建筑工程全過程造價控制要點分析

范永葉

（上海治匯工程造價咨詢有限公司，上海 200433）

0 引言

房地產業作在過去的數十年里得到長足的發展，工程造價咨詢作為衍生產業鏈中的一環也越來越受重視。針對工程項目建設的各個階段實行全過程造價咨詢管理，通過科學的技術手段全面而連續的進行工程造價控制，確保項目參與各方等經濟利益顯得尤為重要。

全過程造價咨詢是從項目方案開始至項目竣工結束為止的全過程造價管理工作。在項目實施過程中，根據項目實際進展情況對偏離成本的科目及時進行控制與調整，縮小投資偏差，控制投資風險。

1 工程概況

本項目位于寶山區劉行鎮，南側臨滬聯路，西側臨寶正路，北側臨福雙路，東側臨聯楊路，占地面積28149m2，總建筑面積80149m2，總投資80000 萬元。其1#~7#樓為普通商品房（地上16-18 層）；8#樓一層為配套公建，二層以上為保障性住房及自持租賃房（地上14~17 層）；9#樓為配套地下車庫；10#~13#樓為配套變電站（地上1 層，半地下夾層1 層）；14#、15#樓為配套垃圾房（地上一層）。目前該項目樁基圍護已施工完成，進入地下結構的施工階段，精裝修、景觀、消防、空調等專業工程正在招標啟動過程中。

2 本項目造價控制難點介紹

本項目土地出讓成本13.5 億元，出讓時附帶要求在基地內建造一棟保障房免費提供給政府及一棟不可售賣的自持公寓，同時整個基地實施綠箭三星標準，而周邊類似房屋售價為47500元/平方，導致建筑開發成本壓力非常大。其次開發商要在本項目內首次嘗試項目快開發，計劃在22 個月內完成設計、招標、施工（含精裝）、驗收及交房驗收的全過程。再次本項目結構為目前推廣的裝配式剪力墻結構，同時須同步實施綠建三星、海綿城市等時下流行的新技術。面對各種困難、壓力下，本項目的開發商實施全過程造價咨詢并推行成本一票否決制。

在此背景下情況下，公司在與建設單位簽署全過程造價咨詢委托合同后，成立項目組，由筆者全面負責實施。筆者根據本項目的實際情況，制定全過程造價咨詢實施方案，為建設單位提供全過程的各項咨詢服務。

3 全過程造價控制要點

由于本項目成本壓力巨大，進行實時有效的動態成本控制尤為重要，下面從項目實施的各階段分別闡述全過程造價控制的重要性。

3.1 決策階段的造價控制要點

此階段也可稱作項目的估測階段，確定明確的目標成本，作為整個項目投資成本的最高限價，同時也作為考核設計經濟合理性的依據。

本項目實施過程中根據建筑師提供的設計方案及類似項目的技術經濟指標進行目標成本的測算后，發現建安成本達到5500 元/m2，遠超估算成本，相關的測算成果文件第一時間遞交開發商。設計隨后進行修改：主樓由原來的2 幢16 層、5 幢17層、及 1 幢 14~16 層調整為 4 幢 16 層、1 幢 17 層、2 幢 18 層及 1幢14 層~17 層。8#房外墻260 厚預制保溫疊合外墻板（PCTF）調整為200 厚PC 墻板同時建筑立面同步進行調整。而后筆者組織人員根據設計調整后的方案重新進行目標成本的測算，直到與估算成本相匹配，從而確立本項目的建安目標成本38000 萬元。

3.2 設計階段的造價控制要點

設計階段是全過程造價咨詢的重點，一個項目設計優劣對于工程造價的影響達70%以上，因此在項目設計階段的提早介入，對設計方案進行技術經濟分析及投資分解，明確設計的造價控制目標，推行限額設計成為此時必不可少的工作。本項目中舉例如下：

（1）眾所周知水泥土重力式擋墻施工簡單，無支撐，施工方便但水平變形較大，對周邊環境有影響。鉆孔灌注樁+三軸水泥土攪拌樁止水圍護體剛度大，工藝成熟，平面布置靈活但泥漿較多且需另做止水帷幕。SMW 工法樁優點占地小、速度快，但型鋼為租賃，價格與工期關系密切。故圍護方案出來后，筆者馬上響應建設單位要求，對圍護進行仔細測算，做好方案的必選工作。方案一：重力壩+東北二個方向局部SMW 工法樁一道斜拋撐，測算費用為1268 萬元；方案二：重力壩+東南北三個方向局部SMW工法樁一道斜拋撐，測算費用為1153 萬元；方案三：重力壩+西北及東北兩個角局部采用鋼筋混凝土支撐，測算費用為1100萬元。

（2）本工程住宅1#~8#樓采用裝配式建筑形式，項目建筑單體預制率不低于40%，因此PC 構件量價直接影響本項目的工程造價。經過詳細測算，PC 成本的主要構成PC 構件制作費用（可專業分包）、PC 施工費及PC 的相關措施費相較混凝土結構、砌體、措施費及其他費用增加約500 元/m2。故對本項目我采用現澆剪力墻結構+PC 加成的方法，經方案測算并對比同類項目要求設計單位通過計算將原先鋼筋60kg/m2指標降低到合理的50kg/m2以內，商品混凝土指標通過計算相應也限定在合理的0.45m3/m2指標內優化。對于PC 價格，筆者對比施工中的類似項目價格并深入市場進行調查，在確保投標單位可施工的情況下，降低費用約600 萬元。

（3）對于外墻繁雜的線條及不銹鋼欄桿及鋁合金柵欄提出建議設計對立面進行簡化：外墻保留2 層頂部及女兒墻頂部線條，其他均取消；北側天井、空調欄桿、飄窗護欄及樓梯欄桿改為鑄鐵；外立面鋁合金柵欄取消。最終建設單位部分采納筆者的意見，費用降低約80 萬元。

3.3 招標階段造價控制要點

工程招投標是按競爭方式以合理低價來擇優選擇施工企業的一種有效機制，是整個造價管理工作的重要一環，此階段的工作成果直接影響工程的建安造價。此階段很重要的工作就是工程量清單、最高限價的編制及針對投標文件的造價分析。在總包清單編制時在清單及最高限價編制過程中，發現超目標成本的部分及時與業主溝通，請設計及時修改調整圖紙。比如商品房精裝修目標成本為1800 元/m2，最高限價編制完成后2300 元/m2，對比設計圖紙后，與設計溝通調整想用的設計方案，如表1 所示，為精裝修項目方案設計調整內容。

表1 精裝修設計調整

同時在清單編制時盡可能的避免承包單位事后索賠，PC 吊裝項目的工程量清單特征描述中注明PC 單價中含構件深化、模具設計、加工；預制構件加工、養護、運輸；起吊、卸貨、采用合適的支架堆放、臨時加固及妥善保管、采用滿足起吊能力的機械吊裝及安裝就位、糾偏、校正、臨時加固及破壞修補方案、結構膠、焊接、栓接或螺紋連接、連接面二次處理及清理、灌漿、封堵、貼XPS 保溫板、臨時加固拆除、連接面最終處理、成品保護等工作，同時疊合樓板及陽臺板時需增加支撐排架。

投標結束后協助發包人對投標文件，尤其是已標價工程量清單或預算書等合同的主要組成部分和索賠的重要依據進行分析，對其中隱藏的調價、不均衡報價、變更、索賠等關鍵事宜進行分析，并形成書面報告提醒建設單位后期施工盡量減少相應部位的變更。比如地庫內墻防霉涂料墻面綜合單價77 元/m2偏高、帶E 鋼筋差價107 元/t 偏高，又如外墻構件吊裝應包含打膠、嵌縫費用，疊合板吊裝應包含支撐模板的費用，施工單位PC 構件吊裝費遠低于市場價格，后期結算存在風險且8#樓外墻PC 構件吊裝費與其他號樓相同構件差距較大。

3.4 施工階段的造價控制要點

施工階段是工程項目建設的核心環節，也是整個過程中歷時最長最為復雜的階段，為更好完成本項目的全過程造價咨詢，在本項目中筆者主要做了如下工作：

（1）將前期無額定的目標成本進行分解，具體落實到建筑安裝工程費、其他工程費用等二項一級科目確保過程控制中有效控制，以保證總投資額不突破。

（2）參與各項專業分包、材料設備采購招標工作，編制工程量清單及最高限價，并對投標文件進行報價審核，并出具書面意見。

（3）參與合同簽訂，審核合同中有關合同價、付款、變更、索賠等條款的合理性并出具書面審核意見。

（4）在過程控制中加強資料管理，分類建卷建立投資控制臺賬，例如動態成本對比表、項目合同及支付臺賬、無合同支付臺賬、做好季度及年度用款滾動計劃等。

（5）加大重計量審核力度，為本項目確立更清晰的目標成本值。根據施工圖設計及時繪制BIM 模型編制本項目的重計量文件，并與承包單位進行核對，達成一致意見，對于超出相應目標成本科目的部分，應詳細分析并找出原因，及時與建設單位溝通協調，對工程造價實施動態調整或修正。如在基坑圍護重計量金額為1204 萬元，但原目標成本為1113 萬元，經比對主要原因為φ850@650mm 三軸水泥土攪拌樁（摻量20%）全部改為φ700 雙軸攪拌樁（摻量13%），同時增加型鋼支撐。找出原因后，與項目負責人進行溝通后請設計進行重新論證，若為必須調整的方案的，則相應調整控制目標。

（6）對重大設計變更或現場簽證及其他業主認為有必要的內容，在事前提供造價測算，為業主決策提供依據。例如西側1/A1-Z 軸及27-28/D-F 圍護施工中遇到兩口煤氣井，無法按原圖施工，需在煤氣井側增加H 型鋼并在局部進行加密，設計出具變更圖后，筆者對變更圖進行測算，共計增加費用約9 萬元

（7）加強簽證及工程變更的管理，制定嚴格科學的工程變更管理程序：①對變更增加內容進行技術審核，確定其必要性、科學性、合理性；②對變更內容進行費用測算和審核，并顯示其對投資目標的影響程度，特別是對其超計劃風險程度提出審核意見，切實做到一單一結；③對建設單位確認的、必須變更的項目及其費用列入投資控制計劃，并完善其結算審核等管理程序。

（8）定期參加工程例會及造價控制有關的工程會議，編制月度造價咨詢報告（包括但不限于月度付款建議書、滾動用款計劃和實際支出的動態對照表、工程建設進展情況說明等內容）

（9）提供涉及各項工程項目的人工、材料、設備等造價信息和與造價控制相關的咨詢服務，并對相應的暫估價材料進行核價。

3.5 竣工結算階段的造價控制

竣工結算價是整個項目實際價格，是建設單位支付工程款的依據，而全過程造價咨詢的推行改變以往的結算方式，對合同雙方及我們均提出更高的要求。本項目工程結算推行分階段結算、專業分包結算，方便業主更直接地了解項目成本，保障各方利益。利用三方確認的重計量結果作為基準造價，對實施過程中的產生的各類變更實行一單一結，在項目竣工驗收合格后第一時間更準確得到工程總造價。為此，筆者要求項目組成員深入施工現場，隨時了解工程變更情況，避免差、漏、錯、碰，為竣工結算收集必備的原始證據、支撐材料。比如本項目前期試樁工程竣工驗收完成，對施工單位立即上報工程結算，對試樁項目完成結算審核工作，切實落實分階段結算制度。

4 控制效果

在目前成本的指引下，通過上述一系列行之有效的措施，目前本項目造價處于可控范圍內。但仍有部分項目存在設計效果與成本的矛盾，尤其體現在景觀及裝修項目上，仍需與設計溝通力爭達到經濟與效果平衡。

5 結論

全過程工程造價咨詢是一項技術性、專業性、政策性很強的工作，它貫穿于項目的各個階段，在整合項目實施過程中起到積極正向的作用。它著重事前控制，強調主動控制，同時需注重技術與經濟相結合，這就要求造價咨詢的從業人員不斷提高自身素質、專業能力，以及工程造價的管理質量，最終實現經濟、管理、質量的共贏。