建設工程項目開發建設管理 風險研究

楊勇軍

本文重點分析建筑工程項目開發建設管理風險，對建設項目開發形式以及具體操作階段進行簡單闡述。在建設工程項目開發建設管理中，要結合不同階段，積極采取有針對性的對策，實現對現有風險的有效控制，這樣才能夠保證建設工程項目在開發建設管理時的整體質量、效率得到有效提升。

城市化進程推進速度的不斷加快，對于城市內部基礎設施建設提出的要求相對比較高。結合目前城市總體規劃以及經濟發展提出的一系列要求，實現對各種不同類型建設工程項目的開發，對現有土地資源進行合理利用，促使地上建筑都在開發、建設以及經營管理能夠實現高效融合，這也是目前具有中國特點的社會經濟活動之一。在實踐中，將生產以及服務等職能作用充分發揮出來，包括規劃、設計、地產等各方面都可以被看作是其中必不可少的重要組成部分，結合目前建設項目開發特點展開深入分析，其自身具有明顯特點。所以在整個建設項目開發過程中，要保證規劃具有一定的特點，同時促使各環節之間可以建立良好的協調發展關系，這樣才能夠盡可能縮短建設周期，實現對各類風險的有效規避。

一、建設工程項目開發建設管理形式以及操作

在對建設項目進行開發時，涉及的各種不同類型的形式具有多樣化特點，從不同角度出發，可以將其劃分為不同類型。例如，土地開發或者房屋開發等，集中建設項目綜合開發在其中具有非常重要的影響和作用。建設項目綜合開發等，將建筑地塊以及房屋開發作用作為基礎，針對某一建設區域范圍內的基礎設施或者公共建筑等不同類型設施展開有效的規劃和建設，實現現有基礎設施配套的綜合協調發展。具體操作過程中，在整個場地開發中，要對城市基礎設施給予足夠的關注和重視，實現綜合性開發，促使其自身供應量及需求量可以滿足目前提出的一系列要求。在建筑物功能方面，要對居住用房以及商業服務立法等各種不同類型的條例進行建設。建設項目綜合開發過程中，要保證能夠嚴格按照目前現有的客觀規律，促使規劃設計以及征地拆遷等各方面工作能夠在實踐中得到有效推進，促使各環節實現緊密聯結，以此來實現經濟效益的穩定增長。比如，對于某項目而言，在整個項目具體實踐操作過程中要經歷的階段，包括決策立項、前期建設和營銷等不同階段。在決策立項環節，該階段實施的根本目的是為了保證對這個項目展開有針對性的考察和分析，對項目自身是否具有可行性展開深入分析。向政府有關部門進行申請立項，在前期階段主要是對土地征用拆遷以及安置的相關工作進行全面有效推進，對符合現實要求的項目開發方案進行編制和落實，促使施工現場現有各種不同類型基礎設施配套建設得到完善和優化。在整個建設環節，主要是以招投標發包等方式保證項目的有效推進，在后續營銷階段，主要是保證開發與經營之間建立良好的協調發展關系，促使相互之間能夠實現有針對性的管理。在整個項目建設過程中，切忌不能夠全部都安排就班，而是要結合實際情況對各階段進行適當的協調，以此來達到良好的開發和建設效果。

二、建設工程項目開發建設管理風險實施策略

1.項目決策階段

某項目在具體決定投資之前，相關公司對其展開有針對性的測算和分析，結合當時給出的測算結果不難看出，在實踐中如果想要按照原規劃方案10.5萬平方米來進行有效推進。那么整個項目在建設時，要想實現經濟效益的穩定增長具有一定的難度。但是如果在實踐中其自身限高有所增加，那么從位置角度出發，對該項目展開深入分析。項目自身具有一定的交通便利性特點，房屋價位可以控制在5000~5500元每平方米左右，但是整個小區規模并沒有形成之前，價位并不會超過5000元每平方米。結合目前實際情況展開深入分析時，發現在整個用地方面與規劃中現有標準要求相比多出面積的可能性相對比較明顯。該項目在建設時，如果可以達到該規模，那么整體投資回報相對比較良好。

2.前期階段

某項目在整個臨建協議簽訂完成之后，雙方需要根據實際情況，對符合現實要求的臨建辦公室進行科學合理的構建和落實，這樣才能夠保證項目整個操作計劃能夠在實踐中得到有效推進。整個實施過程中，需要雙方共同參與其中，這樣才能夠實現對整個規劃面積的有效提升。通過這種方式在實踐中的合理利用，公司自身投資風險得到有效規避，但是需要注意的一點是，整個項目在運行時涉及的操作風險相對比較嚴重。所以對于各建設項目而言，在決策前期需要展開有針對性的可行性分析，包括市場預測以及技術方案等。在整個開發項目過程中要對其自身存在的諸多問題展開深入分析，這樣才能夠根據實際情況提出有針對性的解決對策。在市場需求方面，通常需要根據市場發展現狀對其展開有針對性的預測和判斷，對開發項目基本情況有所認識和了解。在資源以及原材料等各方面要給予足夠的關注和重視，保證整個項目能夠在實踐中得到有效推進。

結合目前大型項目具體建設和操作現狀展開深入分析時，發現可行性研究理論或者方法以及實踐措施在國外部分發達國家已經相對比較常見。但是結合目前我國實際情況展開深入分析時，發現在實踐中由于受到體制等各方因素條件的影響，多數投資人員只能夠單純根據現有少量資料來進行決策，并沒有對項目是否具有可行性進行客觀合理的判斷，決策缺少可靠依據作為支持。從實際角度出發對其展開深入分析時，發現在實踐中對整個項目進行開發和建設時，可行性研究在其中具有非常重要的影響和作用。可行性研究在某種程度上可以被看作是整個項目在建設時得以確定的重要前提條件，對于投資者而言，是否對該項目進行投資等能夠起到良好的效果。同時還可以將其看作是向銀行進行貸款時的主要依據，銀行需要對可行性研究報告內容進行仔細有效的審核，對資金在項目建設之后是否具有一定償還能力進行確定。同時還可以直接向當地政府或者所屬城市規劃等各部門，申請相對應的建設執照時，將其作為主要依據，保證各環節工作的全面有序開展。除此之外，還可以將其看作是該項目與相關部門在協議簽訂時的重要參考依據。

3.施工階段

結合目前整個項目在建設時涉及的一系列流程展開深入分析時，發現項目從立項規劃一直到施工為止，要經歷的步驟相對比較多。從時間角度出發對其展開深入分析時，發現各步驟與計劃之間存在相悖風險，將該項目作為分析對象展開深入分析，在規劃設計方面由于項目自身存在增高問題，所以，在整個規劃審批階段需要投入的時間比例相對比較長，甚至還有可能會出現反復審批等一系列問題。如果審批未達到標準要求，那么后續審批時需要投入的時間成本就會更長，無形當中導致整個項目在建設時的難度也會有所增加。因此在整個建設項目開發過程中，需要對項目建設過程中涉及的諸多影響因素展開深入分析，保證項目組織與協調工作的全面有序開展。對各自在業務當中需要遵守的原則進行確定，除此之外，要保證施工階段涉及的準備以及組織等工作能夠落實到實處，實現對成本費用的有效管理和控制。與此同時，要結合項目建設現狀，對進度質量以及合同等各方面管理工作進行有效推進，這樣不僅能夠結合實際情況，對整個計劃進行適當調整和優化，而且能夠為項目建設質量提供保證。

4.營銷階段

無論是任何投資人員，在項目投資過程中要想獲取到高利潤，最終目標是投入資金多少就要回報相對應的高利潤，而營銷階段相關工作在具體展開中，根本目的就是為了實現該目標。在實踐中要對整個建設項目開發項目展開有針對性的財務評價，其中涉及的主要內容是將目前市場信息以及財務預測數據等作為前提條件，對整個項目在建設時之后的盈利水平進行客觀分析。項目貸款自身償還能力以及期限等都可以被納入其中項目，在整個運營過程中，是否可以為企業帶來一定的財政收益等，會直接影響到投資人員自身的經濟效益。因此要結合實際情況，對符合現實要求的費用進行科學合理的管理和控制，促使項目投資以及開發成本等各方面涉及的相關數據信息具有一定準確性和有效性。

三、結語

在實踐中結合目前工程項目開發建設時的現狀展開深入分析，對其中涉及的諸多影響因素以及開發步驟進行確定。這樣不僅能夠從根本上實現對整個項目建設開發工作的全面有序開展，而且能夠實現對項目建設質量以及成本等各方面因素條件的管理和控制，以此來實現對成本風險的控制來實現對投資風險的有效管理和控制。這樣不僅能夠從根本上保證投資者自身經濟效益穩定增長，而且能夠對各類風險起到良好的規避效果。