房地產開發項目的設計管理和成本控制優化研究

羅黔乾

（中交貴州房地產有限公司，貴州 貴陽 550081）

0 引言

設計管理在房地產開發項目全過程中都發揮著重要作用，尤其當今我國房地產開發項目規模逐年增大，建筑結構復雜度全面上升，房地產開發對現有設計管理從業人員綜合素質亦提出更高標準要求，為保障開發項目設計管理質量，促進成本控制優化效果，便要全面調研，統籌兼顧、綜合考量地從全局入手制定針對性的房地產開發項目設計管理方案和成本控制優化策略，方能達到充分發揮房地產項目社會效益和經濟效益的目的。

1 房地產開發項目的設計管理要點

1.1 明確項目開發流程重要設計節點

針對房地產開發項目的設計管理要點，實踐時需明確項目開發過程中，所需關注的各項重要設計節點，通常情況下在取得項目可行性研究報告后設計工作便可隨之展開，期間需先對整個市場環境做全面調研，聯合區域規劃，分析供拿地成本測算的基礎上組構大致設計框架。按照市場定位劃分產品定位，科學競標設計項目，嚴格按照相關法律法規標準評判、審查，選取最優方案，突出設計前期規劃成果重要性，這一環節直接決定了60%～70%的項目工程成本，屬于影響房地產開發項目成本的關鍵因素。在進入項目圖紙設計環節后，則主要是以方案設計、施工圖設計體現，該環節亦是影響后續項目工程能否順利開展，最終工程成本是否可以得到切實控制的基礎要素[1]。

1.2 圖紙管理環節的設計管理要點

房地產開發項目的圖紙管理環節作為其設計管理的重要內容，這個過程中項目設計圖需要經由設計管理部審核無誤后才能下發施工圖，從而對后續施工環節順利開展奠定基礎。此環節需有效把控報建手續銜接的時效性，縮短時間成本，降低項目風險，進一步推進項目設計施工實施進度；比如分析各設計圖紙時間節點，對比報建環節圖紙內容，提前做好準備工作，按照報建手續區域化特質，加強設計者和報建者之間的溝通、協作效率，逐漸形成同步管控、多元管理的工作模式，不影響報建質量的前提下縮短報建周期，規劃方有修改意見迅速予以處理落實。除此之外，針對不同環節招標工作銜接應突出專業、流暢特質，不同設計方、施工方招標周期限定在規定時限內完成，設計管理相關圖紙提供作業以及工程量清單計算，在施工圖確認后逐步進行圖紙交底并計算工程量，最終達到縮短這一環節施工時間，減低設計風險同的目的，為后續該房地產項目施工的有效推進打下堅實基礎[2]。

1.3 房地產開發項目的技術管理

房地產開發項目的技術管理環節，所涵蓋專項內容較多，尤其對接、交底亦是在該環節完成，一旦此階段各部門協作力度不足，后續便會引發施工變更的現象，所以實踐期間在編制設計任務文件時，便可采取統一匯總設計標準信息數據，依據不同職能部門做任務書轉化，保障各部門可以快速理解施工圖紙設計思路和設計主旨，促進企業內審核的實效性，在設計任務書抵達設計院后迅速組織專項負責者對設計院做好交底工作。在施工方案以及施工圖紙管理方面，交底期間劃出圖紙、方案不可調整的內容部分，同時與測繪院做好實時交流，綜合評估設備專業用房設定方位，盡量規避客戶敏感區域，梁柱結構設計應從客戶改造可能性心理層面出發，做好分析研判，以此保障該環節內審價值能夠得到充分發揮。在土建圖紙以及其他分項圖紙管理方面，則應注重房地產開發項目施工圖設計對公共區域裝修圖、景觀圖、施工界面切分亦緊密相關，實際管理時，需突出公共部分裝修與梁下凈高及項目整體結構的協調搭配性，景觀中的泳池等場地設計便不可與地下室設計重疊，施工界面更要劃分清洗，謹防分包矛盾，影響施工進度的狀況發生[3]。

1.4 房地產開發項目的現場管理

房地產開發項目的現場管理同樣作為設計管理的核心組成部分，在設計圖和工程施工對接期間，可從縮短施工期層面著手。房地產開發項目正式投建落實多以樁基作業體現，大致施工節點也是按照先地下室開挖，然后再進行主體結構施工的模式推進，因此掌握工程進度時間節點并設置出圖時限，預估審圖和內審時間基礎上，合理把控這個過程中各細則內容分項的有效交互銜接，設計管理者在管理圖紙時，需明確裝修圖、施工圖、景觀圖等交互協調度始終全程可控，實時調整各分項負責人進場節點和任務指標，從而達到提高現場施工效率的目的；最大限度降低趕工、施工錯誤等風險事故發生率。除此之外，針對變更量管控，在現場管理期間，需明確變更出現的情況，多與專業圖紙出現錯漏、設計優化、工程改進、成本調整、營銷調整有直接關系，所以施工準備階段，便要組織不同專業、多部門聯合會審，盡可能在施工前對所有問題風險予以全面分析，充分歸納各類問題風險，并在工程量清單中予以展現，以此確保后續施工即使發生變更，也能將變更費用控制在合同范圍內。

2 房地產開發項目的成本控制優化策略

2.1 合理設置成本增項內容

針對房地產開發項目的成本控制優化，需突出設計管理與成本控制的兩者交互結合性，明確設計管理的另一大優勢特征即可促進工程成本資源的合理配置，保障房地產開發項目質量完全達到預期的基礎上，使之經濟效益和社會效益能夠充分得以體現。前期做好全面、大量的市場調研，并在項目交付后記錄回訪統計，總結最佳營銷方案，了解業主需求，合理設置成本增項內容，進一步開發項目價值，像營銷區域方位布設可設定在小區入戶大堂，一步到位投入與項目結構風格相似的內外部裝修空間，保障客戶看到營銷區域便可了解小區內在實際配套特征，最大化發揮售樓作用，謹防無效成本支出；比如近人尺寸、整體感受上，外立面材料便選擇采取多近遠少標準做分區劃定，樓棟門頭以石材原料為宜，提高檔次感等。景觀方面，則以增進客戶興趣點、參與感為主，可適度增設泳池、跑道等區域，延長業主區域停留時間，以此通過合理適度的成本增項進一步提高房地產開發項目的潛在綜合效益[4]。

2.2 專業到位的成本管控措施

（1）專業到位的成本管控措施也是房地產開發項目成本控制優化效果能夠達到預期的基礎條件。科學控制項目工程實際成本，并非一味“做減法”，必須保障項目工程品質安全以及業主居住舒適度、滿意度基礎上，減低非必要的成本投入，比如地下室成本，其作為所有房地產開發項目成本中不可忽視的一環，尤其我國三線開外城市，車位售價大多很難攤平地下室成本，所以實踐期間需從面積、高度層面入手，合理把控地下室面積標準，按照現行相關法律法規要求，車位數滿足規范的前提下，通過盡量降低車位數量方式減低地下室面積，達到優化成本的目的。同時還可控制地下室高度，在開挖階段分析場地高差，地下室頂板、底板一律按照折板結構設置，若地質條件所限導致開挖難度高，便可采取無梁樓蓋結構減低開挖量，從而起到優化項目工程成本的效果。

（2）針對房地產開發項目含鋼量做專業把控，就目前現實情況而言，近年來我國鋼材提價成本較之前幾年趨于逐漸緩慢上升的發展趨勢（不考慮通脹因素），控制項目含鋼量自然有助于控制項目投入成本。所以房屋戶型設計時，標準層需以規整、堆成戶型為主，剪力墻以及核心筒最好對位，以此最大限度發揮鋼材性能價值，同時達到控制項目含鋼量、優化項目成本的目的。從客戶乃至業主心理層面出發來看，建筑外立面細節并非其關注重點，幾乎很少有業主會將重點放在外立面上，所以這部分成本投入可適當減低，像高層房屋建筑外立面材料可按照簡化裝飾柱、精簡線條設計為主，減低施工復雜度并依據項目定位，對剛需樓盤可不做凸窗設計[5]。

（3）房地產開發項目的景觀設計方面，在進行成本控制優化時，需注重該部分投入成本合理適度，最終成果緊跟項目風格定位，軟硬景搭配協調即可，部分剛需盤可減少甚至省去水景設計，避免成片軟景的情況出現，圍繞點狀、帶狀搭配常見綠植，增進景觀設計層次感和豐富度同時使項目整體景觀成本能夠得到有效優化。

3 結語

綜上所述，通過對房地產開發項目的設計管理和成本控制優化分析，可以看出在實踐期間，必須從明確項目開發流程重要設計節點、重視圖紙管理環節的設計管理要點、做好房地產開發項目的技術管理、現場管理方面入手，搭配合理設置成本增項內容和專業到位的成本管控措施，方可使房地產開發項目全周期設計管理和成本優化形成精細化管控模式。在保障房地產企業項目建設品質前提下，提高項目整體綜合效益，這也為我國房地產企業能夠形成可持續化發展模式提供了有利參考依據。