微更新視角下老舊住區的更新改造
——以新聯二村為例

曾凡凡，童本勤，張鈺婷

（南京工業大學建筑學院）

1 引言

在存量背景下，老舊小區更新成為當前城市建設的重要議題，然而對于更新中的人居環境改善，特別是涉及公眾利益的公共空間品質提升，傳統的改造模式和管理辦法越來越暴露出種種不適應和不可持續性問題，迫切需要探索融入新的模式[1]。筆者從微更新的角度入手，對新聯二村進行分析，探討微更新模式下住區更新的策略。

2 微更新理論

2.1 “微更新”概念

“微更新”是基于城市空間存量發展的現實情況提出，以公眾參與為基礎，以社區公共空間和公共設施為改造對象的局部漸進式更新方式，其目的在于激發城市活力、增加社區凝聚力、優化鄰里關系、促進社區共治[2]。它通過微小的因地制宜的改造，提升了空間利用率，增強了居民的歸屬感和生活滿意度，具有更新對象微、投入微、切入點微的特征。

2.2 微更新的發展背景

二戰以后，西方國家在光輝城市等理論的影響下進行著大規模的城市更新改造活動。20世紀60年代，西方學者開始對大規模改造的城市更新模式進行批判，越來越強調“人的尺度”在城市建設與改造中的重要性。提出了諸如“城市針灸”等微更新的理論，通過“點式切入”的方式進行小規模的改造，達到激發城市活力、更新城市的目的。

中國的城市微更新研究源于吳良鏞先生提出的“有機更新”理論，他主張城市建設應遵循誠實內在的秩序與規律，以適當的規模、合理的尺度處理各種關系，指出要進一步探索小規模改造與整治方面的研究，探索小而靈活的城市更新。2012 年仇保興提出“重建微循環”理念使微更新理論深入城市更新[3]。之后，街區更新、社區微更新成為我國城市規劃的年度熱詞，眾多國內學者紛紛就此理論展開了討論，開展了一系列微更新的實踐活動。

3 新聯二村概況及特征

3.1 新聯二村概況

新聯二村位于南京市棲霞區燕子磯新城西側，緊鄰幕府山東側。占地面積7.78hm2，是原新聯機械廠的職工居住區。機械廠前身為國家大型軍工部屬企業，是制造了中國第一臺家用空調、雙門電冰箱的老牌企業，對社會經濟發展貢獻突出。新聯二村始建于上世紀80年代，承載了機械廠老一輩職工的重要記憶，由于建筑使用年限及社會發展現狀的限制，短期內無法對該居住區拆除重建，而居住區的建筑及環境質量已不能適應現代化的生活，因此有必要對其進行更新。

3.2 空間布局特征

新聯二村周邊概況如圖1所示，南臨城市道路，但未設置出入口，由封閉綠化將居住區與城市道路隔開。東臨“伯樂園”，出入口設置于東面，由最北面道路向東延伸，經過“伯樂園”與外部道路相連，西北角與新聯機械廠相聯系，居住區整體呈現封閉狀態。居住建筑排布呈行列式，層高為四到六層，部分建筑質量較差。居住區內有一河流自西向東貫穿居住區，沿河岸景觀效果較差。開放空間集中于住區中心，南部為廢棄公共設施，包括大禮堂、公共浴室、游泳池等。大禮堂層曾是工廠最大的公共活動空間，由于后期缺乏管理，現已 廢棄。

3.3 人口特征

對居民進行現狀情況調研，根據問卷調查結果，居住人群多為新聯機械廠退休職工，大部分人在該地居住10a以上，對新聯二村有較強的地域認同感，搬遷意愿較低。60歲以上人口約占調研人口的39%，老齡化問題嚴重。調研人群整體受教育程度較高，高中及以上學歷約占整體的55%，具有良好的文化基礎。

4 新聯二村困境及解決對策

通過資料收集、問卷調查、訪談及現場探勘的形式對新聯二村現狀問題進行了調查，總結出新聯二村在建筑、道路交通、環境等方面存在的問題，針對這些問題提出相應對策。

4.1 建筑修繕出新

1）現狀

社區建筑大多為20世紀80年代建設的多層建筑，住區內建筑無統一規范化管理，整體雜亂無章，有很多違章構筑物。建筑存在立面殘缺或破損開裂現象，整體外觀參差不齊，且陽臺晾衣架無統一標準，存在安全隱患整體效果不美觀。

2）改善措施

整體改善措施如圖2，對建筑年代久遠、外墻表面材料脫落的住宅進行外立面修繕，部分墻面重新粉刷形成統一風貌。清理頂樓堆積垃圾，加固防水層、保溫層，并使用環保材料。考慮老年人的行動特點，考慮加裝外掛電梯，由樓棟業主投票表決是否籌款增設外掛電電梯。拆除違章搭建，增加空調外機、管道柵。將住區南部封閉綠化進行拆除，可考慮在原址上增建新的住宅樓，充分利用小區現有空間。

4.2 交通組織優化

1）現狀

新聯二村僅通過北部道路與城市相聯系，較為封閉，道路寬度大體相同，缺少分級（見圖3）。現有道路交通及停車問題亟待改善，住區無地下停車場，機動車主要沿道路隨意停放，影響通行，西北角有一停車棚因缺乏管理而廢棄。宅間路被私自占用圍合成院落，公共利用率較低，且部分道路因年久失修，存在路面開裂現狀。

2）改善措施

對西北角廢棄停車場進行再利用，調整機動車劃線，增設生態停車位。結合社區內建筑布局現狀，在部分住宅南側樓前空地統一規劃停車位，增設集中的非機動車停車棚以解決非機動車停車問題。對破損路面進行修繕，鋪設柏油路面。優化道路及交通組織打通新聯路、吉祥路及泰山路三條道路（見圖4），加強與外部的聯系打破原有的封閉性。三條道路的橫斷面如圖5所示。

圖1 新聯二村周邊概況

圖2 建筑修繕

圖3 道路系統現狀

圖4 改善措施

圖5 道路橫斷面

4.3 環境整治美化

1）現狀

公共空間環境品質較差，廣場存在晾曬衣物被褥、隨意占用停車現象。公共空間設施陳舊落后不完善，場地活力較弱，環境品質不高。因此居民日常活動區域集中在新聯二村以外的“伯樂園”，內部開放空間未得到有效利用。

2）改善措施

劃定統一的晾曬被褥區域，其余區域還原為公共場地和綠地，對原有的綠地進行規整和修葺，保留喬木、補植灌木和盆栽，豐富時令花卉種類。提高景觀通透性提升空間品質。對損毀健身器材進行修繕，增加適老健身設施，鼓勵老人到戶外進行身體鍛煉。增加沿道路及開放綠地的休憩設施，為居民提供交流交往空間。增加沿街垃圾布點，設置垃圾分類回收點，提升環境品質。

圖6 大禮堂改造示意圖和大禮堂更新建設項目表

4.4 完善公共服務設施

1）現狀

社區公共交往缺乏，社區文化喪失。新聯二村居民之間由于較長時間的居住，形成了半熟人社會的社會形態。但是，居民之間的熟悉往往是非常私人的熟悉和交往，由于活動室、小公園等交往空間的缺失或喪失功能，社區公共交往逐漸消失。并且現存的公共設施，未考慮到老齡人群的使用。

2）改善措施

對新聯二村進行適老性設施改造，如戶外活動空間增加易于識別的標識、老人休憩場所、老年健身步道、輪椅坡道、支撐扶手等設施。大禮堂對新聯二村居民具有重要意義，且整體保存狀況良好，應保留原有框架，對其進行更新。對其內部進行合理分隔，植入社區服務站、文化活動室、衛生及養老服務站等社區服務功能，以滿足居民需求（見圖6）。

5 微更新改造機制建議

5.1 創新融資模式，激發改造活力

采用多元化融資模式，建立社區的合作社或是公基金制度，為后續改造提供資金來源。向社會公益組織申請一定的資金，同時可采用居民分工認領任務的方式以減少資金投入。積極探索以政府補貼為基礎，市場化運作的改造方式，尋找新聯二村改造的效益和商機。明確新聯二村增加面積產權歸屬問題，明確小區停車位、幼兒園托老所等公共設施建設運營的綜合收益歸屬等，將住區改造成為新的經濟增長點[4]。

5.2 建立有效的溝通平臺加強公眾參與

加強微更新過程中的公眾參與，鼓勵社區居民及社會多方力量參與到更新活動中來。將政府部門、居民、企業、社會組織和專業團隊放在統一的有效溝通交流平臺上共同促進項目的實施。居民可通過討論會等多種形式參與大小事務的決策與實施。后續維護工作中，居民可通過認領分包、樓長街巷長制度等運營維護機制發揮“自下而上”的民眾力量。另外可建立良性運轉的社區規劃師制度，社區規劃師作為第三方來推進社區活動的組織和發展，起到促進微更新項目推進的作用。

5.3 繁榮社區文化

社區生活不僅僅包括良好的物質環境品質，也包括凝聚社區不同人群的精神文化。新聯二村居民大多數均為機械廠退休員工，整體受教育水平較高，且彼此之間有一定的社會聯系，有利于社區歸屬感和社區凝聚力的形成。可增設社區的文化展覽、休閑娛樂等設施，定期開展文體活動，壯大文體活動隊伍，使社區文化多元化、健康化，促進社區居民間的互動交流，增強居民公共參與意識，推動微更新活動的良性循環。

6 結語

文章基于微更新理論，對新聯二村在建筑、道路交通、環境及公共服務設施等方面存在的問題進行分析，提出在微更新模式下的新聯二村更新不僅注重社區空間品質的提升，還同時關注生活滿意度、老齡人口和公眾參與等方面。通過微小的改造，促進住區自發地、緩慢而持續地自我完善和提升，促進城市社區的共建和共治。