房地產行業會計成本核算與管控

王文

隨著房地產行業不斷發展，我國的城市化進程不斷推進加大，房地產市場趨向成熟，行業的利潤空間也趨向下降，市場競爭壓力也隨之增加。與其他企業不同的是，房產企業需要投入大量的資金，且投資回收風險大、時間長，當前企業實現良好發展的重要途徑之一需要加強成本管控。成本管控的基礎性工作就是會計成本核算，房產企業在實施成本管控的過程中，為實現自身的健康發展而規范成本核算流程。文章探析了房地產企業成本核算中存在的問題，并提出了相應的優化對策。

一、引言

房地產企業的成本核算是反映地產投資、房屋建筑等一系列開發過程中的資金流動情況，將成本核算作為公司開發過程中的核心，對已經發生的、或者已經完成的資金運營活動進行核算，主要通對企業在開發過程中所投入的成本以及發生的期間費用進行分類和歸集，從而計算出各個成本項目的成本信息。整個核算過程都是用貨幣作為計量單位，以此來反映出企業成本發生運營的情況。

會計成本核算對企業的經營決策有著重大的影響，主要體現在以下幾個方面：一是有助于企業對于實際生產經營活動成本進行全面掌握。通過對開發過程中的成本進行核算，以及通過實際成本的消耗與目標成本進行比對，使企業管理者更清楚開發經營過程中的成本消耗以及支出的情況，以此更好的管控開發過程中的成本，實現運營成本的節約。二是有助于企業根據自身情況優化企業的資源配置。企業通過成本核算掌握開發過程中所消耗企業的資源情況，分析資源的利用效率，找到消耗的不合理的資源以及產生的原因，與此同時研究并制定相應的對策，以此提高企業資源配置的效率。三是有助于企業能夠監督和審查自身企業各種預算和計劃是否在可控范圍之內，協助企業審查、提高自身對于開發成本的管控能力，以此讓企業順利實現企業的利潤最大化。目前，房地產市場競爭激烈，房企想要立于不敗地位，就需要把整個開發過程中的成本管理工作落到實處，根據企業自身架構體系的特點，對本企業的成本管理體系進行不斷完善，提高工作人員的管理技能和思想意識，通過不斷健全房地產企業成本管理體系，讓房產企業的經營成本降到最低。

二、房地產企業會計成本核算存在的問題

（一）成本費用歸集不規范

目前，有部分房地產企業雖然做了會計成本核算工作，但是卻忽視了制定相關的會計工作管理制度以及確立相關的會計準則，導致開發過程中的成本費用的分配及歸集的工作缺乏一定的規范性，例如沒有對基礎設施費及公共設施配套費的歸集進行明確規定，在對于成本進行核算中，會計人員會根據經驗等隨意分配并歸集相，隨意性較強，從而影響了成本核算的結果。

（二）成本核算對象劃分不合理

房地產企業由于行業的特殊性，很多房屋開發建筑項目都是分期、分批進行開發，而相關會計準則中并未針對分期、分批的成本核算進行嚴格劃分，這樣就會造成在確定成本核算對象時存在很大的隨意性。部分房地產企業會將分期開發的核算對象匯總為一個核算對象，這樣就會使得核算的會計科目粗略、成本分配不清楚。同時還有部分房地產企業將原本應該作為一個核算對象的項目，分解為兩個或兩個以上的核算對象，這樣就會使得成本的核算工作量增加，成本核算的過程更加復雜繁瑣，上述的現象都會造成會計成本核算不能準確、真實的反映出實際成本的水平，開發過程的成本就會處于難以分析、難以控制的狀態。

（三）成本核算數據不準確

房地產企業成本核算不準確主要表現為財務賬上的成本與實際發生成本不一致，出現賬實不符的情況。造成這個現象的原因主要是工程款審批支付過程時間比較長，沒能及時完成相關手續，財務未能入賬，或者是工程相關人員對于本期的實際成本并沒有按照實際據實進行核算，會計的成本核算也就不能體現出當期實際成本的情況。

（四） 成本核算的過程審核不夠嚴格

很多房地產企業在工作中對成本核算的監督和管理不夠嚴格，在對開發成本進行審核時不夠嚴謹，審核工作常常流于形式，這樣就會使得各項成本費用超過預定的目標成本，導致原定的目標成本計劃無法得到落實，甚至還會造成虛增成本的情況，上述情況都會增加企業的開發成本，給企業帶來經濟損失。

（五）成本核算的管理意識落后

房地產企業在管理過程中有時會存在成本核算觀念落后的現象，對于成本數據的統計、核算以及成本控制的措施等方面的認知不夠系統、全面。很多企業很少從經濟效益角度來考慮，給予成本管理方面足夠高的重視，沒有從運用高效運用成本效益的原則出發，以及缺乏科學先進的成本核算方法來達到企業的效益最大化等，這些落后的成本管理理念存在不少房地產企業的內部。房地產企業通常實施簡易的成本核算模式，而不去搭建更系統、更精細的成本核算制度，從而導致會計成本核算及管理工作的開展不到位，運營的結果難以達到計劃的效果。

（六） 企業的人才缺失

房地產企業無論是對于成本管控還是會計成本核算都離不開會計人員，會計人員專業技能的高低對于成本核算的準確性有著非常直接的影響，專業技能較高的會計核算人員核算出來的結果也會更加精確，能對企業對于成本的管控提供更好的支持。但是目前很多房地產企業對于成本核算的人才不重視，造成會計成本核算人員的素質不高，無法精準核算成本，導致企業經濟效益降低。

三、提高會計成本核算水平與管控能力的對策

（一）規范成本費用的歸集

房地產企業的成本費用歸集是指對企業的開發成本、期間費用按照一定的分類標準進行記錄、分類、統計、匯總的過程，是企業成本管理的重要組成部分，能夠準確的體現開發項目實際成本，也是企業開展成本分析的基礎。企業要規范成本費用的歸集，首先要遵循及時、完整、規范的原則，其次要要對成本費用歸集的科目進行統一，避免成本歸集的科目混亂無章，所呈現的成本結果不準確。只有對成本費用歸集科目進行明確的統一規定，核算出來的成本才有意義和價值。

（二） 確定成本核算對象

房地產企業對于會計的成本核算對象進行準確的劃分是很有必要的，在確定成本核算對象階段，房地產企業需結合所開發的各個項目位置、開發周期、工程內容等因素，同時企業根據開發項目的實際情況以及管理的需求來劃分成本核算對象，明確成本費用的所屬主體，明確項目的責任。企業需要充分結合經濟責任的原則，嚴格對成本核算項目進行劃分，這樣才可以保證成本核算的可靠性，才能更加高效地管控各個項目的成本費用，以此幫助企業實現成本核算的目標。

（三）提高成本核算數據的準確度

準確的成本數據才能體現出企業真實的成本，才能對企業成本管控、利潤的實現提供有力的支持。房地產企業需要加強工作流程效率，能夠將各個項目的實際成本及時反饋到會計成本核算人員進行核對，同時成本核算人員也要提高核算成本數據的準確性，只有提高成本數據的準確性，相關數據才有意義，才能夠指導成本管控的方向。

（四）完善會計成本核算管理制度

房地產企業首先要對各個項目制定出目標成本計劃，為了將實際成本有效控制在目標成本以下，房地產企業應當在進行會計成本核算時，嚴格依據企業自身的情況建立、制定完善有效的成本管理制度，還可以在企業機構內增設專職的成本核算機構，通過科學有效的核算方法，以此保證項目開發結算的會計成本核算一切事項都有據可依。同時為了防止虛增成本的現象出現在房地產項目在開發、建設過程中，企業應當完善對于成本的監管和審核部門的職能，加強對各項目成本管理、核算以及會計信息的審計力度，進一步保障成本的準確性與真實性，控制建筑成本虛增現象的出現。企業要想長久穩定發展，需要提高企業全體工作人員的成本控制意識，使公司上下全體人員都意識到成本核算對企業良好發展的重要性，也要提高企業人員的思想認知、思想覺悟，杜絕濫用職權、徇私舞弊等現象出現在企業內部。

房地產企業管理者以及財務人員都應當充分意識到會計成本核算管理制度的重要意義，在成本發生的事前、事中和事后整個開發過程中，都要做到有效管控。通過真實的成本核算數據與內部執行情況為基礎，建立完善的成本管理體系，加強成本核算數據的及時性、準確性與真實性，以此提高房地產行業在整體經濟競爭能力。企業也可以通過收集標桿企業的各項成本數據、財務情況、以及整個市場的行業信息等，作為參考，使企業能夠制定出適合自身發展的成本核算控制制度，企業上下全體職工都必須嚴格執行此制度，權責分明。同時也要制定出公平、公正的賞罰制度，以此推動成本控制制度積極、有效的開展。

（五）重視人才

房地產企業在實施會計成本核算以及管理的過程中需要相關人才的參與和支持，而財務人員成本核算的質量的高低會直接關系到企業穩定發展。針對當前房地產企業會計人才缺失的問題，企業首先要建立健全會計核算人員的培訓機制，通過開展有關的培訓來提升企業會計核算隊伍的水平，提升財務人員的專業技能、素養，以此保障房地產企業會計核算及管理工作質量。其次，企業要優化人力資源招聘及管理機制，通過完備的招聘方式及優厚的待遇等來不斷吸引更多的會計人才加入企業工作中來， 以此保障企業會計隊伍的穩定性，為企業開展會計核算及管理打下堅實的人才基礎保障。

四、結語

在房地產企業營運以及日常管理中，會計成本核算對企業正常運營及健康持續發展具有重要的作用，能夠幫助企業提供決策的依據，讓企業有更強的市場競爭力。企業決策者要重視企業會計成本的核算工作，關注核算的全面性、科學性、完整性，加強會計審核的嚴謹性，要避免會計成本核算的審核制度流于表面形式，還要不斷加強及提升從業人員的素養及業務水平，通過提高企業的會計成本核算的成效，讓企業在競爭中立于不敗之地，實現企業健康穩定的可持續發展。

（作者單位：青島鑫源置業集團有限公司）