信托物業服務模式破解小區治理難題

在普遍推行“包干酬金制”物業管理模式下，不少居民小區陷入困境：物業企業出于成本利潤考慮，不注重對小區品質的維護，業主因不信任少交或拒交物業費致使物業服務資金不足;物業企業以此為由降低服務質量，業主欠費愈發嚴重，進而陷入惡性循環。在一些老舊小區，物業公司和業主時有沖突，街道社區黨組織經常投入大量精力化解物業糾紛。

為有效破解傳統物業服務模式的治理困境，給基層群眾提供新的物業服務模式選擇，武侯區率先探索將信托理念引入物業服務領域，在社區黨組織領導下，引導小區植入信托物業服務模式，即將小區物業費、小區公共收益等設立為小區共有基金，小區業主大會作為委托人，以信托方式授權給物業企業用于小區管理服務，通過陽光透明的制度機制實現業主權益和公共利益最大化的服務機制。

2019年底，武侯區以火車南站街道桐梓林社區風華苑小區為試點，引入實施信托物業服務模式。一年多時間過去，風華苑小區物業繳費率大幅提升，業主對物業服務滿意率達95%以上。

信托物業服務模式究竟好在哪里？有何獨特“治理密碼”？近期，武侯區委組織部、武侯區委社治委在對風華苑小區進行調研后，注意到信托物業服務模式的五個顯著特點。

引入信托理念，重建三方信義關系。2019年11月，在社區黨組織引領下，風華苑小區召開業主大會，決定將原來的“包干酬金制”轉為“信托制”。合同明確規定，小區業主大會為委托人、物業服務有限公司為受托人、全體業主為受益人，將物業服務雙方買賣關系轉變為三方信托關系，并對三方權利義務進行明確約定，充分保障三方權益。

建立共有基金，重構財產權屬關系。小區共有基金包括物業費和停車費、廣告費等公共收益，屬于全體業主共有。物業企業按照約定比例提取酬金，剩余部分全部用于小區服務。風華苑小區每月物業費和公共收益約10萬元，實施“包干酬金制”時物業企業每月利潤約4.5萬元，用于物業服務的只有5.5萬元;改為信托物業服務模式后，按照約定15%的酬金比例，物業企業每月酬金減為1.5萬元，物業服務資金提高到8.5萬元。“服務資金大幅度提升，業主享受的服務水平也相應提高，業主滿意度自然提升。”該小區物業公司負責人說，公司還與社會企業合作，研發了全國首個公益性信托物業公共責任險，以此增強物業企業抗風險能力。

搭建公開平臺，保障業主財務知情權。創建信托物業信息平臺，業主可以隨時查看每一筆收支及財務憑證，大到分門別類的總賬、小到保潔物資的采買等，所有數據實時更新，全部賬目明明白白，物業企業、業委會沒有“暗箱操作”的空間。“過去物業每年才公示一回，物業費具體花在了什么地方根本說不清楚，連從事財會工作的業主都看得一頭霧水。”風華苑小區業委會主任曾俊直言，現在堅持月月公示，幾十頁賬目記得清清楚楚。

推行開放預算，保障業主自主決定權。作為小區主人，小區怎么管，業主說了算。去年初，物業企業和業委會牽頭，邀請業主廣泛參與，按照質價相符和量入為出的原則，共同編制收支預算和服務標準。去年10月，嘗到信托物業服務甜頭的業主出于“寧可多花點錢，也要享受好服務”的需求，主動提出上漲物業費。小區黨支部和業委會及時歸納業主意見后提出了上調0.3元、0.4元、0.5元三種方案，供全體業主選擇。去年12月3日，經業主大會表決，以73%的贊成票，同意每平方米增加0.3元的方案。

創立監察人制度，實現多元協同共治。將社區、小區黨組織和居委會確定為小區監察人，寫入信托物業合同，明確其享有與業主同等監督權。同時，還可以聘任律師、會計師等第三方專業監察人，拓寬了黨組織和社會主體參與小區治理的制度化渠道。風華苑小區黨支部書記楊玲說：“小區黨組織明確為小區監察人后，進一步提高了黨員參與基層治理和公共事務的積極性，有利于更好地發揮基層黨組織作用。”

與傳統“包干酬金制”相比，實施信托物業服務模式后風華苑小區治理出現了三個顯著變化：一是關系之變，由“弱勢業主、強勢物業”變為以信義為基礎的“小區主人、忠誠管家”;二是權屬之變，物業費等資金所有權由物業公司變為全體業主;三是監督之變，由業委會“專權”和業主“形式上有權而實質上無權”變為業主和多元主體監察人“人人有權”。

一年多來，風華苑小區物業矛盾糾紛“清零”。桐梓林社區黨委書記張家蓉感慨道：“前幾年風華苑小區的物業投訴量幾乎占全社區的兩成，2020年居然實現了零投訴。信托物業服務模式能有效解決小區物業矛盾糾紛，逐步構建有信任的社會關系，促進基層治理體系和治理能力現代化建設。”

從制度創新來看，信托物業服務模式實現了小區層面的“還權、賦能、歸位、固本”。還權：將本屬于業主的財產所有權、物業知情權、管理監督權徹底歸還給業主。賦能：通過建機制、搭平臺，降低業主參與小區治理的門檻，激發共建共治的內生動能。歸位：業主、業委會和物業企業建立起牢固持久的信義關系，形成小區治理共同體。固本：社區、小區黨組織全面引領、全程參與，信托物業服務模式落地的過程成為基層黨組織提升組織力的過程。（供稿單位/武侯區委組織部? 武侯區委社治委）（責編/黃薇）

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繼風華苑小區之后，信托物業服務模式在武侯區11個小區落地，還有20余個小區在持續推進。在推行信托物業服務模式的小區新建或升格30個基層黨組織，全面領導和參與小區治理，推動了黨的建設向基層延伸，實現物業矛盾糾紛同比減少90%以上。日前，“公開透明、開放參與、信用為本”的物業服務原則已寫入《成都市社區發展治理促進條例》，全市70余個小區正在積極探索推行信托物業服務模式。2020年12月，武侯區《創新“信托制”物業 構建“源治理”模式 提升“保民生”能力》案例獲評人民網全國落實“六保”任務15個創新案例之一。