2021年11月全國土地市場簡報

克而瑞研究中心

截至11月28日，全國300城經營性土地總成交建筑面積達14337萬平方米，環比10月全月上漲8%，同比卻下降43%;成交幅數共計2339幅，環同比分別下降了5%和42%;成交總價方面，成交總金額升至4118億元，環比微增2%，但同比下降了33%。成交單價方面，受三四線城市成交占比提升影響，平均地價降至2872元/平方米，環比下降了6%，但同比上漲了16%。

市場熱度方面。盡管三批次集中土拍規則略有松綁，但仍未扭轉溢價率的下滑趨勢。11月平均溢價率環比減少0.6個百分點，降至2.7%，再度創下歷史新低。各能級城市表現一致，溢價率環比均呈下降趨勢，并且各能級城市溢價率均降至5%以下，尤其是二線城市，溢價率再度創下歷史新低，僅有1.1%，熱度在三個能級城市中也處于最低位。

11月，一線城市成交總量達362萬平方米，環比下降43%;成交主力為11月開啟第三輪集中土拍的深圳，總成交金額高達372億元，平均地價也漲至19571元/平方米。此外，上海和廣州11月掛出少量商辦，均底價成交;北京11月無土地出讓。二線城市成交量僅為2219萬平方米，較10月下降6%，同比亦有超四成的降幅;成交主力南京和蘇州供地質量相對較佳，因此成交金額略有上升，增至1255億元，但同比下降15%;平均價格也因此增至5654元/平方米，環比增加13%。11月，南京、蘇州、寧波和鄭州進行了集中土拍，熱度均較上輪有所下降，撤牌與底價成交成為主流，尤其是寧波，原計劃出讓的46宗地中僅有28宗順利成交，且26宗為底價出讓，溢價率直接降至冰點，僅有0.26%。

三四線城市也加快了土地供應節奏，土地成交量連續兩月回升，但仍不及去年同期;價格方面，受無錫、南通、徐州、常州等城市有集中土拍影響，11月三四線城市平均地價較10月環比回升18%，增至1945元/平方米。徐州的成交規模最高，11月總成交建筑面積達519萬平方米，涉及63幅地。南通、常州等集中土拍的城市新一輪土拍熱度也較此前明顯走低，尤其是常州，11月開拍的第三次集中出讓，計劃出讓8宗地，最終僅有3宗地順利成交，流拍率較前兩輪大幅飆升。

整體來看，11月的土地市場延續了低溫態勢，但穩定性在逐步加強。同時，在企業融資環境邊際放松以及政府在供地端調整門檻、提升項目利潤空間的影響下，企業拿地積極性有所調動。不過，企業拿地仍舊十分謹慎，高競爭熱度僅存在于利潤空間充裕、樓市去化快的優質地塊上，去化速度較慢的郊區、利潤空間不足的主城區地塊仍然會遭遇提前撤牌或由本地國企托底。

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