房子贈予他人后，老人的居住權如何保障

楊學友

案例：2012年5月，年近七旬的陳老伯與老伴居住的平房被拆遷改造，考慮自己與老伴都已是年近七旬的人了，兩人去世后房子也得歸唯一的兒子，所以，在選擇安置房時，兩位老人決定將安置房直接登記到兒子陳某與兒媳婦劉某名下。他們口頭說好，安置房繼續由兩位老人居住，一直到他們去世。

2016年秋，陳某與劉某因感情問題經法院調解離婚，雙方約定他們的孩子小陳隨母親劉某生活，同時將房屋贈予當時14歲的小陳，在他年滿18周歲時辦理不動產變更登記。2020年6月，小陳年滿18周歲時，劉某找到陳某，要求他配合辦理房屋過戶手續。陳某認為，房子是父母親贈予的，現在兩位老人都健在，辦理過戶影響老人的居住生活，對外人影響也不好，需等兩位老人去世后再辦理變更手續。可劉某認為，雙方離婚約定非常明確，陳某應當信守承諾，且即便變更登記也不影響兩位老人的生活。盡管如此，陳某還是覺得對不住父母，堅決不同意去辦理變更登記。無奈之下，在劉某的協助下，小陳將自己的父母親訴至法院，要求兩人協助辦理不動產變更登記。

法院立案后，辦案法官綜合考量房子確系兩位老人唯一住房后，在主持案前調解時，特向一家三代人提出調解意見：房屋變更登記到小陳名下，同時從法律上保障陳老伯夫婦的居住權，即在辦理產權轉移登記的同時，對陳老伯夫婦的居住權一并進行登記，這樣既解決了按離婚約定的變更登記問題，也消除了兩位老人無房居住的擔憂。對辦案法官的建議，雙方當事人都表示同意接受。

說法：《中華人民共和國民法典》第三百六十六條、第三百六十八條規定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。”“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”居住權是指居住權人對他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的權利，主要是為了贍養、撫養、扶養等生活需要而設立，解決特定的家庭成員和家庭服務人員之間的居住困難問題，目的是保障弱勢群體的利益。本案中，房屋原系陳老伯與老伴共有的唯一住房，其贈予兒子時，雙方也口頭約定房屋由兩老居住到去世，這種約定可視為附條件贈予，即便受贈予人陳某、劉某日后處置該房產，也必須遵守兩位老人的居住權這一所附的條件。因此，法院調解意見是有法律依據的，也體現了公序良俗與公平原則。