存量房交易稅收征管中應用房地產估價技術的探討

李志娟

房地產金額估計技術和存量房買賣稅收征管之間的關系十分密切。當下，導致本國稅收流失的主要原因還是由于存量房買賣環節的“陰陽合同”現象過于嚴重，因此新時期稅務部門增強稅收征管事務重點應該是運用房地產估價技術加大存量房買賣稅收的征管力度。本文以存量房評估征稅基奠為依據，對山西省存量房評估征稅開展簡明扼要的介紹，并聯合海內外的實踐經歷，探討了收益法在存量房評估征稅中的運用，以期為山西省存量房評估征稅提出一些參考。

一、引言

在中國，買房置業是大部分家庭最重要的事情之一，特別是隨著人們生活水平不斷提高，買房置業變成了人們成家立業的大前提。在城市買房變得常態化，房地產行業稅收對于財務收入的貢獻有增無減。近幾年，在山西省房產買賣行業中，存量房憑借其自身優勢，在房屋買賣市場上得到了快速地成長，其社會地位也變得愈來愈高。

二、存量房評估征稅概述

存量房買賣活動在不斷活躍的同時，暴露出來的稅收征管問題也日益凸顯。存量房買賣稅收存在政策體系復雜、稅源分布零散、征稅對象特殊、計稅辦法獨特等不相同于其他稅收事務的特點，這些都給稅收征管事務提出了更高的需求規范，稅收政策執行、稅款申報征收、稅收風險管理阻力重重，從實際成效來看，稅務部門的征管手腕對存量房買賣的管控頗顯吃力。面對現狀，山西省稅務局應積極主動作為，阻斷存量房買賣稅收征管紕漏，提升稅收征管質效。一地方可以確保稅收收入，為地方公共資源供應財政支持。另一地方，存量房能滿足不相同收入群體的消費須要，為實現全社會"住有居所"的保障供應了基奠。因此，查找當下存量房買賣的稅收征管紕漏，解決稅收的征管困難，提高稅收的征管效果是非常實際的。存量房是指已投入使用并取得產權證明的房屋。這是與增量房有關的概念，增量房指的是新建商注資的、即新購房，由房地產開發商注資。因此，通常把存量房稱為"二手房"。

受前幾年房地產行業熱潮的作用，大量存量房被閑置儲藏，盤活這些存量房是最直接的提升住宅供應。精確指引和規定存量房行業成長，對國民經濟的成長和緩解房價快速增長都具有舉足輕重的含義。存量房買賣是房屋的一種再次購買，已完成了房屋的權屬轉移記錄，取得了房屋所有權證。存量房買賣包括契稅，印花稅，等多種稅收，因此在征管稅中難度大，重要性較高，急切須要借助必要的技術手腕增強稅收。存量房評價征稅是對存量房買賣的申報金額采取使用房地產估價技術實行的一項評估，其本質上是稅務部門對納稅人的計繳依據是不是契合理由實行的審核評定。將科學估價技術納入存量房評估稅征收事務不僅可以減少陰陽合同帶來的稅收風險，阻斷錯誤紕漏，同時提高稅收審核評定事務的客觀性和公開性，減少爭議的發生，真正維護國家權益，有效預防稅收風險。更重要的是，開展儲量房評估征稅事務，對推進房地產稅改革的理念、技術和人才存貯，具有深遠含義。

三、山西省存量房評估稅征收事務的開展情況

由房地產一體化稅收管理事務成長而來，起點比對高。早在06年，一些城市就開始了試點事務，研發應用于房地產整合征收軟件的開發。在需求規范市政府在做好數據搬移、模式創新和基礎規范調整等事務的基奠上，全盤開展這項事務，進一步增強對存量房稅收的征管。經過多年的奮斗，山西省存量房評估稅征收事務已得到很大完善：一是對評估稅地區的覆蓋范圍不斷擴大;二是從住宅類型擴展到商用房屋的評估征收范圍;三是把評估稅的依據從簡單政府指點引導金額逐步提高到更精確的第三方評價;四是擴展軟件的功能應用，將房地產整體征稅的應用范圍從存量房買賣征管擴展到增量房買賣，以積累更多的數據儲存到房地產稅。當下，相較于其他先進省市來說，山西省的存量房評估征收事務還略有滯后，主要問題是：一、評估稅尚沒有實現全盤覆蓋地域征稅;二是評價技術過于狹隘，僅采取使用行業比對法，特別是對商用住房而言，還沒有采取更合適的收益辦法;三是評價數據滯后，不能落實自動創新;四是住建部尚未完全與住宅部門聯網。

四、收益法評估稅的國內外實際經歷

當下山西省存量房評估稅雖已涵蓋商務住宅，但仍采取使用了行業比對的方式。由于商用房產具有顯著的收益性，利用收益法對評估實行了全球廣泛接受的做法。與其它辦法對比，收益法的理論是成熟的、適合使用性很強的，也契合買家注資的內心需求。

（一）美國的房地產評價中使用了收益法，主要是資本化。資本化辦法是運用目標群體的未來收益率實行合理折現，從而得到評估價值的方式。運用資本化法，估價師應科學合理研判房地產的未來利潤、持有時間和資本化率，以確保估價能夠很好地體現房地產被評價的內在值。資本化法的主要適合使用條件是：被評價的房地產處于穩定運營狀態;行業上有大量的可比例，包括風險、利潤、費用和物業特征等，其中包括行業風險、利潤、物業特征等。近幾年來，收益法在互聯網技術的輔助下，對未來收益分析、貼現現金流量分析等領域不斷進步，借助先進的技術支持對房地產金額的估計起到了重要作用。

（二）與其他國家及地域有所不同，中國香港在房地產稅上有一個十分接地氣且本土化的名字，叫做"差餉"。香港差餉有鮮明的特點，它計稅的依據不是對課稅目標的評價，而是對應課差餉的租值實行了估計，即假定房地產空置租期為統一估價日，可計算年租。香港差餉評稅的辦法分成租金比對、收入支出（溢利）、建筑費用法（資本法）這三種。其中，具有利益性的辦法就是收入支出。具體的計算辦法有兩種：應課差餉租價=總收入*A%應課差餉租價=純利*A%=（收入總開支）*A%A%是由行業研究和分析決定的。收入支出法僅適合使用于為贏利而供應的物業，其本質上是根據房客實際經營者供應的盈虧表來評估房客在一年的營業收入和支出，從而對房客在合理情況下所獲的營業利益實行評估，再從租客的利潤中扣除房客回扣，余數為租戶所支出的房客（即差餉租價）和房客的租價。租客獲得的回扣包含利率，租戶收益和風險賠償。隨著CAMA系統及GIS系統的應用，香港差餉估價署也在批量評價中使用。提出規范商鋪估價的辦法，建設地域信息評估模塊，運用設立分區規定商鋪模板，大大減少了收益法的重復性事務。

（三）雖然本國一些先進的省市引入收益法時候不長，但由于其研究起點較高，本國的學術制度相對成熟，不滯后于海外的發達國家。但在實踐收益法地方，由于房地產行業成長的變革和社會經濟要素等地方的作用，純收益和資本化率明確是十分艱難的，本國的收益法在實踐上落后于先進的外國。在存量房評估征收地方，南京市地稅局、北京市地稅局對收益法實行了較為出色的批量征收辦法。南京市地稅局堅持以簡單為主的收益法批量評價原則，運用行業估價想法對收益實行改造，采取使用"分區基礎規范金額"模式，基礎規范金額求取的辦法為：借助將某一類房地產設為原始樣本的商用房，根據所掌握的專業用房客觀收益資料，按收益法計算。一般的估價法求得分區基礎規范金額。這種設置房地產樣本在每個區內的辦法，本質上是為了忽略對房地產價值作用的個體要素，為每一區內某類商務房地產的金額供應規范，從而減少大量重復事務，實現大批量評稅。北京市地稅局在實行收益法批量評估試點時，充足考量到個案收益的作用性要素，明確了整體營運費用率的規范。一地方，借助統計辦法，對作用案件的特性要素和買賣金額之間的有關關系，明確了作用收益的主要要素和各個要素之間的作用。在對個案收益的精確度和可行性實行了認定之后，形成了個案收益的作用系數表。另一地方，利用專家的經歷，大力開展行業調查，以此確認不相同用途房地產的運營資本率的規范，在批量評稅區內，對具有代表性的商務房地產，分別使用相對應的收益法批量評稅模式。

五、應用收益法在山西省實行存量房評估征稅

應用收益法對商務房評估事務實行評估，是存量房評價征稅成長的一個必經過程。如何參考全球對征稅的經歷，促進山西省對存量房的評估和征稅進一步成長，是一個具有極其實際含義的問題。筆者覺得，在山西省應用存量房評估稅征收事務，應注意下列問題：首先，應用收益法評估稅征收想法要融合行業比對的思想。批量評估是征稅和社會化房地產評價的重大區別，提議以香港差餉評價的方式，參考行業比對法想法，將相似的房地產分成一大類，設立規范樣本，可以極大減少重復的評估事務，減少了評價資本。其次，設想各類可能發生的實際情況。當下，本國其他省區在選擇收益法時，往往把安全利率和風險調整值加在一起，做法太過簡單了，沒有考量到不相同類型的房屋，不相同時間的抵押貸款方式，不相同的抵押貸款方式，房屋折現率也不相同。提議按照美國的房地產評價辦法，從多個角度、多角度來考量，計算合理的整體資本化率為折現率。最后，對純利率的計算要盡全力確保正確。當下，本國其它省份關于明確房地產收益的辦法往往是直接計算，這種辦法不夠科學。作者提出，在明確一個房地產收益的時候，不僅要參照相似于房地產的利潤來明確，而且要充足研究行業的漲勢，充足地聯合大背景房地產買賣行業，以便對純收益實行更精準的確認，減少誤差。此外，要盡可能摒棄參照案例的特殊要素，從而獲得健康行業前提下房地產在法例法規上所容許的最好使用方向的純收益。利用純收益值的評估成果，才能更好地保護征納兩者的權益。

六、結語

存量房評估稅是一個極其特殊的稅務事務，它在事務思想、辦法、事務困難等地方有明顯不相同于以往的稅務事務。這是一個持久的、繁復性和摸索的重大事務，要各級稅務職員幾年如日地辛勤耕耘。在房地產稅改革進一步深化、房地產稅法征收即將開始的當下，如何更好地利用房地產評估技術，進一步做好山西省存量房評價征稅，須要各級稅務干部聯合事務實踐，進一步考量。

（作者單位：山西金大地房地產估價有限公司）