社區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化研究及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)探析

孫玥

（全國(guó)智能建筑及居住區(qū)數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)）

1 引言

物業(yè)管理始于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，1981年全國(guó)第一家物業(yè)管理公司于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷走向成熟，大量的社區(qū)、園區(qū)、建筑不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)因勢(shì)利導(dǎo)、乘勢(shì)而起，當(dāng)前物業(yè)企業(yè)已有27家在港股和A股正式上市。《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測(cè)評(píng)報(bào)告》報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2019年，26家上市物企總資產(chǎn)合計(jì)達(dá)925.77億元，連續(xù)三年增長(zhǎng)率保持高速增長(zhǎng)。

2 物業(yè)的概念與作用

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《社區(qū)服務(wù)指南 第9部分：物業(yè)服務(wù)》（GB/T 20647.9-2006）對(duì)“物業(yè)服務(wù)”進(jìn)行了定義：由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)組織按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行管理、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

1）對(duì)政府而言

物業(yè)解決是城市治理最后一公里、社區(qū)治理最后一米的直接抓手。隨著《民法典》的正式實(shí)施，物業(yè)管理有法可依，管理社區(qū)更加得心應(yīng)手。

2）對(duì)社區(qū)而言

物業(yè)是實(shí)現(xiàn)建筑資產(chǎn)保值增值的重要手段，以技術(shù)的力量、專業(yè)的手段延長(zhǎng)房屋的“青春期”、設(shè)備的使用壽命。

3）對(duì)用戶而言

物業(yè)是日常工作與生活的管理者、服務(wù)者、運(yùn)維者，解決用戶的水電氣熱等日常問(wèn)題。

社區(qū)是城市的細(xì)胞，物業(yè)服務(wù)管理寓于社區(qū)管理，社區(qū)管理寓于城市管理，三者相輔相成、密不可分。在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中，物業(yè)企業(yè)配合政府部門(mén)，在社區(qū)治理、城市管理中承擔(dān)了較多的公共管理服務(wù)事務(wù)，物業(yè)服務(wù)管理具有一定的公共產(chǎn)品屬性。

3 社區(qū)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)狀與分析

當(dāng)前，我國(guó)高度重視標(biāo)準(zhǔn)化工作，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案》提出，建立政府主導(dǎo)制定的標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)自主制定的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)同發(fā)展、協(xié)調(diào)配套的新型標(biāo)準(zhǔn)體系，健全統(tǒng)一協(xié)調(diào)、運(yùn)行高效、政府與市場(chǎng)共治的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，形成政府引導(dǎo)、市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)、社會(huì)參與、協(xié)同推進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)化工作格局。通過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)的同步建設(shè)，充分發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)的協(xié)同作用，從而推進(jìn)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

3.1 國(guó)家與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)缺失

在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)層面，共有《社區(qū)服務(wù)指南 第9部分：物業(yè)服務(wù)》（GB/T 20647.9-2006）、《建筑及居住區(qū)數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用 第3部分：物業(yè)管理》（GB/T 20299.3-2006）兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點(diǎn)不同，GB/20647.9對(duì)物業(yè)服務(wù)的組織形式進(jìn)行了規(guī)范，GB/T 20299.3更加注重物業(yè)的數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用規(guī)范，當(dāng)前社區(qū)物業(yè)領(lǐng)域國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)缺失，僅有的兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布年限相對(duì)較早，難以滿足當(dāng)前的現(xiàn)狀。目前，《建筑及居住區(qū)數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用 第3部分：物業(yè)管理》（GB/T 20299.3-2006）將根據(jù)當(dāng)前物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀，重新進(jìn)行修訂，完善標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，并且還有三項(xiàng)物業(yè)領(lǐng)域國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)正式立項(xiàng)，正在編制中，還未正式發(fā)布（見(jiàn) 表1）。

在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面，由應(yīng)急管理部發(fā)布的《住宅物業(yè)消防安全管理》（XF 1283-2015），立足社區(qū)人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，重點(diǎn)規(guī)范物業(yè)管理的消防安全管理。其中標(biāo)準(zhǔn)文檔中規(guī)范了住宅物業(yè)消防安全管理的術(shù)語(yǔ)和定義、一般要求、消防安全責(zé)任、日常消防安全管理、火情處置和協(xié)助調(diào)查，以及消防檔案等。該項(xiàng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用與實(shí)施，是對(duì)物業(yè)領(lǐng)域國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的極大補(bǔ)充。

3.2 地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范物業(yè)建設(shè)

當(dāng)前，北京、天津、河北等地均陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，大部分地區(qū)按照物業(yè)場(chǎng)景進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)制定，在社區(qū)（住宅）場(chǎng)景，北京、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、上海、安徽、山東、武漢、廣東等地均有相關(guān)社區(qū)領(lǐng)域相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，其他省市社區(qū)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)缺失 （見(jiàn)表2）。

社區(qū)作為物業(yè)服務(wù)與管理的重要場(chǎng)景，各地方需要因地制宜制定相關(guān)地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范地方物業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)各地方標(biāo)準(zhǔn)多為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)缺失，其中武漢發(fā)布的地方標(biāo)準(zhǔn)《武漢市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（DB4201/T 534-2017）具有積極的示范意義，規(guī)定了武漢市住宅物業(yè)服務(wù)的術(shù)語(yǔ)和定義、基本要求、服務(wù)質(zhì)量分級(jí)和各星級(jí)服務(wù)要求。該標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定各社區(qū)可以根據(jù)實(shí)際情況分級(jí)分類推進(jìn)物業(yè)建設(shè)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)，以評(píng)促建、以評(píng)促改，形成物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、管理與服務(wù)，更好地維護(hù)行業(yè)的健康生態(tài)。

3.3 團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始普及

2016年國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)印發(fā)了《關(guān)于培育和發(fā)展團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，培育發(fā)展團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，是發(fā)揮市場(chǎng)在標(biāo)準(zhǔn)化資源配置中的決定性作用、加快構(gòu)建國(guó)家新型標(biāo)準(zhǔn)體系的重要 舉措。

近些年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)及各地方物業(yè)管理協(xié)會(huì)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體，陸續(xù)發(fā)布了《住宅物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引》（TCPMI 004—2020）、《大連住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（T/DLWYXH 001—2018）、《安置房物業(yè)管理與服務(wù)規(guī)范》（在編）、《常德市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范》（T/CDZX 001—2018）、《住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》（T/NHWY 1—2018）等系列團(tuán)體 標(biāo)準(zhǔn)。

相對(duì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)，團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng)、編制、發(fā)布快捷高效，充分調(diào)動(dòng)了行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)團(tuán)體、物業(yè)企業(yè)的主觀能動(dòng)性，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容市場(chǎng)化程度更高、技術(shù)創(chuàng)新更活躍，以部分企業(yè)規(guī)范發(fā)展促進(jìn)整體行業(yè)持續(xù)向上。

4 社區(qū)物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

近期，物業(yè)成為了政策文件中的高頻詞，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委圍繞物業(yè)行業(yè)陸續(xù)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見(jiàn)》《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見(jiàn)》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》等政策文件，要求加快建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展，重點(diǎn)提出要將物業(yè)管理融入基層社會(huì)治理體系，推動(dòng)城市管理服務(wù)向居住社區(qū)延伸，依托城市綜合管理服務(wù)平臺(tái)，建立群眾反映問(wèn)題的受理處置機(jī)制。促進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)的信息化、智慧化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化 發(fā)展。

表1 社區(qū)（住宅）物業(yè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

表2 各地方社區(qū)（住宅）物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)匯總表[1]

2021年1月1日《中華人民共和國(guó)民法典》正式發(fā)布，同時(shí)也標(biāo)志著物業(yè)管理正式進(jìn)入《民法典》時(shí)代，與物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)更加完善、系統(tǒng)，其中《民法典》不少條文對(duì)行政部門(mén)的職責(zé)進(jìn)行了厘定，這正是體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)物業(yè)行業(yè)的重視，體現(xiàn)了對(duì)有關(guān)行政部門(mén)充分發(fā)揮政府職能，對(duì)物業(yè)行業(yè)予以指導(dǎo)、協(xié)助的要求。

全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出要加大城市治理力度，推進(jìn)韌性城市建設(shè)，加快建設(shè)城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺(tái)，推進(jìn)城市治理“一網(wǎng)統(tǒng)管”，推動(dòng)城市管理進(jìn)社區(qū)。近些年來(lái)，城市管理進(jìn)社區(qū)成為建設(shè)重點(diǎn)，從中央政策文件到地方指導(dǎo)意見(jiàn)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)要將城市綜合管理與服務(wù)下沉到社區(qū)，充分發(fā)揮社區(qū)居民的主體作用，發(fā)揮黨員先鋒作用，充分運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，打造紅色物業(yè)、智慧物業(yè)。在政策引導(dǎo)下，三個(gè)方向成為未來(lái)物業(yè)建設(shè)與發(fā)展的新趨勢(shì)。

4.1 黨建引領(lǐng)

物業(yè)建設(shè)要把黨員的先鋒作用發(fā)揮出來(lái)，社區(qū)吹哨，黨員報(bào)到，通過(guò)物業(yè)建設(shè)讓黨員更好的為社區(qū)服務(wù)、為社區(qū)居民服務(wù)。

4.2 智慧物業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與智慧城市和智慧社區(qū)數(shù)據(jù)系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接，在社區(qū)建設(shè)智慧養(yǎng)老信息平臺(tái)、建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)。向上對(duì)接城市信息模型（CIM）和城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺(tái)，向下鏈接各類電子商務(wù)平臺(tái)。通過(guò)智慧物業(yè)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)與城市的智慧化發(fā)展。

4.3 居民共治

利用智慧化手段發(fā)揮居民的主體作用，調(diào)動(dòng)社區(qū)社會(huì)組織、社會(huì)工作服務(wù)機(jī)構(gòu)、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位的積極性，共同參與居住社區(qū)治理，構(gòu)建共建共治共享的基層社會(huì)治理體系，實(shí)現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評(píng)、成果共享。

5 結(jié)語(yǔ)

在2020年新冠肺炎疫情防控工作中，對(duì)物業(yè)行業(yè)而言是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分履行了自身的社會(huì)責(zé)任和專業(yè)義務(wù)，堅(jiān)守社區(qū)一線，協(xié)助轄區(qū)基層政府全面完成了防控聯(lián)防和秩序維護(hù)工作，為抑制新冠肺炎疫情的蔓延提供了重要保障，讓各界更加認(rèn)識(shí)到了物業(yè)管理在社區(qū)治理中的重要作用，社區(qū)治理的智慧化工具得到廣泛推廣。

未來(lái)在新基建的加持下，物業(yè)將得到快速發(fā)展，在社區(qū)治理、智慧城市、智慧社區(qū)建設(shè)中的作用將得到進(jìn)一步放大，拓展物業(yè)服務(wù)外延，從服務(wù)小區(qū)居民到為城區(qū)居民提供全方位的生活服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，從附屬于房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向城市社區(qū)生活服務(wù)供應(yīng)商的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。