首次登記錯誤該如何撤銷

徐映雪

案例簡介

案例1：A公司在不動產登記機構申請辦理 a建筑物的首次登記業務。登記機構在登簿并給A公司頒發首次登記不動產權證后，發現A公司提交的規劃核實意見書及竣工驗收備案表均系偽造，a建筑物因實際建造與規劃批準不符，尚未通過規劃驗收核實。

案例2：B公司成立于2002年4月，2006年7月，經工商行政管理機構核準，企業名稱變更為C公司。2007年5月，D公司成立，D公司與原B公司同名。2003年，市政府向原B公司頒發了 a項目的國有土地使用證，同年，市城鄉規劃局向原 B公司頒發了a項目的建設工程規劃許可證。2011年 1月，D公司取得了 a項目規劃核實意見書，并經建設部門審查后通過了竣工驗收備案。2013年 2月，D公司持上述土地、規劃、竣工驗收等材料向市房管部門申請 a項目1號樓的房屋初始登記，于3月初取得房屋所有權證。購房群眾張某于 2004年購買了1號樓 b戶的一套房屋，與原 B公司簽訂了商品房買賣合同，不久后發現，D公司與原 B公司雖然名稱一樣，但不是一個公司，故于 2017 年向人民法院起訴，請求依法判令撤銷 b戶的房屋所有權證，最終勝訴。張某于 2018年再次向法院起訴，請求判令D公司協助其將 1號樓 b戶房屋辦理至自己名下，最終勝訴。法院于 2019年向市不動產登記中心發出了協助執行通知書，為張某辦理 1號樓 b戶房屋的產權過戶手續。

案例分析

兩個案例都屬于因登記錯誤需把首次登記撤銷的情形，登記機構應如何辦理呢？對登記的撤銷，與對登記進行更正一樣，同屬于對登記成立時存在錯誤或瑕疵的補救與糾正。但與更正登記不同的是，撤銷登記并非一個獨立的登記類型。

《房屋登記辦法》第81條規定：“司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。”不動產實施統一登記后，不動產登記相關法律法規及操作規范規定了登記的設立、變更、更正、注銷等，但沒有規定登記的撤銷。原國土資源部不動產登記中心（國土資源部法律事務中心）主持編寫的《不動產登記暫行條例實施細則釋義》認為，“由于依職權更正登記實際上已經涵蓋了依職權撤銷登記的情形，故而《不動產登記暫行條例實施細則》未對原《房屋登記辦法》第81條規定的依職權撤銷登記作出規定”。

筆者認為，涉及撤銷首次登記錯誤登記的可按更正登記來辦理，根據具體情況分類進行處理。

第一，不動產不合法需撤銷首次登記的，建議按照更正登記的程序來達到注銷登記的效果。如案例1，A公司在申請辦理 a建筑物的首次登記時，提交的規劃核實意見書及竣工驗收備案表兩個權屬來源材料均系偽造，屬于提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的情形（值得注意的是，材料的真偽不能由不動產登記機構擅自進行認定，應由公安機關等有關部門進行認定，或由自然資源局對假材料進行調查處理后作出相應的行政決定）。不動產申請首次登記的權源材料不實，則不動產合法建造完成的證據缺失。《民法典》第231條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。反之，如不動產系非合法建筑，則即使房屋建造完成也不產生所有權，a建筑物雖已建造完成，但其實際建造與規劃批準不符，無法通過規劃驗收核實，屬違法建筑，故 a建筑物不存在所有權，A公司也不能取得其所有權。對一個本不應存在的所有權進行撤銷，撤銷后建筑物所有權消滅，在結果上屬于注銷登記的范疇。

注銷登記是指不動產權利消滅而進行的登記。《不動產登記暫行條例實施細則》第28條規定，有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：（一）不動產滅失的;（二）權利人放棄不動產權利的;（三）不動產被依法沒收、征收或者收回的;（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的;（五）法律、行政法規規定的其他情形。案例1在結果上類似于注銷登記，但卻不滿足上述注銷登記的幾種情形，登記撤銷的原因為登記錯誤，在程序上更適用于更正登記。綜上，按照更正登記的程序來使不動產權利滅失更為妥當。

更正登記的程序包括依申請和依職權兩種情形。《不動產登記暫行條例實施細則》第81條規定，不動產登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤，應當通知當事人在30個工作日內辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動產登記機構應當在公告15個工作日后，依法予以更正。案例1中，如登記機構通知A公司辦理更正登記30個工作日后仍未提出申請，即可予以公告后依職權將a建筑物權利消滅。a建筑物的所有權滅失后并非再無法取得，待 A 公司依法進行整改并補充完善相關手續后，亦可取得其所有權。此時應依據 A公司提供的合法材料，重新辦理首次登記。

第二，權利主體不合法但不動產合法的，建議按更正登記刪除權利人。在具體操作時保留已做過首次登記的不動產登記簿，將權利人刪除，使其為空。如案例2，雖然D公司與原B公司名稱一樣，但是不同的兩個獨立個體，分別具有獨立取得建筑物所有權的權利。a項目的土地證及規劃證為原B公司所有，具有合法性，但D公司持原 B公司的土地證及規劃證而取得的規劃核實意見書及竣工驗收備案表，均屬于申請權利主體錯誤，不具有法律效力。在部分登記權源材料申請主體錯誤的情況下，把a項目1號樓登記給D公司，屬于權利主體不合法。

第三，此外，a項目1號樓具有合法的土地及規劃手續，雖然規劃核實意見書及竣工驗收備案材料的權利人錯誤（實際應由C公司持土地、規劃及工商行政管理機構核準名稱變更的通知等材料申請規劃核實及竣工驗收，產權應登記為C公司所有），但除此之外的其他內容均無錯誤，建筑物非違法建筑。此時如參照案例1將建筑物的權利歸于消滅，明顯不適用。但需注意的是，此時不能直接把1號樓的權利人從D公司更正到C公司，只可把登記簿中首次登記的權利人刪除，其余登記信息保持不變。登記機構應同步在門戶網站發布原權屬證書作廢公告，并將原權屬證書在登記簿上作失效處理。此外，如1號樓存在查封、抵押等限制性信息的，登記機構在登簿后應保持限制性信息不變，并函告相關查封人及抵押權人。

待C公司依法取得規劃核實意見書、竣工驗收備案等材料后，可重新申請首次登記，符合條件的，登記機構將首次登記的權利人登記為C公司。如C公司尚未申請首次登記前，張某即持法院民事調解書、執行裁定書等生效法律文書來登記機構申請轉移登記，登記機構可依據法院發出的協助執行通知書，為張某直接辦理轉移登記。

思考與啟示

從上述兩個案例可知，部分開發企業為了追求更大的經濟利益，不惜鋌而走險，偽造或騙取申請登記的權源材料，以非法手段取得不動產權證書。登記機構稍有不慎，即面臨因登記錯誤而被起訴的風險。為了避免此類問題的發生，建議從以下幾點著手。

一是登記機構工作人員要提升自身的業務水平和責任感，謹審慎查，對提供的虛假材料應有一定的辨識力。同時，善于總結，注重對各項申請材料的邏輯性進行合理審慎審查。如案例2，根據《企業名稱登記管理規定》第21 條的規定，企業被撤銷滿3年或企業營業執照被吊銷滿3年的，原企業名稱即可被新申請登記注冊企業使用。從D公司提交的申請材料可看出，國有土地使用證和建設工程規劃許可證的頒發時間為2003年，營業執照上企業注冊時間卻為2007年，明顯不符合邏輯關系。如工作人員在審核時注意了這一點，即可避免上述錯誤。

二是登記部門應加強與房地產商會及企業之間的聯系溝通，以座談會、講座等方式，了解企業訴求，同時加強企業的法律意識。有些企業委托申請辦理業務的經辦人為初入社會的年輕人，法律意識淡薄，為了自己的工作業績，覺得違犯點兒法律法規也無關緊要，殊不知自己偽造國家機關公文的行為已觸犯了《刑法》第280條，情節輕微的，處 3年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權利，并處罰金;情節嚴重的，處3年以上10年以下有期徒刑，并處罰金。登記機構一旦發現此類行為，應在告知開發單位的同時向公安部門進行舉報。

三是加大開發單位的違法成本，建立完善企業誠信共享機制。隨著國家征信建設的不斷發展，在以大數據計算、云儲存為特點的移動互聯新時代，建立完善企業誠信共享服務平臺已刻不容緩。該平臺保存各企業的誠信檔案，與社會各領域信息共享互聯，企業一旦失信，即處處受戒，無法安身，最終使其“不愿失信、不想失信、不敢失信”。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）