房地產建筑施工管理及控制要點研究

丁小飛

中建七局第二建筑有限公司 安徽 合肥 230000

近年來，我國在城市建設方面取得了很大的發展，與此同時也會導致城市用地越來越緊張，對于空間的充分利用已經成為建筑工程重點研究的內容[1]。同時，這也意味著現階段的建筑施工管理難度越來越大，目前很多房地產建筑企業對于地下室的建設愈加地關注，同時這對于科學的利用空間緩解用地緊張也具有一定的現實意義。所以，現階段房地產建筑企業必須對施工管理及控制要點進行分析，并采取科學的管控措施，以此來全面提升建筑工程的建設質量。

一、房地產建筑施工管理要點

（一）安全管理

從任何工程項目施工的角度分析來看，安全都應該是施工建設的首要工作，所以為了確保建筑工程施工的安全性必須做好安全管理工作。一是構建完善的安全管理制度、監督制度，嚴格依據相關規章制度對各種施工行為進行嚴格的監督，全面提升建筑生產的安全性與可靠性[2]；二是房地產建筑企業需要設置專門機構及人員對安全管理工作進行全權負責，并且確保安全管理人員具備豐富的管理經驗與較強的管理能力，能夠在施工管理中認真負責的執行各項工作任務；三是在施工安全管理工作開展的過程中需要對現場的安全設備配置及質量進行全面的檢查，采用抽查式的方式對各個施工環節進行檢查與監督；四是確保安全管理資金的充足，確保各項安全管理工作的順利開展。

（二）進度管理

在房地產企業建筑施工管理方面，進度管理作為其中的重要內容，其對整個建筑工程的建設效率有著重要的影響，所以必須在施工管理工作中做好進度管理工作，確保建筑工程能夠按時竣工[3]。在進度管理工作開展期間，施工單位則需要嚴格按照相應的規章制度來分析影響施工進度的各種因素，比如施工隊伍綜合素質、工程建設需求、施工現場情況、地區氣候等因素，并結合影響因素采取相應的風險預防措施以此來確保整個施工作業的順利開展。同時，施工單位還需要定期召開會議對施工環節存在的問題進行商討并制定科學的解決方案，以此來增強進度管理工作的效果。

（三）質量管理

在任何建筑工程施工建設中，建筑施工質量則是人們最為關心的問題，由于影響施工質量的因素比較多，如人、設備、材料、工藝、技術、環境等因素均會對整個建筑工程的施工質量產生不利影響，這就需要優化施工質量管理工作[4]。目前，建筑工程質量管理工作的開展，其關鍵在于施工人員、決策者、管理者，所以這就需要相關人員具備較高的管理素質、施工素質、崗位責任感，確保能夠在具體施工之前對整個工程的概況進行細致的了解，在建筑工程施工建設之前，需要對施工材料、機械設備等方面做好質量檢測工作，確保準備工作的充足。同時，在具體施工的過程中則需要施工管理人員對各個施工環節進行嚴格的監督，這樣可以降低施工操作失誤所引起的質量問題。

（四）成本管理

從建筑工程的費用來看，其主要由四部分構成，即直接費用、間接費用、利潤、稅金[5]。在一般情況下，建設單位會采用固定總價合同來對工程內容及任務進行明確，合同內對業務的要求及條件都有明確的標出，此時的合同總價也是一成不變的，這就可以使得成本管理工作變得簡便且高效。然而在整個成本管理中，關鍵是控制好工程變更的審批流程，以此來確保施工的高效開展。同時，還需要對各項稅費進行科學的管控，然后充分利用房地產開發的各項優惠政策來進行科學的納稅，實現對成本的科學管控。

（五）協調管理

從建筑工程施工的角度分析來看，其中涉及到的施工環節及施工專業比較多，若是沒有進行科學合理的協調必然會存在各種問題，最終影響施工質量和施工進度。目前，建筑工程的協調管理工作主要是以監理例會、工地例會、項目部例會等方式來實現的，定期召開這些會議則可以對整個工程施工中的不同要素進行協調管理，并依據具體的情況來提出科學的整改意見，全面提升建筑工程的施工效率[6]。因此，房地產企業在進行建筑工程協調管理工作時，則需要各個部門在各個施工環節進行有效的協調，以此來確保整個建筑工程項目施工的高效、高質量完成。

在建筑施工過程中，質量、成本與進度是項目中最重要的三項指標，如果不能把控好三項指標間的呼應與聯系，不僅會對企業的利益造成影響，也會對整個項目的質量造成影響，還會對人們的生命財產留下安全隱患。從實際建筑管理過程中，我們可以看出主要存在以下幾個問題：

（1）對于項目的質量過于看重，但是沒能對進度與成本的進行控制，如果在施工中過于看重施工的質量，導致最后工程延期，增加成本來對進度進行趕進，會使企業利益與名譽受損[4]。

（2）在施工過程中只看重于成本的控制，施工時用質量不達標的材料來進行施工，偷工減料、以次充好，這樣極大地降低了建筑項目的整體施工質量，在安全方面埋下隱患。

（3）對于工程進度過于重視，不注意整體的質量和成本，在實際建筑過程中，只是一味地看重進度，不斷的縮短工期，只會讓工程的整體質量不能達到要求標準。

二、房地產建筑施工控制要點

（一）基礎施工控制

在房地產建筑施工中，基礎工程施工作為重要的構成部分，其對于整個工程的施工質量有著直接的影響，所以必須對基礎工程的施工進行嚴格的管控。其一，基礎測量工作，對于基礎測量工作則需要確保放線與標高的準確性，并經過規劃部門審核后方可進行施工；其二，基礎底層施工，基礎底層的施工則需要做好夯實工作，并組織勘察、設計等部門及人員進行驗收；其三，基礎填埋施工，在基礎填埋施工時需要做好夯實與沉降工作[7]；其四，鋼筋綁扎作業，在鋼筋綁扎作業時需要對其進行科學的設計，確保混凝土配比符合建筑施工的需求，并做好支護工作；其五，基礎防水，在建筑工程基礎施工的過程中做好基礎防水工作則非常的關鍵，所以在具體施工的過程中必須選擇性能優良的防水材料進行防水施工。

（二）主體施工控制

建筑工程主體施工作為整個工程的框架，其施工質量必然會對整個建筑項目的建設質量及水平產生直接的影響，所以在主體工程施工的過程中必須做好混凝土、砂漿、砌體強度等方面的現場檢測及鋼筋保護層的厚度檢測，以此來實現對各個施工環節進行有效的控制。從建筑工程主體工程施工管控的要點來看，主要是對混凝土預制件結構的性能口混凝土、砂漿等原材料的強度進行科學的檢測。在剪力墻施工中必須確保混凝土振搗及時到位，并保持剪力墻的根部處于清潔干凈的狀態；而在樓板澆筑時則需要做好支模、綁鋼筋等作業，以此來確保頂板的平整性，避免漏筋現象的存在。尤其是在外管網線與樓房主體連接后需要做好散水工作，以此來確保散水質量，并做好屋面防水工程。

（三）外網工程控制

從整個建筑施工工序來看，外網工程是在主體工程之前，這樣既可以有效地避免交叉作業，還能夠降低對建筑整體質量的影響，同時這也意味著在樓房主體施工之前需要確保通水、通暖、通電、通訊、有線電視的主管道都鋪設到位并可以投入使用，這樣便可以為后續的主體施工做好鋪墊，以此來確保外網工程的施工質量和性能。同時，對于外網工程質量的控制，還需要施工單位的各個部門進行有效的協調，并確保驗收工作的全面性與審核工作的科學性，為建筑工程主體工程的施工提供良好的基礎。

（四）其他工程控制

其一，在水、電、暖、照明等環節的施工中，需要施工人員對溫控調節閥、熱量計量表、智能卡水表等節能設備的使用進行充分的考慮。其二，在坡面施工的過程中則需要所使用的鐵皮及木料都需要符合設計標準，所以望板必須采取滿鋪的方式，扒釘也需要釘足。其三，在屋面施工的過程中則需要將通氣孔、煙囪跟、錯層連接部位等方面的施工重視起來。其四，對于保溫層、防水層的鋪設則必須確保到位，避免冬季屋頂出現樓板結露、緩霜、漏雨等現象的出現。其五，在弱電工程的管控方面則可以引入競爭機制，以此來為業主獲得更大的福利。其六，在消防工程施工的過程中對管道井防火門、管道井封閉及相關消防設施的建設則需要聘請專業施工隊伍進行施工，以此來確保質檢合格，同時還需要由氣象部門來驗收避雷工程，以此來確保整個工程的質量。

結束語

總而言之，在城市化建設推動之下我國房地產行業正以迅猛的態勢發展著，由于建筑工程的建設直接關乎著國民生計與經濟的穩健發展，所以這就需要強化對房地產建筑施工管理及控制工作，以此來全面提升建筑工程的建設質量。因此，房地產企業必須對建筑施工管理及控制要點進行全面的分析，對建筑施工的每一個環節進行科學的管理，以此來推動我國房地產企業的健康發展。