危舊房改造之我見(jiàn)

覃芳玉

（廣西冠桂爆破科技有限公司，廣西 來(lái)賓 530012）

1 我國(guó)危舊房改造的指示通知

我國(guó)于2012年12月12日由中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中華人民共和國(guó)財(cái)政部、中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局、國(guó)務(wù)院僑務(wù)辦公室、中華全國(guó)總工會(huì)聯(lián)合頒布了《關(guān)于加快棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》，通知“為認(rèn)真貫徹《國(guó)家基本公共服務(wù)體系‘十二五’規(guī)劃》（國(guó)發(fā)〔2012〕29號(hào)）和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào)）精神，全面落實(shí)全國(guó)資源型城市與獨(dú)立工礦區(qū)可持續(xù)發(fā)展及棚戶區(qū)改造工作座談會(huì)部署，扎實(shí)推進(jìn)各類(lèi)棚戶區(qū)（危舊房）改造”。

2 我國(guó)危舊房改造現(xiàn)狀

“棚改（危舊房）始于2009年，到今天已經(jīng)累計(jì)開(kāi)工4730萬(wàn)套，幫助超過(guò)1.2億居民從危舊住房、破屋爛院以及存在明顯公共安全隱患的房子中搬進(jìn)了高大嶄新明亮的第三代電梯房里。徹底幫助他們改善了居住環(huán)境，圓了很多人的‘安居夢(mèng)’，所以棚改（危舊房）拆遷稱(chēng)得上是我國(guó)重大的民心工程，發(fā)展工程。”

“8、9月份全國(guó)絕大多數(shù)城市都已經(jīng)陸續(xù)公布了‘2021年上半年棚改（危舊房）開(kāi)工情況’。從公布的資料來(lái)看，棚改（危舊房）并沒(méi)有結(jié)束，而是照常進(jìn)行。比如貴陽(yáng)，2021上半年完成了11個(gè)棚改（危舊房）項(xiàng)目，20宗棚改（危舊房）用地掛牌，共146.95萬(wàn)m2，成功出讓18宗，總成交面積135.11萬(wàn)m2，總攬金184.57億元。棚改（危舊房）規(guī)模較去年同期不降反增。但從各省年初發(fā)布的棚改（危舊房）工作計(jì)劃來(lái)看，2021年全年的棚改（危舊房）開(kāi)工總量，很可能較上一年度繼續(xù)下滑。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，2021年棚改（危舊房）開(kāi)工總量將不超過(guò)200萬(wàn)套。換句話說(shuō)，2021年棚改（危舊房）雖然未結(jié)束，但規(guī)模將收縮。”

在國(guó)家政策指導(dǎo)下各地政府積極響應(yīng)，擬實(shí)現(xiàn)在“‘十二五’期末，全國(guó)成片棚戶區(qū)（危舊房）力爭(zhēng)基本完成改造，住房使用功能得到改善，基礎(chǔ)設(shè)施得到完善，居住質(zhì)量得到提高。”目前我國(guó)除了房屋年久失修等特殊情況，極少進(jìn)行大規(guī)模的拆遷，規(guī)避通過(guò)拆遷實(shí)現(xiàn)一夜暴富的情況，提出“擴(kuò)大內(nèi)需新動(dòng)能”的要求，以舊房改造結(jié)合危舊房改造來(lái)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展。

“2021年8月10日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》，明確要求：各地在城市更新行動(dòng)中堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。”（引用部分摘自網(wǎng)易2021-10-18 09：21小林的街頭美食）

綜上所述，為避免資源浪費(fèi)同時(shí)改善居民居住質(zhì)量、提升城鎮(zhèn)整體形象、協(xié)調(diào)農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展，筆者認(rèn)為舊城區(qū)小規(guī)模危舊房拆建與舊房改造相結(jié)合并行，更適合我國(guó)國(guó)情需求。

3 危舊房改造項(xiàng)目的代建工作分享

危舊房改造工程涉及工程勘察設(shè)計(jì)、施工管理、政府主管的各部門(mén)，涉及建筑建材設(shè)備檢測(cè)等各行各業(yè)，筆者認(rèn)為危舊房改造通過(guò)代建制度可提高項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、提高建設(shè)品質(zhì)、規(guī)范報(bào)建備案流程，規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)作，并規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。代建制度“根據(jù)國(guó)家發(fā)改委起草、國(guó)務(wù)院原則通過(guò)的《投資體制改革的決定》，通過(guò)招標(biāo)的方式，選擇專(zhuān)業(yè)化的項(xiàng)目管理單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)代建單位），負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資管理和建設(shè)組織實(shí)施工作，項(xiàng)目建成后交付使用單位的制度。代建期間，代建單位按照合同約定代行項(xiàng)目建設(shè)的投資主體職責(zé)，有關(guān)行政部門(mén)對(duì)實(shí)行代建制的建設(shè)項(xiàng)目的審批程序不變”。

筆者有幸作為代建方在工作中參與危舊房改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處南寧市舊城區(qū)中心某機(jī)關(guān)大院內(nèi)。因房子年代久遠(yuǎn)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)鑒定為危舊房屋。項(xiàng)目經(jīng)過(guò)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)規(guī)劃用地面積約36000m2，總建筑面積約220000m2，其中地下建筑面積約60000m2。項(xiàng)目擬分地塊拆除、分區(qū)實(shí)施改造。

當(dāng)時(shí)項(xiàng)目面臨的問(wèn)題討論有：①原規(guī)劃功能不完善，停車(chē)位不足，綠化環(huán)境陳舊，綠地不足，缺少全齡化的運(yùn)動(dòng)設(shè)施空間。需要重新規(guī)劃設(shè)計(jì)加以完善；②用地范圍內(nèi)地塊之間高差大，增設(shè)地下室跨度大，完善設(shè)計(jì)的同時(shí)需要分地塊實(shí)施；③用地范圍內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無(wú)章，缺少預(yù)見(jiàn)性，規(guī)劃凌亂，沿街立面影響市容市貌，亦需要通過(guò)新規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)加以協(xié)調(diào)及改善；④地下排水管網(wǎng)資料缺失給設(shè)計(jì)、建設(shè)改造帶了困難，需要實(shí)測(cè)實(shí)量摸排，以為新設(shè)計(jì)、新建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；⑤需要規(guī)范項(xiàng)目立項(xiàng)、工程勘察、設(shè)計(jì)、施工各環(huán)節(jié)報(bào)審程序，推動(dòng)各階段證件的辦理；⑥調(diào)動(dòng)居民的主觀能動(dòng)性，提高設(shè)計(jì)建設(shè)的民意統(tǒng)一性。

工作團(tuán)隊(duì)梳理工作思路，將以上問(wèn)題分別用以下五條工作軸線指導(dǎo)及同步推進(jìn)工作：①危舊改土地出讓金交款工作；②總平規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批工作；③工程招投標(biāo)及合同簽訂工作；④遷改工程工作；⑤辦理工程施工許可證及做好開(kāi)工前準(zhǔn)備工作等。

（1）危舊改土地出讓金交款工作，規(guī)范項(xiàng)目立項(xiàng)審批。實(shí)施步驟小結(jié)：①提交申請(qǐng)房改辦立項(xiàng)及項(xiàng)目改造方案函文；②審核權(quán)屬面積（需提交材料有：測(cè)繪項(xiàng)目委托書(shū)、規(guī)劃批復(fù)總平及規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書(shū)、土地證、授權(quán)委托書(shū)、知情同意書(shū)等）；③危房鑒定報(bào)告；④協(xié)調(diào)居民參與度，房屋產(chǎn)權(quán)人房產(chǎn)所有權(quán)證收集，填寫(xiě)改造居民名單及住房狀況表，產(chǎn)權(quán)人同意改造意見(jiàn)書(shū)收集；⑤編制還建戶與非還建戶面積證明函上報(bào)財(cái)政廳批復(fù)后提交房改辦審批；⑥提交宗地示意圖等材料上報(bào)國(guó)土信息中心審批；⑦編制項(xiàng)目用途比例表；⑧申請(qǐng)劃撥轉(zhuǎn)出讓審批；⑨土地出讓金評(píng)估；⑩簽訂出讓合同、繳納土地出讓金開(kāi)工前準(zhǔn)備。

（2）總平規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批工作。總平與單體方案、施工圖設(shè)計(jì)考慮與周邊原有建筑的功能、立面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，解決停車(chē)位、綠地率及運(yùn)動(dòng)設(shè)施空間不足，各地塊高低落差大等原規(guī)劃建設(shè)的不足。實(shí)施步驟小結(jié)：①申報(bào)人防地下室條件，申報(bào)總平規(guī)劃、單體方案設(shè)計(jì)條件；②完成人防地下室的設(shè)計(jì)方案、總平規(guī)劃設(shè)計(jì)及單體設(shè)計(jì)方案；③提交總平規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)方案進(jìn)行規(guī)劃主管部門(mén)的技術(shù)審查；④方案設(shè)計(jì)文本通過(guò)規(guī)劃主管部門(mén)業(yè)務(wù)會(huì)議討論復(fù)核及審批；⑤總平規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)方案、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批通過(guò)；⑥總平規(guī)劃、單體方案、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批紙質(zhì)材料送審，取得規(guī)劃許可證；⑦施工圖設(shè)計(jì)；⑧施工圖通過(guò)建設(shè)主管部門(mén)聯(lián)合數(shù)字平臺(tái)報(bào)建系統(tǒng)審查。

（3）工程招投標(biāo)及合同簽訂工作，實(shí)施步驟小結(jié)：①招標(biāo)方案的確認(rèn)；②招標(biāo)備案，所需要材料：a.項(xiàng)目立項(xiàng)批文（包括科研報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、批復(fù)報(bào)告）；b.代理機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及委托合同；c.土地使用證或建設(shè)用地批準(zhǔn)；d.施工圖設(shè)計(jì)文件；e.施工圖設(shè)計(jì)文件審查備案表；f.工程報(bào)建表；g.造價(jià)單位資質(zhì)及委托協(xié)議；h.建設(shè)資金到位承諾書(shū)；i.建設(shè)單位項(xiàng)目管理承諾書(shū)；j.邀請(qǐng)招標(biāo)資格證明書(shū)；k.邀請(qǐng)投標(biāo)單位資格審查表；l.招標(biāo)申請(qǐng)表；m.工程量清單；n.招標(biāo)控制價(jià)；③招標(biāo)申請(qǐng)通過(guò)后，編制招標(biāo)文件；④發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)（向4個(gè)具備招標(biāo)項(xiàng)目資格能力要求的投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)）；⑤發(fā)布工程量清單（開(kāi)標(biāo)前15個(gè)工作日發(fā)布，預(yù)留1～2工作日監(jiān)督審核）；⑥招標(biāo)控制價(jià)公示（開(kāi)標(biāo)前7個(gè)工作日發(fā)布，預(yù)留1～2工作日監(jiān)督審核）；⑦業(yè)主評(píng)委資料以及評(píng)委抽取表蓋章備案（需蓋章發(fā)至監(jiān)督部門(mén)郵箱辦理備案，需在投標(biāo)截止前發(fā)至郵箱）；⑧按法定時(shí)間開(kāi)展評(píng)標(biāo)活動(dòng)（自投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)發(fā)出之日起不少于20個(gè)日歷天，發(fā)布當(dāng)天不計(jì)）；⑨評(píng)標(biāo)結(jié)果呈送業(yè)主，發(fā)布中標(biāo)候選人公示；⑩發(fā)布中標(biāo)公告并完成中標(biāo)通知書(shū)簽訂施工合同；監(jiān)理單位、工程檢測(cè)單位、沉降檢測(cè)單位、施工勘察單位確定并簽訂合作合同辦理施工許可證，機(jī)械進(jìn)場(chǎng)。

（4）開(kāi)工前遷改工程工作的展開(kāi)：①繳納城建配套費(fèi)，辦理市政施工許可證。用于市政道路接駁施工；②分地塊高低壓電纜遷改；③分地塊敷設(shè)臨時(shí)施工用電纜；④開(kāi)閉所遷改；⑤分地塊自來(lái)水遷改；⑥分地塊地下室施工預(yù)留連接部位供水管道遷改；⑦分地塊排污排水管遷改；⑧分地塊化糞池遷改；⑨分地塊燃?xì)夤苓w改；⑩實(shí)施建設(shè)施工道路、項(xiàng)目辦公室及工人宿舍拆除陳舊雜物房、商鋪倉(cāng)庫(kù)、泳池及配套用房、發(fā)電機(jī)房等舊有樹(shù)木移植。

（5）辦理工程施工許可證及工程開(kāi)工等。明確各工作小組的工作職責(zé)，通過(guò)各司其職及相互配合，工作涉及蓋章、審計(jì)、勘察設(shè)計(jì)、實(shí)地測(cè)量、法制、造價(jià)、監(jiān)理、檢測(cè)、招標(biāo)代理等單位或部門(mén)流程的確定。同時(shí)為了提高工作效率，需要定期展開(kāi)工作會(huì)議、對(duì)電子產(chǎn)品進(jìn)行工作跟蹤等。

4 結(jié)語(yǔ)

危舊房改造是利國(guó)利民的工程。危舊房改造在國(guó)家政策主導(dǎo)下，在各級(jí)政府的指導(dǎo)意見(jiàn)下，取得了一定的成效。筆者以為堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一布局，倡導(dǎo)節(jié)約用地及能源，來(lái)實(shí)現(xiàn)城市建筑的可持續(xù)性發(fā)展。以人為本，提倡舊城區(qū)小規(guī)模危舊房拆建與舊房改造相結(jié)合并行的原則，讓城鎮(zhèn)建設(shè)滿足適老性功能以應(yīng)對(duì)人口老齡化社會(huì)的發(fā)展需求。加大智能化實(shí)施及改造，推行就近托幼托老服務(wù)點(diǎn)，為生養(yǎng)二胎、三胎提供養(yǎng)育便利；為實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老為主、社區(qū)養(yǎng)老為輔的社會(huì)環(huán)境做好基礎(chǔ)建設(shè)。危舊房改造以提升人們生活質(zhì)量為目標(biāo)，調(diào)動(dòng)社會(huì)各界力量及居民參與，一同推進(jìn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三方效益。