城鄉規劃中的土地利用探討

師誠

（南寧市城鄉規劃設計研究院有限公司，廣西南寧 530028）

伴隨人們生活質量的提升，土地資源需求量更大，人們對生活環境也提出更高的要求。土地資源作為城鄉規劃的重要組成部分，能夠基于人們的生活現狀、城市發展趨勢及需求等合理規劃設計，協調處理城市建設與土地管理的關系，改善居民的生活質量，促進城鄉經濟的一體化發展。但是基于當前城鄉規劃中土地利用的現狀而言，多具有規劃體系不夠完善，土地利用率較低及行政審批效率較差等問題，影響土地利用與城市規劃的整體效果。習近平總書記在中共中央政治局第二十二次集體學習時指出，要將工業和農業、城市和鄉村作為一個整體統籌謀劃，推進新農村建設，使之與新型城鎮化協調發展、互惠一體，形成雙輪驅動。城鄉規劃中的土地合理利用，對城鄉經濟建設、社會發展均能夠產生重要影響，需要提升重視程度，在明確問題的基礎上制定解決對策。

1 城鄉規劃與土地利用的價值分析

1.1 提升規劃管理質量，規范管理內容

城鄉規劃中的科學土地利用管理，能夠規范土地建設的內容，合理應用各類資源，提高規劃管理的質量[1]。通過引入專業人才，加大執法力度及完善管理制度等方式，讓先進的土地管理理念融入土地利用活動。以動態監督、規范操作等模式，預防不良問題的發生，保證各類土地資源的充分應用。

1.2 促進城鄉經濟發展，保障人民利益

城鄉土地資源利用，需要堅持城鄉經濟一體化發展理念。相關管理部門及人員需要基于城鄉發展的現狀、差異及影響因素等，合理配置土地資源[2]。加強農村基礎設施的建設，規劃城市生態公園且注意文化項目保護、資源保護等，為城鄉居民創設良好的生活、工作環境，提升人們的幸福感，促進城鄉經濟發展，保障人民利益。

2 城鄉規劃中土地利用的現存問題分析

2.1 規劃體系不夠完善

城鄉統籌發展背景下，城鄉規劃建設能夠直接影響人們的生活質量、經濟發展能力等。但是基于當前我國城鄉規劃中土地利用的現狀而言，多具有空間規劃內容不足，整體規劃體系不夠完善，缺乏前瞻性、宏觀性分析等問題。在這種問題影響下，土地開發不合理、土地資源浪費的問題普遍存在，影響土地規劃及利用的效果。

2.2 行政審批效能較低

我國國土資源豐富，但是受到地理環境、人口數量等因素限制，一些地區存在國土資源緊缺的問題，土地利用的相關管理制度、審批流程等不夠完善，存在審批效率較低，投資支持力度較差等問題，由于投資困難，致使資源利用率較低。

比如某城市在濱江項目建設期間，計劃將其設計為具有防汛能力、休閑娛樂功能的綜合性工程。在專業工程團隊綜合評估的基礎上，預計建設工期時間是21個月，投資金額是5億元。但是在后續項目執行的過程中，由于項目建設的規模較大，資金投入量較高及審批流程繁雜，致使項目建設被迫轉變，工期時間延長，投資金額顯著減少，整體建設的效果與計劃效果存在較大差異。

2.3 土地規劃監管不足

城鄉規劃過程中土地的利用，易于受到建設質量、施工因素等影響，致使土地利用效果不佳，整體功能價值無法得到彰顯[4]。比如一些建設開發商未能夠按照集約化原則、科學管理理念等實施土地開發應用，則會造成土地資源浪費的問題發生。再如一些施工建設單位可能會任意變更建設方案，在相關部門未能夠及時跟進、監管的影響下，也會影響建設的效果，無法發揮監督管控的作用。

土地資源的管理、利用情況等，均會影響土地資源的價值與居民生活質量，不規范的土地規劃及資源配置方案，會限制地區經濟的發展。比如以某市區土地規劃工作為例，作為城市內面積最大、人口數量最多的轄區，居住小區規劃設計中存在著樓盤之間距離較近、采購不合理等問題。小區居民的日常采光效果、通風效果等嚴重受到影響，樓盤價格和土地資源難以有效配置，則會影響居民生活質量及經濟效益，且對生態管理效果也會產生不利影響，削弱土地資源的利用價值。

3 城鄉規劃中的土地利用對策分析

3.1 明確土地利用標準，堅持因地制宜理念

城鄉規劃中的土地利用管理，需要深刻認識到土地資源的價值、合理利用的重要意義等。基于城鄉規劃的內容及要求，監理健全土地利用的標準，編制土地資源分類原則，且對具體的執行項目進行細致劃分。在宏觀角度上，基于城鄉發展的要求及趨勢進行分析；微觀角度上，基于城鄉空間應用的現狀、居民生活中常見問題等探究，協調處理政府與市場的關系，實現城鄉空間、土地資源的合理應用。

比如根據城市產業形態、資源優勢等實施土地資源管理。具體而言，以輕工業為主導的城市，則可以在輕工業廠房建設、產業園區建設等方面，適當放款土地審批政策；針對于城市中公園資源、綠地資源較少的城市，則需要更加注重生態環境保護與土地資源利用的關系，規劃更多城市生態公園，對大型城市生態建設項目等給予政策支持；針對文化古跡、人文建筑相對較多的城市，則需要歷史文化的保護。在城鄉土地規劃中，注重保證歷史文化不受到影響及破壞，彰顯城市的古風古貌、人文底蘊。

完善的土地利用標準構建，能夠在提升人們生活質量的同時，保護各類自然資源、生態資源及文化資源[4]。城鄉規劃中的土地自用，需要堅持因地制宜的思想理念，合理布局空間結構，基于經濟發展的現狀進行精細化管控。政府相關管理部門、人員需要嚴格基于法定程序與批準權限獲取土地使用權，開發各類建設用地，實現空間合理布局及土地資源的科學配置。

3.2 健全土地管理制度，規范應用土地資源

建立健全土地管理制度，能夠為土地資源的開發及利用提供基礎保障。在具體的城鄉土地規劃過程中，需要全面考察當地的資源環境，明確城市空間規劃及土地資源分布的情況[5]。根據分類標準實施土地資源利用，預防土地資源浪費、利益沖突的問題發生，切實發揮土地規劃的作用。

首先，需要完善土地生態產權補償機制，基于生態價值產權，合理劃分土地開發利用行為，保證土地資源、生態資產的整體價值得以呈現，對土地利用行為也能夠發揮規范、管控作用。其次，需要健全農田保護制度，對耕地資源、農業生產資源等予以保護。以完善的土地管理、監督制度等，嚴格處理違規占用土地的行為，保障我國的糧食安全及居民基礎生活質量。再者，需要綜合應用定額管理、存量盤活等路徑，系統規劃土地資源，優化調整土地結構，實現土地集約化與節約的目標；最后，則需要強化土地征收機制構建的重視程度。編制科學的土地價值計算指標，綜合分析待征收土地的原有價值、發展附加價值等，做好與群眾的溝通工作，在土地征收、補償標準方面，和諧達成一致觀念。

3.3 管理權力適當下放，兼顧多重規劃原則

城鄉土地資源規劃中，政府相關部門可以適當地下放權力，賦予土地、房屋所有人使用權、處分權等管理權限，構建平等、民主的土地義務，編制細致且合理的費用繳納標準。保證土地權益人在獲得合法權益的基礎上，也能夠確保政府獲得合法稅收，實現個人、集體及國家利益的均衡發展[6]。政府需要提高社會監管體系建設的重視程度，通過權力分散與社會監管機構的建立等方式，對土地管理制度的落實情況進行監督。以法律手段及時處理違法占地、搶占土地的行為。同時還需要強化日常宣傳的重視程度，為城鄉居民介紹土地合理應用的必要性，相關的法律政策及懲罰措施等。在全民的配合及監督下，提高城鄉土地規劃及利用的質量。

城鄉土地資源規劃，需要兼顧多重規劃的原則。在明確土地規劃目標的基礎上，綜合考量產業布局、居民生活需求等，設計特色項目資源，制定適合城鄉發展的個性化土地資源規劃路徑，構建基礎設施，交通便利，自然、經濟及生態和諧發展的城鄉環境，充分彰顯土地利用價值。

4 結語

城鄉經濟發展離不開科學的土地規劃方案，特別是在當前城鄉一體化快速發展的環境下，更需要加強土地利用的重視程度。政府及相關管理部門需要明確土地資源的價值，基于城市特點、發展趨勢及群眾需求等進行整合分析，優化配置土地資源，為城鄉居民提供更多的便利。