房地產企業投融資過程中財務管理問題與對策探究

羅麗莉

房地產企業想要不斷的擴大經濟效益，投融資是主要的經濟手段，而在投融資的過程中，財務管理工作水平的高低直接影響到企業經營的成效甚至企業的長遠發展。本文結合實際，在論述房地產企業投融資相關內容的基礎上，探討了財務管理工作在房地產企業投融資的作用，同時，總結分析了當前房地產企業在投融資過程中財務管理存在的重、難點。希望分析之后可以給相關工作人員提供參考。

房地產行業屬于資金密集型企業，從拿地到立項、從項目開發到銷售等一系列運作，都需要大量的資金支持，故沒有有效的資金支持和管理，房地產公司就很難快速穩定的發展。也因此，進行科學有效的投融資是房地產行業最重要的經濟行為之一。本文就房地產企業在投資、融資過程中的財務管理問題進行了探討，同時對房地產行業投融資過程中財務管理所面臨風險問題進行了分析，并提出了相應的解決建議。

一、投融資內容淺析

從企業財務的角度而言，所謂融資，就是企業通過多種渠道籌集到實現企業經營發展所需資金的一種經濟行為。而投資，就是企業為了獲取未來收益或資產增值將資金或其他資產投放至某一領域內的一種經濟形為。通常情況下，企業的投融資對于企業是否能夠達成預定的戰略目標和經濟目的有著直接的關系。伴隨著我國市場經濟逐步完善，我國的房地產企業也迎來了新的發展契機。正是由于經濟的快速發展，也促使我國的房地產行業的融資渠道和投資方向變得多樣化。對于不同規模的房地產企業而言，債權以及股權融資已經成為了非常常見的融資方式，除此而外，預售融資以及共同開發融資也是非常重要的融資方式，這些融資渠道不僅保證了企業融資的效率，讓其在短時間內獲取到支撐企業運營發展的資金，同時也促使融資風險不斷的增大。在具體的投融資過程中，因為接觸到了大量的資金，一旦沒有有效的資金管理措施和管理辦法，就會影響到企業投融資平臺的有效性和投融資的成果，甚至對于行業的可持續發展帶來負面的影響，從這一角度而言，在投融資過程中強化財務管理是非常關鍵的。

二、房地產行業投融資過程中加強財務管理的意義

（一）規避投融資風險

伴隨著我國城市化進程的不斷加快，我國的房地產行業也取得了較為明顯的成績。基于房地產行業自身的特殊性，在從事房地產開發的過程中，往往需要大量的流動資金來維持房地產企業的穩健發展，這就需要對企業的資金結構進行合理的規劃和有效的配置，充分評估公司的償債能力和風險承受能力，通過科學有效的財務管理方法，建立合理的預警機制，對當前投融資行為定期給予分析和評價，并做出相應判斷，從而有效的規避掉企業的投融資風險

（二）有效支撐投融資決策，并提供相應依據

近年來，我國房地產行業中有諸多的企業在投融資過程中，存在投融資金額不足或者過剩的問題，影響和制約了企業的發展。所以在具體的投融資過程中，除了要結合企業的戰略發展目標和內外部環境分析等因素，還需要通過一定的財務計算方法，估算出投融資的資金成本、現金流量等各類財務指標，選擇最為合理且有效的投融資方案，而財務指標分析也成為了投融資決策中非常關鍵的一個依據。

（三）有效降低投融資成本

房地產企業通常會根據自身的戰略發展需要并結合企業的年度財務預決算目標，制定相應的投融資計劃。通過對市場上的各種投融資方式進行綜合的考量和評估，選擇收益相對比較高、成本相對比較低的投融資方式，再通過有效的財務管理，對于投融資的額度進行可行性評估，最后制定合理的投融資方案，確定具體的投融資規模，這樣就可以有效的促使企業的投融資成本大大降低 。

三、房地產行業投融資中財務管理所面臨風險問題

（一）資金鏈斷裂風險

在房地產企業運營管理和發展過程中，每一個環節每一個項目，都需要有足夠的現金流作為支撐，只有這樣才能夠促使企業實現有效買地、合力開發和營銷策劃。但是每一個環節期間，一旦出現了資金鏈斷裂或者資金異常的情況就會導致企業無法按照預期計劃進行有效的運營管理，甚至會出現停工、爛尾等現象，很多豆腐渣建筑以及爛尾樓都是因為資金壓力所導致的，可見企業是否能夠有效的融資，直接關系到了企業的生死存亡，因此對于房地產企業而言，融資困難往往就是導致企業資金鏈斷裂的最主要的風險之一。

（二）資金成本控制風險

資金先行是房地產行業的典型特點，而在房地產行業資金籌集和投放使用過程中，如果不能做好資金預算和資金成本管控，不僅增加了企業的負擔，而且還會給企業帶來具大的資金風險。實事上，房地產開發過程的復雜性，加上項目前期調研的有限性，很大程度上制約著房地產項目資金預算的全面性和準確性，伴隨著房地產行業的激烈競爭，部分房地產企業還存在著盲目投融資，盲目拿地，非理性擴張的問題，最后導致投融資成本過高、項目消化困難。究其原因，是因為房地產企業沒有對資金進行一個全盤的管控，沒有對資金動態成本進行科學的調整和分解。因此，房地產企業在投融資過程中，進行有效的資金預算管理和成本管控，可以提升資金使用的靈活度，最終保證開發項目的正常開展。

（三）投資風險

在變化莫測的市場中，任何投資行為都存在著一定的風險，因此在企業做出投資決策前，應根據企業的戰略目標合理評估自身的經濟資源和經濟能力，分析投資行為是否符合市場的發展規律，是否能夠達到預期目標等。事實上，在房地產企業發展過程中，特別是投資項目在開發過程中，會遇到多種多樣的問題，例如材料成本大浮增加、因不確定因素導致的債務增多、市場經濟的變化、政策的調整等，這些問題直接會導致房地產項目不能夠達成預期的目標和效果。從這一角度而言，房地產企業雖然制定了從當前時點來看較為合理的投資方案，但在過程中還需要科學的運用財務管理辦法進行管控，根據當前內、外部經濟環境的變化及時調整財務預算、投融資方案等，保證企業的健康發展，只有這樣才能夠真正降低企業的投資風險。

（四）資金回籠風險

一般而言，房地產企業在開發過程中，會向銀行或其他金融機構進行貸款，這是一種非常常見的融資方式，在后期的銷售過程中，房地產企業會將收取到的銷售款用來歸還欠款和支付利息，這種方式能夠有效的解決房地產行業的資金需求問題，并保障房地產開發項目的正常運轉。但是，由于房地產企業開發周期比較長，資金回籠又受到政策法規、市場環境、營銷方式等因素的影響，導致回籠周期拉長、回籠難道增大，致使房地產企業在償還債務和支付利息方面受到極大的影響，嚴重會使企業陷入資金短缺的財務困境，影響企業的持續發展，甚至導致企業破產。

四、加強財務管理的建議

（一）做好預算工作

房地產企業在社會經濟發展過程中占有著重要的地位，而房地產企業的發展對于財務管理的要求又特別高，特別是預算管理工作。為保障房地產開發項目能夠有序的進行，房地產企業各部門應根據項目進度、預期收益和投資計劃等制定合理有效的財務預算管理辦法，包括經營預算、資金預算等。項目開發過程中，房地產企業要認真執行財務預算，財務部門要發揮財務預算監督管理的職責，對資金收付、成本費用等情況進行動態監控，確保房地產項目朝著既定的、健康的方向發展，有效降低投資失敗概率，最終實現預期收益。

（二）嚴格資金管理

為了有效保障房地產開發項目的順利實施，需要對資金進行嚴格的管理。通過拓寬融資渠道實現房地產企業資金結構的優化，將籌集到的資金進行科學有效的管理，進而不斷的形成良性循環，來保障房地產企業的穩定發展。但是當前我國的房地產企業在資金管理方面還缺乏豐富的管理經驗，尤其是面對銷售不理想、盲目投資、內控不建全等情況，直接影響到房地產企業現金的流通，從這一角度而言，制定科學有效的資金使用計劃，不斷優化企業的資金使用管理機制，有效加強并進行合理的監督，對于房地產企業的發展是非常關鍵的。

（三）及時分散風險

房地產企業項目周期比較長，這往往需要科學合理的財務風險規避措施。通常來說，企業進行投資分散往往能夠有效的規避財務風險的發生，一般情況下可以按照區域和時間的不同進行有效的投資分散措施，將一個投資區域分散到諸多個投資區域中，例如可以將部分一線城市的注意力逐漸的轉移到其他等級城市的房地產開發項目中，這樣可以有效的規避因為地區政策差異或地區經濟不景氣所帶來的一些損失;而有效的、合理的制定投資時點也是非常關鍵的，這往往會影響到房地產企業是否能夠及時的回籠資金，同樣也可以有效的避免因為市場經濟發展不均衡所帶來的部分經濟損失，大大降低風險。

（四）加強對財務成本的管理，運用多元化的融資模式

不斷加強房地產企業的財務管理，保障財務成本管理體系的全面升級是非常關鍵的。在房地產行業進行投融資過程中，必須要充分的考慮到各個環節的成本投入，需要注意收入以及支出之間的關系，從而通過合理的管理辦法來實現財務成本科學有效的管控，進而保障投融資過程中的財務管理水平。通常情況下，房地產行業為了有效地規避掉資金與經營風險，有效地降低財務成本，需要根據自身的情況和實際的需求，選擇多元化的融資模式。例如，為融合多方資源、規避獨自承擔風險而選擇合作開發的股權融資模式;為緩解資金壓力、促進企業資金流通而選擇多家金融機構貸款的債權融資模式。在過程中，還需及時的基于內外部的社會環境做出有效的調整，并不斷地拓寬融資渠道，從而有效的保障企業的健康發展，萬科作為我國最大的住宅房地產開發企業，就是通過強化財務成本管理，和多元化的投融資模式來實現其資金運轉順暢的。

五、結語

總而言之，對于房地產企業而言，投融資是企業發展壯大非常重要的一種經濟手段，而對投融資進行有效的財務管理，可以促使企業投融資決策的科學性和準確性，很大程度上能夠降低投融資成本，減少資金風險，并有效的提升資金利用率，對于企業的健康發展有著重要的意義。

（作者單位：重慶昊天投資有限公司）