房地產開發企業的納稅籌劃研究

楊偉菁

摘 要：本文主要探討了房地產開發企業的納稅籌劃工作，文中首先闡述了新時期房地產企業加強納稅籌劃的意義和房地產企業納稅籌劃過程中的變量過程，最后結合實際情況提出了房地產企業開展納稅籌劃工作的具體途徑，希望借此為加強房地產企業納稅籌劃工作提供信息參考意見。

關鍵詞：房地產開發企業;納稅籌劃;財務利益;具體途徑

一、新時期房地產企業加強納稅籌劃的意義

在房地產開發企業的日常經營中稅收與其經營利益具有密切的關系，因此合理控制房地產開發企業的稅收成本，有利于提高企業的經濟效益。另外，由于房地產企業是社會典型的資金密集型企業，在國家宏觀調控下，隨著市場經濟體制的進一步改革，其利潤逐步壓縮，使其經營中的“暴利行為”逐漸消失，要求企業積極開展納稅籌劃，減輕稅收負擔。

納稅籌劃最主要的作用是幫助納稅人在企業經營中，通過法律許可的財務操作對經營活動中的主要環節進行籌劃安排，并借助稅法所提供的優惠政策進行納稅過程中的理財行為。通過納稅籌劃可以減輕房地產企業所面臨的稅負，為納稅人帶來稅收利益，它同納稅人追求企業價值最大化的目標一致。因此房地產企業在經營過程中積極開展納稅籌劃工作有利于提高企業的經營管理水平和會計核算水平，有利于降低企業的經營風險，節約企業稅收成本，實現房地產企業可持續發展。

二、房地產企業在納稅籌劃中的變量過程

房地產企業在納稅籌劃過程中的變量過程，簡單的闡述便是指對當前稅收政策進行差異化的選擇，縮減企業在納稅籌劃中的數額變化。如土地增值稅、所得稅、房產稅、增值稅等，土地增值稅中可以將其劃分為四級超率累進稅率，增值率越高那么稅率也會隨之提高。因此房地產企業可以將房產在出售過程中的簡單裝修單獨作為業務進行核算，進而分解房地產的價值，降低房地產的增值稅;選擇性條款是指稅收政策和稅制設計過程中不同的納稅處理模式，在納稅過程中可以根據納稅人的自行測算，選擇適宜企業進行納稅的處理模式。

三、房地產企業加強納稅籌劃的積極措施

目前，房地產企業涉及的稅種有增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等。再加上房地產開發周期較長，要精確計算各個稅種的納稅情況，以下從土地增值稅、房產稅、企業所得稅、增值稅等方面闡述了企業納稅籌劃的一些措施。

（一）利用土地增值稅“臨界點”稅收優惠政策進行稅務籌劃

房地產企業可以利用土地增值稅的優惠政策進行納稅籌劃工作，根據我國的稅法規定納稅人建造普通住宅出售，增值額（房產轉入收入減去符合稅法規定的扣除項目后的余額）沒有超過可扣除項目金額的20%，即可免予其土地增值稅的繳納。這里的“20%”的增值額就是臨界點。因此房地產企業在納稅籌劃中，可以將普通住宅的增值額控制在扣除項目總額的“20%”以內，那么在納稅過程中不繳納土地增值稅。同時也可以減輕土地增值稅帶來的增值額及扣除項目金額的比率。控制增值額，須從稅法規定的五個可扣除項目入手：取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部規定的其他扣除項目（主要是指取得土地使用權的金額和開發成本之和的20%）。房地產企業既建普通標準住宅又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額：不分別核算或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。因此房地產企業應分開核算，并將普通標準住宅的增值額控制在允許扣除項目的20%以內，從而免交土地增值稅，減輕企業稅負。將普通住宅增值率控制在20%，有兩種方法①增加可扣除項目金額：比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，企業可以將房地產在建造期間的費用轉移到房地產開發項目直接成本中，如房地產在建造期間企業內部員工工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等，這些人員成本費用都可以計入房地產開發成本中，并在計算土地增值稅時進行扣除。例如，A房地產企業某領導兼任房地產項目負責人，在進行房地產納稅項目策劃工作中，可以將房地產企業在經營中的部分費用分攤到房地產開發成本中，這就可以讓房地產開發公司在不增加開發成本的基礎上，增大增值稅中允許扣除開發項目的金額。②降低房產銷售價格：降低房產銷售價格從而降低銷售收入，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。使用這一方法，要比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金的大小，作出選擇。

（二）利用房產稅進行納稅籌劃

企業房產稅是以企業擁有的房產作為征稅對象，依據房屋價格或租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。房產稅的計稅依據有從價計算和從租計算兩種計征方式。從價計征，需根據房產原值一次減除10%～30%后的余值計算進行繳納，稅率為1.2%;從租計征，則需根據房產出租租金為房產稅的計稅依據，其稅率為12%。對于從價計征，是按房產余值計稅，所以房產原值的大小直接決定房產稅的金額，合理減少房產的原值是房產稅籌劃的關鍵。財務人員要將可以與房屋主體分開核算的其他建筑部分盡量分開。對于從租計征，房租的金額直接決定了房產稅的多少。房地產企業在簽署租賃合同時，應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己承擔，即便由出租人繳納，也應在租賃合同中明確為代繳項目，通過“其他應收應付款”核算，從而減少房產稅的稅基。

（三）利用企業所得稅進行納稅籌劃

房地產企業可以根據所得稅進行納稅籌劃工作，盡量減輕自己的稅務負擔，而這一行為是政策允許的，不是違法行為。根據納稅申報表項目：企業數量、資產總額等指標，判斷其是否能享受高于規定標準的稅收優惠;其次，考慮到稅收分類，收入的確認可能要推遲，今年的部分收入可能要推遲到明年確認，可以在合同中分階段確認。企業所得稅也可以在未來幾年內繼續征收，今后企業將享受最高稅率，由稅務部門核定，全額繳納。運用企業附加扣除政策如企業工作不復雜，可考慮合理增加企業支出，通過增加公益捐贈、員工獎金和增加產品促銷活動，使應稅收入控制在納稅范圍以內。降低企業稅收負擔，上述方法可用于企業所得稅籌劃中，使年度應納稅所得額保持在一定的水平。

合理運用房地產企業分立終身制是必要的，為了讓企業長期享受優惠政策，必須對其進行合理的稅收籌劃。例如某房地產企業年度的企業所得稅為20000萬×25%=5000萬元。接著把房地產企業分成A，B，C三個獨立裝飾房地產企業，裝飾房地產企業，建筑安裝房地產企業。A房地產企業100%控股B、C房地產企業，按照《房地產企業會計準則》的規定，制定房地產企業的會計政策。全面掌握稅收法規、規章的具體規定：在稅務處理中，會計準則與稅法中的扣除范圍和扣除標準不一致的，會計準則不得超出稅法中的扣除范圍，不得調整。比如，小型和微型企業應當按照小企業會計準則的規定確認固定資產折舊。為了提高企業的支出扣除標準，縮小會計與稅法的差異，如果企業的會計估計折舊年限低于稅法規定的標準和范圍，則應盡可能采用折舊年限最短的攤銷方法。

（四）利用企業增值稅稅進行納稅籌劃

房地產企業財務管理中營運環節的稅收籌劃主要是通過采購、銷售和生產這三個部門結合而成。在采購環節中，房地產企業需要通過核算自身的經營規模，來選擇通過何種最優惠的方式進行納稅，這樣就可以減免房地產企業采購環節中的進項稅額和運費。

房地產企業可以利用增值稅進行納稅籌劃工作，通過增值稅籌劃便可以合理地拆分企業在經營中的各項業務，進而剝離房地產企業在經營中的價外費用。根據我國現有增值稅法規定，房地產企業增值稅應繳納稅收入應當為納稅人提供相應的供應稅勞務，同時房地產企業經營者在轉讓無形財產或銷售不動產的過程中，需要向對方收取全部價款及價外費用，如房地產企業在售賣房產中通常會代收天然氣初裝費用、有線電視初裝費用、供暖設備出裝費用等。如果企業在房產銷售過程中，將上述的各項代收款項計入房地產的銷售收入中，并在納稅策劃過程中計算增值稅繳納額度，那么就會大幅度增加企業繳納的稅收額度，但是如果通過納稅籌劃工作將房地產企業的計稅收入進行分離，就可以將本不屬于房地產企業收入的代收費用進行剝離，進而幫助房地產企業達到降低負稅的目的。

（五）通過減少企業賬面收入或遞延納稅時間

房地產開發企業可以根據無償或收取極少部分的手續費，委托中介公司在市場上幫助其銷售房產，中介公司可以根據合同規定開具相應的銷售清單，通過這種方式進行房產銷售，并可以將實際的房產銷售額轉化到代銷單位，當代銷清單在進行收入確定的過程中，并可以幫助房地產企業延長其納稅義務發生時間，同時也可以幫助中介公司緩延增值繳納時間。此外，還可以將原房地產開發企業所承擔的管理費用或銷售費用轉移到中介公司，這樣便可以減少中介公司在所得稅中的繳納額度，如房地產開發企業的管理費用和銷售費用都可以轉嫁到中介公司，將避免因上述費用超標而增加了納稅所得額。

四、結束語

房地產企業在開展納稅計劃工作過程中的根本目的是為了降低房地產企業面臨的負稅成本，減少納稅人的費用，進而實現房地產企業財務利益的最大化。房地產企業通過合法不違法開展納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、防范、降低納稅風險，避免自身陷入當前稅法的“陷阱”之中，避開那些概念較為模糊的可繳可不繳的稅款，進而在幫助納稅人在不影響政府的宏觀利益前提下，避開法律風險，實現房地產企業經營中的財務利益最大化。

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