城市規劃區內土地管理存在問題

馬云鵬

臨朐縣自然資源和規劃局 山東 濰坊 262600

1 緒論

在我國城鎮化進程快速發展的背景下，地方政府想要作出成績，不講究協調穩定的發展，城市無序擴張蔓延，濫用土地資源，造成對城市生態及土地無法彌補的傷害，而城市規劃也涉及諸多因素，所以城市的合理規劃對城市發展、人文與經濟都具有影響[1]。當前，許多城市也因為不適合當前城市發展的規劃，從而造成不同程度的住宅困難、周邊綠化程度不夠、交通擁擠、公共基礎設施規劃不合理，小區居民配套設施無法滿足實際需求等狀況。而這些城市土地通常都是因為開發了而不去利用或是建設好了卻沒人使用的狀況，從而造成大量土地資源浪費。因為城市土地的用地緊缺，因此合理的節約集約利用土地，防止城市土地資源的浪費，正確處理好城市規劃中局部規劃與整體規劃之間的關系，合理安排城市中的各個區域，并長遠考慮其利害關系，持續穩定發展，且注意和保護城市生態環境，防止污染并做好垃圾分類工作等，對保護城市生態十分重要[2]。

2 在城市規劃區中土地利用中存在的問題

2.1 城市規劃體系有待完善

目前市的土地利用總體規劃是2006年至2020年的，對比現在，十五年前制定的總體規劃在方法和措施上都存在著不足，所有的數據都不是最新的，因此也就跟不上現在發展的腳步。土地的總體規劃是根據我們對未來的發展的預測進行制定的。現在的規劃，可以說是在這份總體規劃的最后的時期內，所有政策措施都需要完善和更新，規劃的滯后性使得城市規劃脫離了實際，帶來了人們生活的不便，相關工作相率低下[3]。

2.2 土地資源的未合理利用

對城市規劃存在不科學的規劃，不充分的了解，造成對城市土地資源認知的盲目性。隨著時代更新，城市盲目的擴建基礎設施建設，眼前只看到經濟，卻不講究生態、社會、經濟的平衡。如學校、商場、體育場等周邊設施布局過于零散，土地利用不充分且再度利用的可行性低，從而造成了土地資源的浪費。或是已經建設完工的設施，由于政策或則其他因素，無法投入使用，對土地以及投入的人力、物力、財力造成浪費[4]。對建設現代化城市而盲目征收土地，卻又無法有效且充分及時的利用，缺乏科學的合理規劃，以上都是城市的土地資源無法得到使用的原因，從而間接影響城市的發展。市因為所占的面積較小，而耕地面積占比較大，導致地方之間的劃分界限模糊，容易造成小型發展的情況，也就容易擴大村莊的占地面積，就沒有多余的土地能夠用來城市建設，城市就無法擴張和發展，造成土地資源的浪費。

2.3 對城市土地資源配置在管理方面有所欠缺

城市土地的資源配置在管理方面的問題涉及許多方面，如現有的機制不夠完善和規范，包括對土地資源市場、城市土地市場、監督管理機構、城市規劃下的土地管理體系等，不管哪一方面沒有銜接好，都會造成土地信息的滯后和在利用時的不充分[5]。因此現有的城市土地市場的管理體制中，由于土地規劃部門的工作人員處理相關土地信息不夠負責，對處理處的數據未進行核實和檢驗，因此在真實性上會出現誤差，使得一些管理工作失去參考價值，也在管理工作上增加了難度，相關的規劃工作不夠科學，或是數據存在時間過長，無法跟進最新的土地資源狀況和最新國情的問題，相關的機制都無法適用于當前的發展環境，因此要動態監測，了解最新實況。

2.4 規劃與利用過程中對生態資源的破壞

在實施城市規劃以及對土地利用中，經常忽略的就是對生態環境的破壞。資金短缺造成政府急功近利，盲目加快城市建設，加大建設，從而提高城市的水準和經濟發展，為了建設經濟開發區，盲目開發，對大面積的農用地進行征收，在浪費農用地的同時，也對身邊的環境和各類資源造成了破壞，城市的生態平衡出現問題[6]。當我們身邊的環境被破壞時，對城市居民的身體健康包括心理也會造成危害。在生態環境破壞中，最為嚴重的破壞就是水土的流失現象，據數據表明，市近年來的水土流失面積達到了36240m2，我們的市區環境已經開始惡化，植被遭到破壞，土地被污染，土地侵蝕嚴重等。

2.5 城市規劃與城市土地資源利用的矛盾點

眾所周知，好的土地資源配置是建設在當時的城市規劃上的，因此，他們要相互配合，而城市規劃也是土地資源合理配置的前提，二者共同促進城市發展。但兩者針對的方面存在不同，如土地資源配置是以合理開發、分配較為稀少的土地資源，對土地進行規劃和安排，選擇最為合適的用途。而城市規劃更多的是預測未來，對后續的發展目標、發展規模和發展方向進行規劃，是為了城市的建設和經濟發展[7]。側重點不同必會產生矛盾，城市規劃實在總體上進行安排與布局，便會出現有得有失的結果，而城市土地資源專業性更強，因為我們針對不用的土地資源，在不同用途間進行權衡，充分利用好土地，實現它的最大價值，使得效益最大化。

3 提高城市規劃與城市土地資源利用效率的對策分析

3.1 明確土地項目相關工作

為了確保城市的可持續發展，科學實施城市規劃和提高土地利用效率外，應當對管理和實施過程中的土地信息加以重視和更新，在土地項目的實施過程中，在審批階段我們就要對土地利用率和長期發展進行討論，還要結合專家，環境和人文因素綜合考慮，對項目所用到的測量設備，確保項目所需資金的充足，提高工作效率[8]。在后續還要對土地項目建立監督機制，杜絕非法行為，因此我們可以在“福建省土地市場監管系統”中對土地項目進行查詢，這個系統就是用來實施項目用地批后監管的。而在整個項目實施中，當地政府也應該起到積極作用。為更好起到監督作用，要對相關工作人員的進行監督業務培訓，加強執法監察人員業務水平，國土資源所的工作人員工作能力有所提升。后續要動態跟蹤管理，對重點項目要嚴格監管，有問題能夠盡早發現。特別是一些工業園區，因建設項目活動多，容易發生占用耕地的現象。目前市的工業區有高新技術產業園區、涵江區新涵工業集中區、荔城區西天尾鎮及黃石鎮工業園區等。

3.2 優化城市土地利用布局

土地利用配置要合理分配，否則容易存在人口密集、土地的資源利用不合理、利用率程度不高等問題。市要積極落實“優先發展生態保護、合理安排農田用地、科學規劃城鄉建設”的土地利用戰略，就要根據本市實際情況，做好土地利用布局的優化調整。要優化土地利用結構，對城鎮中較為分散的公共設施用地進行處理，制定相應措施，使其集中利用起來，不造成浪費，使建設用地能夠集約利用。工業區建設中，一定要防止出現園區分散的用地局面，要把它們集中起來。也要重視城市內部的各類土地協調和土地配合，各區之間能夠良好銜接，確保土地的經濟效益、社會效益、環境效益有效發揮，土地利用節約集約化，土地能夠得到完全利用，也能夠帶動經濟增長，城市水平有所提高。

3.3 加強土地保護

城市協調發展過程中，土地后備資源不足是重要的影響因素，閑置土地和荒廢土地也影響了土地的節約利用。要是土地充分發揮效益，要對閑置土地和荒廢土地進行開發利用，積極進行遷村并點，防止亂占耕地。嚴格限制農村宅基地分散建設，提供土地利用率。在土地保護上，容易受到破壞的是耕地，所以我們在發展農業的同時也要注意耕地的保護，保護耕地數量不減少、質量不下降[9]。首先我們要防止耕地面積的流失，防止耕地被占用；其次受到毀壞的耕地，政府加強保護，盡快修復；最后，政府要投入資金，提高土地利用率，開發荒廢地作為后備耕地資源，增加耕地有效面積。對外也要加強宣傳，重視土地保護，堅決杜絕利用土地違法建設、毀壞土地等行為。

3.4 重視生態環境保護

城市是人民生產和生活的主要空間，所以我們開展城市規劃活動，就必須把城市生態保護作為基礎。在城市發展的歷程中，我們總是只看重眼前的經濟效益，而忽略了生態環境效益。而如今城市化不斷加快，耕地的數量卻逐漸下降，不是遭到破壞就是被占用，使得糧食產量減少，而土地污染間接帶來的就是食品安全問題，而這些問題很多都是具有隱藏性很難發現的，這就對人們的身體產生了隱患。另外，如果對城市綠地資源進行開發，容易造成破壞導致綠地資源面積下降，從而引發生態環境的影響。因此在后續的城市規劃行為中，要重視環境和資源的可持續利用，使城市建設更加合理，所以政府要做好相關工作，因地制宜的建設林園，加強沿海地區的生態保護，保護水資源，加強市的生態保護和建設，促進人與自然的和諧共同發展。

3.5 城市土地開發規劃工作

要擴大城市，就要不斷開發周邊土地，但為了避免相關土地資源的浪費，在進行城市規劃時要有充分的了解。嚴格把控城市建設中的違法拆建的行為，對于已經建設好的相關設施，應結合城市規劃的整體需求，落實好承建和銷毀工作，降低閑置土地和浪費土地資源的可能。對于正在實施的城市規劃工作中，要使土地資源的充分利用，并為今后的規劃工作提供支持。對于城市開發規劃工作中，一方面要結合城市的實際需求和具體情況，對周邊城市土地進行統一開發，且要分析土地資源的承載能力，使其效率充分發揮。另一方面，對于一些老舊城區的城市資源配置，要合理分配，并以完善和修復為主，實行最新的發展策略，從而提高城市土地資源的利用率[10]。

土地市場是土地在流通過程中發生的經濟關系的總和。要使得土地市場良好運行，不僅需要土地制度的支撐和房地產土地市場也有相關的關系。土地制度是土地流轉的基礎，能夠明確土地主體、產權、類型，其中也包含規劃制度、保護制度、稅收制度等，是土地經濟關系在法律上的體現。目前我國土地管理制度中存在土地價格體系、流轉市場體系、征地制度都存在著不同程度的問題。如土地價格體系中會存在一些隱形土地市場，對土地價格造成影響，從而在管理制度上造成一些困難。而在土地流轉市場體系中，隨著不斷發展，企業競爭越來越激烈，也就使得越來越多的農民把土地流轉出去，但是這也造成了一些問題，由于一些農民文化水品不高，對土地流轉不夠了解，致使一些承包商在收購土地時侵害了農民的利益，相關權益和相關服務未能得到體現。而征地制度的弊端一般是為了擴大城市規模，某些政府為了保證業績，濫用職權進行土地征收，導致嚴重的社會影響。我國相應的管理部門，對土地流轉和土地規劃管理進行監督，加強土地與土地資源的利用率。

3.6 完善土地管理制度

土地市場是土地在流通過程中發生的經濟關系的總和。要使得土地市場良好運行，不僅需要土地制度的支撐和房地產土地市場也有相關的關系。土地制度是土地流轉的基礎，能夠明確土地主體、產權、類型，其中也包含規劃制度、保護制度、稅收制度等，是土地經濟關系在法律上的體現。目前我國土地管理制度中存在土地價格體系、流轉市場體系、征地制度都存在著不同程度的問題。如土地價格體系中會存在一些隱形土地市場，對土地價格造成影響，從而在管理制度上造成一些困難。而在土地流轉市場體系中，隨著不斷發展，企業競爭越來越激烈，也就使得越來越多的農民把土地流轉出去，但是這也造成了一些問題，由于一些農民文化水品不高，對土地流轉不夠了解，致使一些承包商在收購土地時侵害了農民的利益，相關權益和相關服務未能得到體現。而征地制度的弊端一般是為了擴大城市規模，某些政府為了保證業績，濫用職權進行土地征收，導致嚴重的社會影響。我國相應的管理部門，對土地流轉和土地規劃管理進行監督，加強土地與土地資源的利用率。

4 總結

城市，在我國有著悠久歷史。在春秋、戰國時期，是為了防御的需要極力擴大和加固城墻；在秦漢至宋時期，因行政管理上實行統一的分級制度，不論是王都還是州、府、縣，也是大小不等的防御據點；元、明、清時期，商品經濟有進一步發展，并且在城市發展過程中出現了一些以地方特色或技術的著名城市。如：景德鎮、南京、福州、廣州、佛山等[11]。而時代隨著發展，城市人口也迅速增長，出現了各種問題，把原在城市邊緣的工廠、鐵路也包括在城市中。因此，城市規劃不僅在后續的政策制定上十分重要，對城市的經濟和社會發展目標也有著舉足輕重的作用，并能以此來確定和預測今后城市的發展方向，城市的規模和性質。如今城市快速發展，城市與城市之間的競爭越來越激烈，地方政府更應該做好相關規劃工作，并以此為基礎，制定科學合理的土地資源配置的相關措施。做到土地資源不浪費、不閑置、不污染；做好相關工作的宣傳活動，讓更多的人去了解去監督周邊的土地資源配置工作，匯聚個人力量去改變和維護我們的城市。

基于以上目的，通過問卷調查對城市規劃與土地資源配置情況進行詳細分析以及對于相關文獻的查閱。本文指出了在城市規劃中因盲目競爭，導致規劃不合理而使得土地資源配置存在不科學的問題，并對此提出主觀性的意見。這對于城市存在危害，不僅危害經濟，也危害著環境，對城市發展也十分不利，我們要講究生態、經濟、環境這三個方面協調發展，從而達到互利共贏的局面。