價不到4000元/m2漲至6000元/m2、甚至更高，同時帶動老城區房價進一步大幅度上漲，由七八千元進入了萬元時代。根據商品住宅銷售價格指數數據顯示，丹東2018年4月房價環比漲幅2.0%，領跑70個大中城市。

房地產價格由土地價格、前期開發工程費、建筑安裝工程費、開發管理費、房地產開發企業的利潤和稅金構成。本文房價指新建商品住宅銷售價格。根據重點城市監測及地價占房價比重研究發現，除部分一線城市樓王的產生，是由于地價過高且比重較大外，整體看來地價占房價的比重均值為30%，趨于合理。按照2019年丹東老城區中心地區地價均值計算，地價僅占房價比重的21.2%。可以得出，丹東市房價超出合理范圍，且不應將房價的上漲歸咎于地價。

同時通過房價與工資收入比例和遼寧省經濟數據也可以佐證上述結論。按照聯合國的標準，房價與工資收入比例在6左右，趨于合理。以80m2房屋為例，按一家兩口平均收入3500元計算，房價均值為6300元/m2;而實際房價則達到了近萬元。根據統計數據顯示，2018和2019年丹東市GDP約800億元，處于全省第10和12位;而屈居第1、第2位的大連市和沈陽市，GDP則達到了六、七千億元。從兩年省內各地2018和2019兩年的房價來看，丹東市房價僅次于大連市和沈陽市，與瓦房店市基本持平。

3、對策及建議

堅決遏制投機炒房，維護房地產市場秩序。毫不動搖地貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，認真落實“穩地價、穩房價、穩預期”工作目標，堅持落實《關于堅決遏制投機炒房維護房地產市場秩序有關工作的通知》等政策要求。同時加強對房地產市場信息的預判，多部門聯合執法，建立房地產市場秩序整治長效機制。

積極盤活二手房市場，合理控制土地供應量。建立健全二手房交易市場，鼓勵二手房交易流通，降低、減免稅收費用，有效降低房屋空置率，抑制一手房房價上漲過快。同時在制定土地儲備計劃和土地出讓計劃時，除根據地區經濟做出合理預判外，還要結合本地區去庫存完成情況及去庫存周期，合理控制土地一級市場住宅用地供應量。

加強輿論引導和網絡信息管控。通過政策解讀和市場信息公開，增強政策和市場透明度，正確引導輿論。同時引導各類新聞媒體和網絡平臺加強對房地產市場供求關系、打擊違法投機等方面的正面宣傳，營造良好輿論氛圍，穩定市場預期，促進市場理性發展。

參考文獻：

[1]《丹東市人民政府辦公室關于堅決遏制投機炒房維護房地產市場秩序有關工作的通知》（丹政發辦發〔2018〕26號）

[2]陳保順.騰沖市土地供應與房地產市場價格間的關聯性分析[J].低碳經濟，2020（04）：181-182.

作者簡介：

劉嬌威（1988.06-），女，漢族，遼寧丹東人，工程師，學士學位，研究方向：土地資源管理。