廣東省企業(yè)自建公租房統(tǒng)籌利用模式研究

梁芯瑜

企業(yè)自建公租房是廣東省公租房的重要來(lái)源之一，對(duì)解決新就業(yè)無(wú)房職工和外來(lái)務(wù)工人員住房困難發(fā)揮了積極作用。但由于私有、公共資產(chǎn)邊界不清，宿舍、公租房定位不清，企業(yè)被動(dòng)納管等原因產(chǎn)生了系列管理問(wèn)題。為提高企業(yè)公租房統(tǒng)籌利用效益，從優(yōu)化合規(guī)房源的納管制度、排查清理不合規(guī)房源和盤(pán)活處置長(zhǎng)期閑置房源等方面對(duì)企業(yè)自建公租房統(tǒng)籌利用模式提出政策建議。

一、企業(yè)自建公租房的發(fā)展背景

企業(yè)自建公租房提出的初衷在于解決城鎮(zhèn)中低收入戶籍家庭以外的公租房保障對(duì)象，即新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員的住房困難問(wèn)題。《住建部關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保〔2010〕87號(hào)）對(duì)企業(yè)自建公租房有了首次規(guī)定：在外來(lái)務(wù)工人員集中的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，各類投資主體可建設(shè)公共租賃住房，面向用工單位或園區(qū)就業(yè)人員出租。同年，《廣東省關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)（粵府辦〔2010〕65號(hào)）明確企業(yè)可利用自用土地建設(shè)公共租賃住房，納入當(dāng)?shù)卣沧赓U住房規(guī)劃（計(jì)劃）實(shí)行統(tǒng)一管理，優(yōu)先向本單位符合條件的職工出租；企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)以獨(dú)資、集資或股份制的方式投資建設(shè)公共租賃住房，享受公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的有關(guān)優(yōu)惠政策。接著，《公共租賃住房管理辦法》（中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào)）明確企事業(yè)單位投資的公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象范圍，可以規(guī)定為本單位職工。同年，《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》（粵府辦〔2012〕12號(hào)）明確公租房“單位自籌建設(shè)模式”的基本概念：在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)并辦理有關(guān)用地手續(xù)，由企事業(yè)單位利用自有存量建設(shè)用地或與擁有存量建設(shè)用地的單位合作建設(shè)公租房。隨后，《廣東省城鎮(zhèn)住房保障辦法》（廣東省人民政府令第181號(hào)）再一次明確企業(yè)自建公租房是保障房的來(lái)源之一。以上述政策為指導(dǎo)，廣東省各市先后制定了地市級(jí)公租房管理實(shí)施辦法和住房保障制度改革創(chuàng)新方案，把企業(yè)自建公租房作為公租房的重要來(lái)源。

2019年，國(guó)家《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見(jiàn)》（建保〔2019〕55號(hào)）進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)企業(yè)自建公租房對(duì)新就業(yè)無(wú)房職工、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)外來(lái)務(wù)工人員的保障作用。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定開(kāi)展試點(diǎn)的城市，企業(yè)（單位）依法取得使用權(quán)的土地，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變的前提下，可建設(shè)公租房，面向本單位職工出租，促進(jìn)職住平衡。

根據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)，截至2019年3月底，廣東省約有納入公租房計(jì)劃（簡(jiǎn)稱“納管”）的企業(yè)自建公租房17萬(wàn)套，約占公租房供應(yīng)總量58.4萬(wàn)套的29%。各地均認(rèn)為企業(yè)自建公租房是保障性安居工程中不可或缺的部分，有利于拓寬保障覆蓋面、改善外來(lái)務(wù)工人員住房條件，減輕了政府住房保障的土地和財(cái)政投入，增強(qiáng)了地區(qū)生活配套能力，有助于吸引和穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)人才隊(duì)伍，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、企業(yè)自建公租房的存在問(wèn)題

“企業(yè)自建”是地方政府增加公租房供應(yīng)的快捷方式，但亦存在系列管理問(wèn)題：

1.私有、公共資產(chǎn)邊界不清，長(zhǎng)期閑置房源難盤(pán)活處置

企業(yè)自建公租房同時(shí)具備私有和公共屬性，既要遵循誰(shuí)投資誰(shuí)所有的原則，名義上由企業(yè)所有，又要納入公租房計(jì)劃管理，具有公租房屬性。當(dāng)企業(yè)公租房長(zhǎng)期閑置時(shí)，由于公租房性質(zhì)不可改變，不能像其它企業(yè)資產(chǎn)一樣靈活處置。雖然可通過(guò)依法轉(zhuǎn)讓、移交政府分配或政府回購(gòu)進(jìn)行處置，但企業(yè)難以獲得與物權(quán)相匹配的權(quán)益，對(duì)企業(yè)而言并不劃算，因此少有主動(dòng)處置。

2.宿舍、公租房定位不清，建設(shè)登記有欠規(guī)范

部分城市存在一定數(shù)量的企業(yè)自建公租房沒(méi)有辦理公租房不動(dòng)產(chǎn)登記。一是因?yàn)橛玫夭灰?guī)范，由于取得土地來(lái)源久遠(yuǎn)、歷史問(wèn)題等原因，缺少國(guó)土使用證等有關(guān)證件；二是因?yàn)椴环瞎夥拷ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)，有的企業(yè)自建公租房單套面積超過(guò)80平方米，有的甚至超過(guò)100平方米。然而，為了完成年度供應(yīng)目標(biāo)，部分城市對(duì)這些建設(shè)面積超標(biāo)準(zhǔn)、登記手續(xù)不齊全的企業(yè)自建公租房持寬容態(tài)度，為公租房的規(guī)范管理留下隱患。

3.企業(yè)被動(dòng)管理，政府監(jiān)管無(wú)從入手

企業(yè)理應(yīng)定期向住房保障主管部門(mén)上報(bào)分配入住和變動(dòng)情況，但較多企業(yè)不配合政府部門(mén)的實(shí)時(shí)監(jiān)管，主要原因如下：

一是納管被動(dòng)。不少城市政府為了完成年度供應(yīng)目標(biāo)，積極動(dòng)員企業(yè)把自建宿舍納管。但對(duì)企業(yè)而言，納管后享受的政策優(yōu)惠力度不大，卻須定期應(yīng)對(duì)繁瑣的審計(jì)檢查，因此本不樂(lè)意。

二是企業(yè)存在違規(guī)行為。由于配租由企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行，有的不符合條件的員工也能入住公租房。此外，部分房?jī)r(jià)高、用地緊缺的城市，有的企業(yè)私下把自建的宿舍出售給職工。因此，企業(yè)不愿意反饋真實(shí)的入住情況。

三是資料上報(bào)人力不足。部分企業(yè)人員更換快、流動(dòng)大，入住資料收集量大且變動(dòng)頻繁，企業(yè)沒(méi)有足夠的人手應(yīng)對(duì)入住資料更新及上報(bào)，有的企業(yè)公租房項(xiàng)目聯(lián)系人經(jīng)常更換，使得入住資料臺(tái)賬不規(guī)范、不齊全，甚至難以獲得。

按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”原則，企業(yè)是自建公租房的管理主體，政府部門(mén)只能對(duì)入住情況進(jìn)行收集。倘若企業(yè)不配合提供入住分配情況，政府部門(mén)的監(jiān)管難以及時(shí)到位，造成監(jiān)管真空和監(jiān)管滯后。

三、企業(yè)自建公租房統(tǒng)籌利用模式建議

1.合規(guī)房源：優(yōu)化納管制度

（1）由企業(yè)主動(dòng)納管并接受更嚴(yán)格監(jiān)管

繼續(xù)貫徹國(guó)家關(guān)于住房“多主體供給、多渠道保障”的有關(guān)要求，允許企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變的前提下，建設(shè)企業(yè)宿舍面向本單位職工出租。企業(yè)宿舍建設(shè)條件符合公租房有關(guān)要求的，由企業(yè)自愿選擇是否納管。選擇納管的企業(yè)，依法享受公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的優(yōu)惠政策，但須配合政府部門(mén)更為嚴(yán)格的監(jiān)管。

（2）參照政府定向配租公租房實(shí)施監(jiān)管

①實(shí)行誠(chéng)信申報(bào)制度

企業(yè)應(yīng)切實(shí)履行入住管理責(zé)任，定期對(duì)入住職工的資格進(jìn)行復(fù)核審查，督促不符合條件的人員退出保障，確保公租房合規(guī)使用。同時(shí)，對(duì)職工申報(bào)材料的完整性、真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)，并為承租職工建立租賃檔案。

②實(shí)行企業(yè)住房專員制度

企業(yè)須指定專人負(fù)責(zé)企業(yè)自建公租房的分配管理，依時(shí)向政府部門(mén)備案分配信息，包含配租人員名單、身份證號(hào)碼等。入住人員名單發(fā)生變更的，企業(yè)住房專員應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)報(bào)政府部門(mén)備案。

③加強(qiáng)信息公示制度

配租的條件、程序以及結(jié)果等情況須同時(shí)在本企業(yè)內(nèi)和政府部門(mén)官方網(wǎng)站公示，自覺(jué)接受社會(huì)群眾的監(jiān)督。任何單位、個(gè)人發(fā)現(xiàn)有違法、違規(guī)行為的，均可向住房保障等相關(guān)部門(mén)舉報(bào)。

（3）全面實(shí)施期限協(xié)議納管制度

為了避免企業(yè)自身出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難導(dǎo)致公租房長(zhǎng)期閑置從而影響地方住房保障工作實(shí)施，建議全面實(shí)施企業(yè)自建公租房期限協(xié)議納管制度。協(xié)議期限應(yīng)在3年以上，當(dāng)房屋不再符合公租房條件、企業(yè)沒(méi)有按照協(xié)議約定接受所在地政府部門(mén)對(duì)公租房的管理要求或因不可抗力導(dǎo)致協(xié)議部分或全部不能履行的，可解除協(xié)議。企業(yè)主動(dòng)提出解除協(xié)議的，應(yīng)按比例退回已享受的財(cái)政補(bǔ)貼或稅費(fèi)優(yōu)惠。

2.不合規(guī)房源：排查清理

凡不符合公租房相關(guān)條件和標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)自建公租房應(yīng)從統(tǒng)計(jì)報(bào)表中清退。清退后房源交由產(chǎn)權(quán)單位自行管理使用，未出租的剩余房源也不納入政府調(diào)劑安置范圍。

3.長(zhǎng)期閑置房源：盤(pán)活處置

（1）完全退出

建議受經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、招商引資和企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)等方面影響，原計(jì)劃保障對(duì)象數(shù)量達(dá)不到預(yù)期的長(zhǎng)期閑置企業(yè)自建公租房，可完全退出公租房管理，由企業(yè)按規(guī)定自行處置。企業(yè)應(yīng)返還公租房建設(shè)中所減免的稅費(fèi)和一定額度的補(bǔ)助資金，涉及的用地、規(guī)劃及處置按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（2）向周邊企業(yè)出租

企業(yè)自建公租房位于企業(yè)廠區(qū)內(nèi)，一般遠(yuǎn)離主城區(qū)，且生活配套設(shè)施不夠完善，城鎮(zhèn)居民入住不便。由于部分企業(yè)在面臨資產(chǎn)核減或經(jīng)營(yíng)不善時(shí)，仍希望把自建公租房留下，將來(lái)有機(jī)會(huì)繼續(xù)給職工居住，因而不愿把閑置的公租房轉(zhuǎn)讓或移交政府分配。對(duì)此，建議允許企業(yè)把長(zhǎng)期閑置房源向周邊企業(yè)出租，暫時(shí)退出公租房管理。所得收入與政府公布的本地區(qū)公租房租金標(biāo)準(zhǔn)上限之差額的一半須上繳地方政府部門(mén)，統(tǒng)籌用于保障性安居工程。其他租金收入歸企業(yè)所有，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由企業(yè)承擔(dān)。