房地產(chǎn)工程管理中存在的問題及優(yōu)化

趙智文

（銀川世茂新領(lǐng)域置業(yè)有限公司，寧夏銀川 750000）

0 引言

隨著城市人口不斷增加，對(duì)城市的發(fā)展起推動(dòng)作用，同時(shí)也加大了對(duì)住房的需求，這樣房地產(chǎn)便得到前所未有的發(fā)展機(jī)遇，但是同樣也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，工程管理水平的優(yōu)劣程度，將能夠?qū)こ藤|(zhì)量造成直接的影響，甚至對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)利益有著決定性的作用。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，可以保證資源得到有效地利用，使工程工期在規(guī)劃時(shí)間內(nèi)完成，進(jìn)而起到減少項(xiàng)目成本、縮短建設(shè)周期及提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的作用，從促使房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能夠保質(zhì)保量地完成。

1 房地產(chǎn)工程管理存在的問題

1.1 工程前期工作未充分準(zhǔn)備

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了片面實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，在工程建設(shè)期間往往不會(huì)制定詳細(xì)的建設(shè)計(jì)劃，以及并未對(duì)在建設(shè)階段有可能出現(xiàn)的問題，做好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，妥善解決有可能存在的問題。這樣便造成由于前期未做好全面準(zhǔn)備，所建設(shè)完成的工程并不符合有關(guān)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求[1]。同時(shí)，因未對(duì)購(gòu)買者的意愿加以充分考量，明顯降低工程產(chǎn)業(yè)自身的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的形象忽然消費(fèi)者的預(yù)期心理造成很大的影響。另外，在前期展開相應(yīng)的工作時(shí)，并沒有對(duì)有關(guān)方面的需求做好必要的調(diào)研工作，導(dǎo)致規(guī)劃存在局限性，致使建造完成的房源與周邊環(huán)境存在不相符的情況，最終降低工程的整體質(zhì)量。

1.2 人員問題

建筑市場(chǎng)很多勞動(dòng)力都源自于農(nóng)村，加之我國(guó)幅員遼闊，多數(shù)農(nóng)民工無(wú)論是在文方面化還是素質(zhì)方面都存在較大的差異；并且由于缺乏技能和素質(zhì)教育方面的系統(tǒng)化培訓(xùn)，從而導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)的從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，難以滿足市場(chǎng)發(fā)展的客觀需求[2]。同時(shí)，在實(shí)際作業(yè)過程中長(zhǎng)時(shí)間處于疲勞的狀態(tài)，對(duì)身心造成副作用，使農(nóng)民工身心俱疲，繼而對(duì)自身發(fā)展產(chǎn)生抵觸情緒，進(jìn)而對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度造成嚴(yán)重的影響。

1.3 環(huán)境問題

建筑工程施工過程中，會(huì)應(yīng)用到不同類型的拖車機(jī)具，其中很多在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成不利的影響。例如，攪拌機(jī)等機(jī)具，若是未做好相應(yīng)的防護(hù)棚處理，或者是封閉不嚴(yán)的現(xiàn)象，必定會(huì)有揚(yáng)塵的現(xiàn)象出現(xiàn)；施工人員現(xiàn)場(chǎng)出入，若是未設(shè)置沉淀，則必定會(huì)使運(yùn)輸車輛運(yùn)行時(shí)出現(xiàn)粉塵和地面污染的現(xiàn)象；更有甚者是，部分施工現(xiàn)場(chǎng)存在施工圍擋傾斜和破損或臨近圍擋堆放垃圾等；施工機(jī)械存在落后的現(xiàn)象，在具體運(yùn)行過程中產(chǎn)生很大的噪聲，或者施工中使用的有些原材料產(chǎn)生有毒的氣體等，這些都對(duì)環(huán)境會(huì)有負(fù)面性的影響。

1.4 施工材料問題

建筑工程施工所需要應(yīng)用到的材料種類很多，有些施工現(xiàn)場(chǎng)普遍存在對(duì)施工所使用到的材料，并未嚴(yán)格按照材料種類和重要性實(shí)行堆放，使材料之間互相影響，從而明顯降低材料的性能[3]。例如，鋼筋等材料沒有遵照要求展開堆放，使鋼筋出現(xiàn)變形或者是銹蝕的現(xiàn)象；模板和腳手架等工具性方面的材料，在拆裝過程中實(shí)行隨意的放置，則會(huì)導(dǎo)致其受到很大的破壞，這樣不但對(duì)使用功能造成影響，而且也增加維修費(fèi)用；膩?zhàn)臃酆屯苛系妊b飾性的材料，沒有嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行存儲(chǔ)，導(dǎo)致被雨淋或者是受潮等，進(jìn)而明顯降低其質(zhì)量。

1.5 安全管理問題

很多施工方無(wú)論是領(lǐng)導(dǎo)者還是管理層，以及到基礎(chǔ)的操作人員都存在安全管理意識(shí)薄弱的現(xiàn)象，實(shí)行的是“重生產(chǎn)，輕安全”模式。①施工企業(yè)沒有對(duì)內(nèi)部的工作人員實(shí)行相應(yīng)的安全教育，造成在具體生產(chǎn)過程中，只是重視進(jìn)度問題，而對(duì)安全問題全然不顧[4]；②企業(yè)內(nèi)部安全管理方法沒有做到與時(shí)俱進(jìn)，責(zé)任未落實(shí)到相應(yīng)的部分和個(gè)人，安全管理體制如同虛設(shè)，安全管理制度無(wú)法得到實(shí)質(zhì)性的落實(shí)，有些企業(yè)構(gòu)建安全管理體制，主要是為了應(yīng)對(duì)上級(jí)有關(guān)部門的檢查，因而管理體制根本無(wú)法在實(shí)際工作中得到應(yīng)用；③部分企業(yè)盡管建立了安全管理機(jī)構(gòu)，但是有關(guān)的人員、手段及機(jī)制都并未落實(shí)，在安全管理工作上依然處于在“兩查一證”（事故調(diào)查、安全檢查及許可證）；④對(duì)工程中有可能出現(xiàn)的突發(fā)事故應(yīng)急預(yù)案或者是預(yù)案實(shí)施存在不合理的現(xiàn)象，造成這種預(yù)案或者是機(jī)構(gòu)僅僅停留在書面文件層面上。

2 房地產(chǎn)工程管理問題的解決措施

2.1 工程前期問題的解決策略

工程在展開以前需要做好相應(yīng)的規(guī)劃管理，房地產(chǎn)工程管理項(xiàng)目中主要存在的問題是可控制性和可預(yù)測(cè)性。因此，應(yīng)該在工程前期做好各個(gè)與工程相關(guān)的內(nèi)容準(zhǔn)備工作。例如，在工程前期對(duì)施工中的各個(gè)環(huán)節(jié)所需要應(yīng)用到的時(shí)間進(jìn)行明確規(guī)劃；做好工程與周邊環(huán)境的符合程度調(diào)研工作，這些都與房屋建造完成休戚相關(guān)[5]。另外，也要對(duì)總體計(jì)劃做好明確規(guī)劃?？偠灾?，在工程前期需要做好各個(gè)方面的準(zhǔn)備工作，不但是計(jì)劃的書面材料要做好全面的準(zhǔn)備，而且合作建設(shè)企業(yè)的各個(gè)層面所涉及的問題，都應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，只有通過這樣的方式，才能保障房屋建造的后期工作得到有序的開展。

2.2 提高人員素質(zhì)

為了使房屋建造的現(xiàn)場(chǎng)、多種不同的工種和崗位，以及不斷壓縮的管理層的基本情況做到有效管理。首先，則必須要推行“以人為本”的管理理念，從而充分調(diào)動(dòng)和激發(fā)工作人員的積極性，時(shí)其能夠全身心投入到具體工作中，全面發(fā)揮現(xiàn)場(chǎng)管理的主體作用。其次，施工管理人員必須要具備扎實(shí)的管理理論知識(shí)和過硬的專業(yè)技術(shù)操作能力，以及很強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。同時(shí)，也應(yīng)具有很好的創(chuàng)新意識(shí)，對(duì)工作有強(qiáng)烈的責(zé)任感。最后，施工人員必須要具有熟練的操作技能，及具備很強(qiáng)的愛崗敬業(yè)精神等[6]。

2.3 提高管理效率

無(wú)論是何種專業(yè)在發(fā)展過程中科學(xué)技術(shù)都是首要的生產(chǎn)力，在建筑工程施工中如果沒有科學(xué)技術(shù)作為支撐，則會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)處于雜亂無(wú)章的狀態(tài)，而在現(xiàn)場(chǎng)管理中充分發(fā)揮科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，則主要是全面發(fā)揮人才的優(yōu)勢(shì)。而高效化的利用人才是提升工作效率和質(zhì)量的核心部分，所以所有企業(yè)在市場(chǎng)異常激烈的當(dāng)今社會(huì)，要想自身自始至終處于常勝的狀態(tài)，則需要加大人才的培養(yǎng)，并促使在實(shí)際工作中充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，通過這樣的方式，以保證在實(shí)際生產(chǎn)過程中設(shè)計(jì)達(dá)到精確和計(jì)算得到準(zhǔn)確的狀態(tài)[7]。另外，在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)工作進(jìn)行分配時(shí)，應(yīng)全面考慮工作的順序性和合理性，從而使工作具有相應(yīng)的層次感，以及在分配具體工作時(shí)，應(yīng)結(jié)合其身體素質(zhì)和工作能力，以保證其工作人員能夠做到人盡其才，規(guī)避其存在的短板，繼而促使工作效率和質(zhì)量得到保證。

2.4 加強(qiáng)料具管理

首先，需要全面了解和掌握工程的實(shí)際進(jìn)度和質(zhì)量的確切要求，從而保證施工材料質(zhì)量符合相應(yīng)的要求，以及了解材料的供應(yīng)模式，以明確材料管理的目標(biāo)。其次，做好倉(cāng)庫(kù)和場(chǎng)地等材料堆放和設(shè)備的管理，對(duì)所需要應(yīng)用到的材料做好順序安排和質(zhì)量檢驗(yàn)工作[8]。同時(shí)，結(jié)合工程進(jìn)度的實(shí)際要求，督促供應(yīng)商能夠?qū)Σ牧线M(jìn)行正常供應(yīng)，從而保證施工進(jìn)度不會(huì)由于材料供不應(yīng)求而有所延期。最后，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)物資管理，有效避免出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)和損失，在施工結(jié)束以后，需要對(duì)多余的材料做好退庫(kù)處理，及時(shí)拆除臨時(shí)設(shè)備，并對(duì)廢舊物駕馭回收利用。

2.5 加強(qiáng)安全管理

在安全管理層面上，首先需要制定相應(yīng)的安全規(guī)則，從本質(zhì)上加強(qiáng)安全意識(shí)。在對(duì)安全規(guī)則有相應(yīng)的認(rèn)知基礎(chǔ)上有更加理性的認(rèn)識(shí)，這樣有利于在施工中可以自覺遵守有關(guān)的準(zhǔn)則，簡(jiǎn)言之，是將安全規(guī)則感性上的認(rèn)知上升至理性認(rèn)知，從機(jī)械的執(zhí)行規(guī)章制度意識(shí)到執(zhí)行制度的重要性，從而有效提高安全管理的合理性。其次在理性的認(rèn)知基礎(chǔ)上逐步規(guī)范自覺遵守的行為，即將安全意識(shí)提升至自覺遵守的層面上，繼而充分發(fā)揮每名工作人員的主觀能動(dòng)性，進(jìn)而可以實(shí)現(xiàn)可預(yù)見隱患，并做好相應(yīng)的防御措施，有效解決存在的問題。

3 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)工程管理屬于綜合性很強(qiáng)工作范疇，所以施工企業(yè)必須要充分意識(shí)到現(xiàn)場(chǎng)管理的重要性，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)中涉及的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行全面性的考慮，并針對(duì)其中存在的不同問題，采取有效的措施加以應(yīng)對(duì)，從而促使房屋建設(shè)能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，并獲取可觀的經(jīng)濟(jì)效益，以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)能有更好的發(fā)展。