培育住房租賃市場的“痛點”及其破解路徑分析

陸依丹

【摘要】黨的十九大要求“加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”標志著我國住房體制供給側結構性改革進入到新階段。然而，要將這項政策貫徹落實好，必須平衡好“租”“購”關系。基于此，本文將對培育住房租賃市場的“痛點”及其破解路徑展開研究，以提升住房體制供給側結構改革實效。

【關鍵詞】租賃市場;破解路徑;住房市場

1、培育住房租賃市場的“痛點”

1.1市場供需矛盾突出，人口流動大

當前，國家不斷釋放出房地產市場租購同權、租購并舉的政策信號，住房租賃市場得到了快速發展。隨著市場租賃需求的增加，尤其在房地產來到“白銀時代”后，城市新市民成為消費主力軍，在哪里落腳成為他們考慮的首要問題。然而，在過去很長一段時間國家政策傾向于開發新房和買房，租賃住房供應管理一直充當配角，形成的“重銷售、輕租賃”的錯配問題在當前市場上仍然占居主要地位。在大多數城市，建房買房仍然是政策主導方向，此外存量房也多用于“拆舊建新”，住房租賃市場房源供應不足或不符合租住要求，出現了“去庫存”與新房空置、新移民沒房可租的尷尬局面。因此，租房市場供應“錯配”問題突出，加之受人口流動性強因素的影響，進一步激化了供需市場矛盾。

1.2供給主體不成熟，中介服務體系不完善

近年來，譬如長租公寓的租賃市場新興業態不斷顯現。集中式的長租公寓為年齡相仿、興趣相投的年輕人搭建起交互平臺，使他們既能擁有獨立的生活空間，又能享受便捷的社交生活，讓長租公寓成為城市租住青年的“新寵”。然而迅速擴張的長租公寓，多是以“高進低出”“長收短付”運營模式為主，普遍面臨盈利難且回報周期長的困境，導致“爆雷”事件時有發生。由此可見，租賃市場供給主體正在不斷涌現但整體上并不成熟，住房租賃企業的規范化發展之路有待加強，此外，中介服務體系的不完善也是阻礙住房租賃市場培育的一大“痛點”。

1.3租賃收益低，機構運營模式不成熟

在租賃市場中，租賃需求的主體多為中低收入人群，公共產品屬性突出。租賃機構作為穩定市場、降低租金和權益保障的壓艙石，其在租賃市場中所發揮的作用不容小覷。長期以來普遍存在租賃市場租賃收益低的原因包括：第一，我國的政府公租房供應不足，現有公租房政府補貼力度小。第二，地價和財務成本高，投資租賃收益低，回收周期過長，其利潤相比較房地產開發和銷售，投資吸引力度不強，加之租賃市場流動性風險較高，相應的證券化或信托投資基金等配套發展未能同步跟上，也是限制機構租賃發展難以壯大的一個主要原因。而新興的長租公寓“高進低出”讓企業迅速聚集房源、吸引客戶;“長收短付”則利用支付租金的時間差，形成資金“杠桿效應”。一些長租公寓還將租賃業務做成金融產品，不斷擴大規模提高估值進行多方融資。在租房市場行情較好時，這種模式可以讓一些企業短時間內擴大規模，但長期來看，一旦市場出現波動，資本泡沫破裂，企業容易陷入難以為繼的局面。

1.4租賃市場缺乏有力監管，租客權益難保障

在傳統的租賃行業中，最大的痛點之一就在于租房服務長期缺失，租戶在合作關系中一直處于被動地位，租房體驗較差，權益難保障，尤其在市場發育之始，租賃行業的中介收費模式通常以房源信息的出售作為住房服務價值的動力，往往忽視了用戶體驗感受，加之租賃市場監管的不力，當用戶遭遇“黑中介”時，往往無法找到有效的反饋渠道，再現維權難。 找房渠道上，目前租賃市場主要以信息平臺和中介為主，但租客對房東和中介的滿意度普遍很低，其問題主要集中在經濟糾紛上，租客通常無法獲得合同中的規定保障。一些房東或中介惡意克扣押金租金、隨意漲租、拒絕維修、卷款跑路、強制驅逐承租人等違法違規違約問題，侵害了租房群眾合法權益，同時影響社會和諧穩定。

2、破解培育住房租賃市場“痛點”的路徑

2.1還原租賃市場的“公共化”特性，促進人口流入

近年來，我國及相關管理部門相繼出臺了諸多培育和發展住房租賃政策的文件，但對租賃市場的整體規范而言收效不大。究其根源，主要在于租賃住房規劃和供應失衡，特別是中小戶型和低價房源少存量不足;租賃法律法規不健全;機構租賃不具規模化、規范化;壓艙石功能被限制發揮;租賃監管缺位等所致。因此，要還原租賃住房公共產品的屬性，應對租房者需求、收入和年齡等情況進行綜合分析，根據其實際需求擴容政府住房保障范疇，立足長遠，意識到城市競爭中“人口流入”的重要性，充分發揮政府公共服務的職能，逐步完善住房租賃規劃和編制，健全法律法規體系，壯大租賃機構規模，規范機構運營，想方設法讓他們留下來。

2.2多渠道挖掘租賃房源供應，滿足新市民租房需求

對城市移民人口而言，在城市居住的成本過高，社會保障十分有限，對于他們而言，在支付完子女教育、父母養老和自己的生活費用后，基本沒有多余繼續用以買房。所以，低成本租賃住房是幫助他們在城市落戶的一種有效方式，能改變過去農民工只能租住在城中村的供需不平衡現象。一是充分發揮政府主導和市場主導兩大模式去樓市庫存，為“以租抵供”新模式的探索提供更多可能性。二是盤活空置存量住房。三是依法改造閑置的非住宅房源，作為住房租賃市場房源有益補充。多渠道挖掘租賃房源，充分利用已建城市住房空間，有效發揮現有資源，是縮短新市民融入城市時間的有效途徑，也是人們共享工業化、城市化紅利的一種發展必然。

2.3政府搭臺培育發展市場，構建監管體系規范市場

要解決當前租賃市場問題，應做好新市民和家庭住房租賃市場的重點扶持和大力發展準備，培育與發展租賃市場市場經營主體，提升機構租賃市場的穩定性，遏制市場亂象，為承租者提供基本的權益保障和服務。培育和發展住房租賃市場需要政府搭臺，在金融、稅收和經營管理方面給予相應的政策支持，重點扶持一批資質良好，經營規范，長期致力于住房租賃事業的市場經營主體，推動住房租賃市場平穩健康發展。另一方面在政策制定上要對租賃企業的資金監管、信用資質、租金收取模式等提出具體要求，建立風險提示機制，構建統一的住房租賃監管平臺，加強各方信息共享與監督，消除中介經營行為亂象，提升房源信息的真實性，同時解決租客和房東的雙重痛苦，促進房屋租賃市場發展。

2.4加強行業自律，規范機構經營行為

加強行業自律，規范機構經營行為，一是要加強住房租賃企業內部監管，規范經營，發揮自身的示范作用，以提升租賃市場的整體穩定性。二是加快租賃信息平臺建設，逐步降低運營成本，以改善規模化租賃與收益不對等的現狀平衡。三是加強引導，充分發揮行業協會作用，使住房租賃事業向著更加精細化、規范化的方向發展。 此外，要調動租賃企業的積極性，除給予企業稅收優惠外，還應逐步吸收REITS等低成本支持，以實現企業收益的最大化，降低流動資金管理風險，逐步壯大住房租賃機構市場份額，為租賃市場秩序穩定、自律性的提高奠定基礎保障。

結語：

在我國“租購并舉”的住房制度下，租賃住房已成為解決進城務工人員、新就業大學生等新市民住房問題的重要途徑。培育和發展住房租賃市場，既要進行強監管，制定嚴格的規范，重點保護各方當事人的利益，同時也要激發市場活力，發揮市場經營主體解決城市住房問題應有的作用，促進住房租賃市場健康發展，切實落實“租購并舉”的住房制度，讓全體人民住有所居。

參考文獻：

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