司法拍賣買受人能否訴請租戶返還按現狀拍賣的不動產

黃小雨

一、基本案情

2002 年4月23日，因水泥廠未履行生效法律文書義務，名下250畝土地及建筑物被執行法院查封。2007年10月10日，水泥廠將已查封土地中的40畝以月租2萬出租給承租人20年。2010 年6月21日，執行法院發布公告對土地按現狀拍賣，趙某競拍買得，執行法院裁定土地使用權歸趙某所有。由于承租人不同意向趙某移交涉案土地，司法拍賣買受人趙某提起返還原物之訴。

法院一審、二審及再審均認為，在訟爭土地被法院拍賣前，原所有人與承租人之間已建立了租賃合同關系并履行協議。拍賣公告中已披露對拍賣標的是“按現狀（含瑕疵）拍賣”，買受人已清楚訟爭標的物是“按現狀拍賣”，即不交吉，實質上是對拍賣標的物存在租賃事實及交付瑕疵事實的確認。根據合同法關于租賃期間發生所有權變動的不影響租賃合同的效力的規定，買賣不破租賃。在租賃合同期限未屆滿、執行法院未將涉案租賃關系予以解除、涉案租賃合同效力亦未經依法確認無效的情況下，對以含瑕疵（不交吉）的價格拍得標的物的買受人，應承受土地上的原租賃關系，不得訴請承租人返還土地。判決駁回趙某返還土地訴訟請求。

2018年，司法拍賣買受人趙某不服，向檢察機關申請監督。

二、分歧意見

本案的爭議焦點在于：司法拍賣買受人能否訴請租戶返還按現狀拍賣的不動產。

第一種意見認為，本案應作不予受理處理。1998年最高人民法院頒布的《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第46條規定：“人民法院對查封扣押的被執行人財產進行變價時，應當委托拍賣機構進行拍賣。”自此開始，人民法院正式建立起司法拍賣制度。時至今日，司法拍賣依然是民事訴訟法規定的強制執行措施，性質上屬于司法行為。因司法拍賣而引發的訴訟，不屬于民事訴訟應調整的范圍，宜不予受理。如當事人認為其權益受損，可通過申請國家賠償途徑解決，不應提起民事訴訟。

第二種意見認為，本案應駁回訴請判令無需返還。一是本宗司法拍賣公告中已經明示法院按現狀不清場交付，不清場交付的價格也低于清場交付價，從意思表示角度分析，買受人低價購買獲得的所有權應是部分受限的所有權，不得事后另案提起返還訴訟，否則將違背等價交易市場規則。二是買賣不破租賃是合同法明文規定的規則，必須遵守。

第三種意見認為，本案應支持訴請判令承租人返還。一是買受人獲得的所有權是完整所有權，其權能不應受到限制，可依法拍賣后另案提起返還訴訟。二是本案租賃雖可對抗之后買賣，但不得對抗之前存在的查封。依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條（下稱法釋〔2009〕11號第20條）的規定，在執行過程中租賃權不得對抗查封權，在執行拍賣后司法拍賣買受人不受租賃合同的約束。

三、評析意見

筆者贊同第三種意見，理據如下：

（一）應區分司法拍賣爭議與司法拍賣后爭議分析受理問題

法院強制拍賣引發的糾紛不屬民事訴訟范圍，這是一則從司法實踐中總結而來的裁判規則。[1]通常認為，司法拍賣屬于行使公權力的公法拍賣，不同于私法拍賣。當事人與司法機關之間因強制執行直接觸發的利益沖突，并不類同于平等民事主體間的糾紛。所以，直接不服司法拍賣而產生的確認拍賣無效之訴、請求拍賣損害賠償之訴等訴訟，均不符合民事訴訟法關于“起訴必須符合屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄”的立法本意。因此，司法拍賣本身不作為訟爭對象處理是有一定合理性的。但是，司法拍賣后當事人之間的訟爭則與前例不同，這類司法拍賣后訴訟明顯呈現信服司法拍賣、不服對方抗辯的特點，真正的訟爭雖因司法拍賣而起，但實質爭議卻與法院行權無關。這類民事權益爭辯作為民事訴訟受理是符合法理的。但是，司法實踐中往往將司法拍賣爭議和司法拍賣后爭議混為一談，常有概不受理的判例出現。

（二）應區分執行階段與審判階段分析所有權權能問題

法院是否負責標的物交付、如何交付是司法拍賣核心問題。按現狀交付、不負責清場、不負責騰空等表述的實質都是法院不負責清場原業主、原租戶及其他占有人。這類表述在廣東地區往往表述為“不交吉”。按照《廣州話正音字典》的解釋，“吉”就是“空”，因粵語中“空”與“兇”同音，故避諱而稱“吉”。[2]實質都是法院不負責清場移交。在一些特殊情形下，因辦證存在障礙可能部分司法拍賣還會不協助辦證，這些情形則與本案不清場移交存在差異。

完整權能的所有權人擁有法定返還原物請求權。物權法34條規定無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。民法典第235條延續了前述規定。按現狀（含瑕疵）司法拍賣的買受人擁有的是完整所有權還是權能受限的所有權？這需要具體分析。如果拍賣公告明確聲明買受人買受后不得另案提起返還訴訟，那么這將構成權能的直接限制，這種在拍賣公告中限制權能的情形并不罕見。如果拍賣公告僅列明在執行階段按現狀拍賣不負責清場移交，而對買受后的權能未作限制的，則應認定獲取了全部權能。對于完整權能的所有權人，拍賣買受后的另案起訴問題，因私法領域施行“法無禁止即可為”，在現行法律和司法解釋沒有對此作出禁止規定的情況下，其返還原物訴請因無有力抗辯對抗而應予支持。

為什么執行中可以不負責清場交付拍賣而在審判中需要判處交付？這主要是因為執行和審判的職責存在很大差異：第一，執行中允許不清場交付作為特殊情形存在，但審判不允許同案不同判。依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋[2004]16號）第30條和《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（法釋〔2016〕18號）第6條的規定，拍賣后將財產移交買受人是執行法院的基本職責，清償交付拍賣應是常態。但實踐中騰空清場工作耗費巨大，在一些特殊案件中按現狀拍賣后執行法院不清場交付也有現實基礎，執行實踐允許這類特殊情形階段性存在。審判則必須遵循法律規范進行邏輯推演，不允許同案不同判存在。第二，執行是排除一切異議完成裁判判項，但審判是在原被告訴請抗辯范圍內裁決。在執行拍賣過程中，執行法院需解決所有利害關系人基于所有權、用益物權、擔保物權乃至債權提出的各項異議，因此執行可以做出不清場交付的概括性行為。但民事審判僅能以原告訴請被告答辯為界限，必須對具體訴請精準適用法律。這就出現了執行中概稱不清場交付、審判時須判處交付的結果。

（三）應區分查封與租賃先后秩序分析買賣不破租賃問題

合同法第229條規定租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。該條確立了租賃物權屬變動不影響租賃合同效力的買賣不破租賃規則，承租人常據此條規定對抗新業主返還原物請求權。但買賣不破租賃存有例外情形，在房地產領域，法釋〔2009〕11號第20條規定：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”該條確定的先抵押后租賃、先查封后租賃均屬例外情形。尤其是先查封后租賃，它直接體現了國家強制執行公權對意思自治私權的限制。[3]這種公法對私權的限制在執行中及拍賣后均有相關規范：

首先，法院在執行程序中應裁定租賃不得對抗執行并可解除承租人占有。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋[2004]15號）第26條前兩款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。”對擅自出租是否屬該條中設定的權利負擔行為問題，《最高人民法院關于被執行人擅自出租已查封的財產執行程序中人民法院排除執行妨害能否認定該合同無效或解除租賃合同的復函》[（2009）執他字第7號函]載明：“根據《查封規定》第26條，被執行人擅自處分查封物，與第三人簽訂的租賃合同，并不當然無效，只是不得對抗申請執行人，第三人依據租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應指出租賃合同不能對抗申請執行人。”

其次，法院在執行拍賣后應判定買受人不受租賃合同約束。前述法釋〔2009〕11號第20條即為例證。據此規定，查封在先的司法拍賣買受人有權主張后簽訂的租賃合同對其不具有法律約束力。但是，司法實踐中對該問題的理解與適用存在一定分歧與混亂。在中國裁判文書網上以“按現狀拍賣”“返還原物糾紛”檢索，廣東地區類似判例共69件，其中相近案情12件，第一類是查封后租賃人應予返還的9件（其中租戶返還4件、租賃不真實2件），第二類是租賃繼續保留不返還的3件。本案再審判決最終對“法院不負責騰空”問題作出正面回應。廣東省高級人民法院根據法釋〔2009〕11號第20條不動產在出租前已被人民法院依法查封的、不能對抗通過競買取得查封物業所有權的新業主等規定，撤銷原判發回重審。

四、結語

2018年年底，自媒體上曾出現“不交吉房屋原業主是否應騰出房屋”等熱點文章，司法拍賣買受人訴請原業主騰退房屋問題引發網絡熱議。為嚴控“法院不負責騰空”網絡司法拍賣風險，防范虛假租賃規避執行，[4]避免因不規范拍賣引發網絡輿情和信訪投訴。近年來不少省級人民法院陸續出臺了指導性文件。2019年1月31日，江蘇省高級人民法院作出《關于進一步提高網絡司法拍賣規范化水平的指導意見》，其第8條規定：“人民法院拍賣不動產時，除法律另有規定外，一般均應清空后再拍賣。據此，除保留租賃關系拍賣或有其他法定事由外，執行法院應當將拍賣的不動產騰空后交付買受人，嚴禁在拍賣公告中表述‘法院不負責騰空。”2019年6月12日，廣東省高級人民法院召開新聞發布會，針對法拍房交付難問題要求除確有合法原因不能清場的外，應強制清場并嚴肅追究相關人員違法責任。6月29日發布《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》，除第10條列明不存在先查封抵押租賃、共有物不可以分割、申請人與被申請人一致要求及其他共四項情形可不清場移交外，不動產拍賣以清場移交為原則。目前，全國范圍內仍僅部分法院能做到基本騰空后拍賣，相對多的司法拍賣仍以不騰空清場拍賣為主。在淘寶、京東等各大司法拍賣平臺上，全國范圍內對法拍房能做到騰空后拍賣的仍不占多數，法拍房買受人與租戶返還騰退糾紛將是今后很長一段時期審判領域的難點問題。

注釋：

[1]參見張晨陽：《法院強制拍賣引發的糾紛不屬民事訴訟范圍》，《人民司法》2009年第2期。

[2]參見詹伯慧主編：《廣州話正音字典》，廣東人民出版社2002年版，第236頁。

[3]參見黃鳳龍：《買賣不破租賃與承租人保護》，《中外法學》2013年第3期。

[4]參見盧正敏：《執行程序中的虛假租賃及其法律應對》，《中國法學》2013年第4期。