房地產企業多元化融資模式探究

謝鈺璋

房地產行業作為我國極為重要的經濟支柱，其行業的發展情況與國民經濟具有緊密聯系。房地產行業作為我國財政收入的一項重要途徑，不僅促進了現代城市化建設工作，促使相關領域的發展也得到提升，有效改善了當前的就業問題，提供了多個職位，進一步提升了整體生活水平及幸福感。相比于其他形式企業，房地產企業具有一定的特殊性，項目建設所需資金較多，為此房地產企業融資活動的進行是保障其穩定發展的關鍵內容。同時，隨著我國相關調控政策的推行，對于房地產企業的融資產生阻力。基于此，本文從房地產企業多元化融資模式的理論內容進行概述，分析房地產企業融資現狀，提出企業融資模式的創新優化措施，并且列出當前房地產企業可選擇的創新融資模式。

房地產企業作為高風險、高投資、高回報特征的現代企業，其自身發展與資金的投入具有直接的聯系。隨著房地產企業逐漸在我國經濟中占據重要地位，企業的投資、融資活動以及可持續發展目標都受到各界的重點關注，其中，融資問題對于企業健康發展具有重要影響，基于我國相關政策的調控下，尤其是面對當前縮緊銀根的金融環境，促使以銀行信貸作為主要途徑的房地產企業無形中增加了難度，因此，梳理分析房地產企業融資問題，拓展創新企業融資模式，對于解決房地產企業融資問題具有極為重要的作用。

一、房地產企業多元化融資模式理論基礎

（一）房地產企業融資特征

房地產企業作為資金密集型企業，不論是生產、消費等多個流程中都需要依靠大量資金實現正常運轉，在自身資金不滿足發展需求的情況下，不斷開展融資模式是必然手段。目前，我國房地產企業融資的特征具體體現在以下幾點當中：

1.資金所占比例較大

由于房地產開發項目自身價值較大，在建設過程中所需資金額度也會較大。根據我國統計局數據得出，2019年我國房地產開發投資金額已經超過13.2萬億，面對這樣大規模的資金占據，房地產企業利用資本市場進行融資是必然趨勢。

2.資金回收期限較長

由于房地產開發項目的周期性較長，通常情況會經歷前期準備、土地開發、建造以及檢驗等多個階段，這一過程的期限一般都長達3-5年之久。然而項目資金引進階段，直到最終獲得銷售放款階段，其期限至少需要3年。

3.資金來源過于分散，集中式使用

目前，房地產企業往往會通過多種途徑籌集資金，而在獲取土地使用權限、購置建材時實現資金的集中化投入使用。

4.貸款抵押大多以土地使用權以及房屋為主

對于房地產開發企業而言，在進行項目開發時以土地使用權限和房屋作為抵押條件時，所獲取的融資數值也會相繼增加，而對于金融機構來說，這種抵押方式會在一定程度上降低其信貸風險幾率。

（二）房地產企業融資模式選擇原則

目前，房地產企業為了提升資金使用效益，面對多元化的融資模式下，在選取過程中需要遵循以下幾項原則：

1.效益優先

房地產企業作為以最大化追求經濟效益的實體，在實際運營發展過程中勢必會考慮到成本和實際效益之間的投入產出比例。企業在開展融資活動過程中，由于首先需要支付一定的成本，而應用不同的融資模式時所需的成本也存在差異性，基于此，則需要房地產企業及時考量成本和預期效益的關系，從而選擇出成本相對較低、預期效益較高的融資模式。

2.比例適度

房地產企業內部存在適度的負債比例有助于提升財務杠桿，從而充分發揮杠桿效用，為企業穩定發展提供更多資金支持。但是，如果企業僅注重利用資金擴大運營發展規模，就會造成負債比例提升，引發嚴重的財務風險。基于此，房地產企業在融資過程中需要確保自身資金和借入資金比例的合理性，從而有助于推動企業實現可持續發展。

二、房地產企業融資現狀

（一）融資風險控制不足

目前，房地產企業融資風險控制力度不足的問題逐漸顯著，而造成這種情況

的原因主要有以下兩點：其一，由于房地產企業融資難度逐漸增加，造成融資活動無法有序進行，出現較大資金缺口，進而導致企業引發現金流風險，同時項目的運行因為資金不足無法開展建設，成為企業經營不暢失敗的原因之一;另一方面，由于房地產企業的融資成本不斷提升，加之近年來，銀行貸款利率以及債券利率都出現持續上升的形勢，基于這種情況，不僅為房地產企業債務償還能力增加壓力，而且會導致多數企業因為融資成本高承受能力不足，出現各項危機，影響企業發展。

（二）房企有息債權融資規模被嚴格控制

2020年8月住建部提出房地產行業融資管理新規，將房企以“三條紅線”進行劃分為為“紅、橙、黃、綠”四擋。“三條紅線”分別是1） 剔除預收款后的資產負債率大于 70%;2） 凈負債率大于 100%; 現金短債比小于 1 倍。三條線均超出閾值的為“紅色檔”，有息負債規模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加;

兩條線超出閾值的為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過 5%;

一條線超出閾值的為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過 10%;

三條線都沒有超出閾值，這類公司為“綠色檔”， 有息負債規模年增速不得超過 15%。

三項指標均未超出閾值為“綠色檔”。

根據統計，全市場有 224家房企公布了2019年的發債數據，這224家房企中有51家均超過這三項預警線、45家超過了其中的兩項、60家超過了其中的一項，68家三項指標均沒有超過。換句話說，大多數房企都已經觸線并將受到融資增速的嚴格限制，而就算沒有觸線，融資增速也將被限制在15%以內。“三條紅線”意在控制房企有息債券融資規模。

（三）缺乏良好的融資模式創新環境

現階段，我國房地產企業融資模式的創新環境依舊不夠理想化，隨著我國“房主不炒”理念的提出，進一步加強了對房地企業的調控力度，基于當前房價平穩的趨勢下，房地產企業內部及外部環境的建設都不完善，進而對房地產企業創新融資模式造成了嚴重的阻力。此外，由于我國資本市場、債券市場等環境的發展缺乏完善性，同樣會對房地產企業創新優化融資模式造成一定程度的不利影響。

三、房地產多元化融資模式創新措施

（一）落實風險控制

我國房地產企業首先需要建立健全的融資風險管控體系，主要用于識別企業潛在的融資風險，進行評估，同時根據存在的風險提出相應的應對措施，進而達到有效管控企業融資風險的目的。我國房地產企業在開展融資風險管控工作時，應當著重分析融資成本，從而確保房地產企業的財務成本處于可控范疇之內。此外，還應當對還款期限進行科學規劃，從而不僅有效防止出現期限集中化的情況，進而有利于確保資金的充足和穩定。

（二）創建完善的融資模式環境

房地產企業作為我國經濟的主要力量，也是各地方政府部門財政收入的主要途徑，以房地產調控原則為基礎，同時需要對房地產企業創建創新優化融資模式的有力環境。從金融體制深化改革、普惠金融體系建設作為著手點，不斷健全我國當前的金融市場環境，從而有助于為我國房地產企業創新融資模式提供更大空間和選擇渠道，繼而保障房地產企業融資活動有序運行。

四、房地產可選擇的創新型融資模式

（一）房地產信托

現階段，我國房地產信托融資模式通常的形式主要有貸款融資模式和股權融資模式兩種。這兩種都是由信托企業直接向投資者籌集資金到房地產企業當中，而投資者從中獲得相應的效益。其中不同的是，基于貸款模式下，信托企業所籌集資金是以貸款方式給予房地產企業，在貸款期限到后還需要按照標準收取利息;基于股權融資模式下，房地產信托企業需要根據所簽訂合同的內容，將資金用于房地產企業的股份，在期限到后將認購的股份溢價賣給企業，從中獲得經濟效益，降低資產負債率，規避“三條紅線”的約束。

相比于其他投資基金方式，房地產企業投資信托資金具有效益高、風險低的特征，其接受度較高，同時更是當前房地產開發企業籌資資金的重要融資手段之一。

（二）房地產投資基金

目前，房地產企業私募投資基金通常具有資產管理企業、基金管理企業以及進行房地產投資的投資企業。

關于房地產投資基金的優勢主要具有以下幾點：其一，現階段，國家對此的局限性較少，從而增加了融資過程的簡單性;其二，有利于引進社會中的閑置資金，投入企業項目中，同時有助于這類資金得到充分使用;其三，由于產業投資金的投資呈現松散化，針對某一項目的投資不可超出基金凈值，從而有利于改善松散狀態。

但是，由于當前房地產投資基金依舊缺乏完善性，存在流動性不足、變現能力較低等問題。此外，我國房地產企業基金的相應信息透明度不足，進而在投資方和融資方會出現信息對稱性不足的情況，降低相關資金的使用效益。

（三）資產證券化

資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。目前我國房地產資產證券化主要的操作模式包括“類REITs”、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、運營收益權ABS（如酒店收入）、物業費ABS和購房尾款ABS等類型。

房地產企業通過資產證券化融資有比較突出的優勢：發起人將自身持有的基礎資產“真實出售”給SPV，能夠實現風險隔離，不受凈資產40%的限制且滿足中小企業主體的需求，而且通過信用增級，ABS產品能夠吸引更多的投資者，同時降低發行成本。

資產證券化具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強的特點。第一，以資產證券化方式作為盤活存量資產的突破口，不僅能夠調整與優化經濟結構和產業結構，更能夠有效緩解流動資金不足的問題，從而達到降低企業融資成本的目的。與此同時，實現金融資產持有者與風險的優化配置工作，可以有降低企業融資風險，提高銀行資產與資金周轉速率，推動銀行的安全穩定運行。第二、填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升融資比重，增強資本市場服務實際經濟質效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具;長期看，有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。

2020年5月，針對倉儲物流、收費公路、機場港口等交通設施、水電氣熱等市政設施、產業園區等基礎設施推出公募基礎設施REITs試點是資產證券化破冰的重大舉措，對未來在商業地產和租賃地產REITs的落地提供借鑒意義。

五、結語

總而言之，創新我國房地產企業融資模式已經成為企業運營發展的必然趨勢，我國房地產企業在基于當前調控的形勢下想要獲得充足的經營資金，必須不斷拓寬形成多元化的融資模式。政府部門需要正確引導房地產企業不斷創新拓寬融資渠道，積極推行有利于投資者和房地產企業資金運行的融資工具，不斷完善創新性融資模式相應的法律法規內容，從而有助于房地產企業實現可持續發展。

（作者單位：東莞市中集云創業產業園投資管理有限公司）