未來中國土地市場的幾大問題

摘要：傳統城市運營商能否更有效地獲取土地資源，取決于以下三點：第一，尋找新機會或行業切入，整合產業資源、構筑自身競爭力。未來新機會主要來自于“創新中國”“健康中國”“數字中國”“更新中國”“文旅中國”“軌道中國”。第二，就是要模式轉型，創造全新的玩法。要摒棄以土地為核心的傳統玩法，要練就“產業、金融、土地”三位一體的新玩法、新模式，同時還要學會生態模式、場景模式、國企混改“傍大款”模式等新型拿地模式。第三，關注集體土地這一新賽道。集體土地入市，在集地上做產業、建租賃住房等，都將是未來城市運營的重要內容。

關鍵詞：城市更新;人工智能;科創興城

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）12-0036-40 收稿日期：2021-12-09

文章來源：本文由智綱智庫北京中心供稿。

我國房地產業正在面臨深刻的變革，而這一變革的深度、廣度將會波及到所有人，無論是開發商還是個體，都概莫能外。本文總結了這場行業變革中最令人關注的幾個問題，分享給大家。

1 城市化進程放緩，城市運營的機會點在哪

官方數據顯示，2020年，我國的城鎮化率高達63.89%，預估到2035年，我國城鎮化率將達75%至80%，達到發達國家同等水平。城市化進程放緩，預告大規模快速城市化的時代已經結束。

城市化進程放緩，城市運營內容重心在變化，土地來源也從增量為主變成存量為主。城市運營也呈現出新機會和新領域，比如城市更新。

可以看到，我國城市化進程呈現多個階段疊加的現象。長三角、珠三角等發達地區在上一階段的快速城市化之后，很多地區出現逆城市化，城市運營已經進入了存量土地開發的階段，城市更新成為新一輪城市開發的主要手段。

城市更新，成為開發城市存量空間的新奶酪，也成為經濟發達地區、一線城市和區域中心城市的城市化重要戰場，更是這些經濟發達地區的土地主要供應來源，尤其是在珠三角、長三角地區。同時，從市場推進的情況來看，各大房企已經紛紛強化城市更新業務布局，爭奪項目機會，比如萬科、保利等。

筆者一直認為城市更新不是簡單的“翻舊樓蓋新樓”，實踐中用這種思想去操作的項目也很難取得明顯效益。

城市更新的背后是經濟的更新、產業的更新、文化的更新、環境的更新，由此推動區域結構的更新、人群組成的更新和個體生活的更新。

所以，怎么做好城市更新也成為眾多城市運營企業迫切關注的問題。不同于傳統新增土地的開發運營，城市運營商也需要更新自身的開發運營邏輯。

2 發展產業、科創興城成為新一輪城市運營的關鍵

產業興則城市興，城市運營的目的在于提高城市的核心競爭力，而一座城市的核心競爭力往往體現于其創新能力上。

國家“十四五”和二零三五遠景規劃明確提出“科技創新是第一驅動力”，并按照“1+4”（即新能源、數字中國、制造業基礎、新興產業、前瞻研究）的構架布局。結合對城市運營的探索和經驗，筆者認為未來城市運營的三個重要方向是綠色革命的雙碳城市、數字中國的智慧城市、發展科技的創新載體。

城市發展需求已經從重建設向重經營轉變。產業運營成為城市運營不可或缺的內容，不管是城投公司還是大型開發房企，必須要強化其產業運營的能力，為城市未來產業發展提供堅實的支撐。

開發企業開展產業運營一般分為三種類型。

第一種，科技投資。投資未來產業，培育新的利潤增長點，布局新賽道，這種模式不僅是產業運營，更是企業戰略的重要選擇。比如合生創展集團旗下的元知科技，以數字化、智能化為核心，服務于教育、醫療、政務、交通、農業、能源、園區、社區、文娛、商業、金融、建筑和企業等領域，累計投入近410億元。

第二種，地產科技。在數字經濟時代，城市運營智慧化是必然趨勢，發展地產科技，依托城市運營開發的海量規模，將地產科技應用到城市運營場景之中。

第三種，聯合打獵。開發企業聯合行業龍頭，搭建產業平臺，構筑產業生態，以合力塑造產業運營能力。

三種模式參與產業的深淺不一，企業如何選擇取決于企業的戰略選擇與資源能力等。寄希望于只靠傳統的一級土地整理、房地產開發參與到城市運營之中，越來越難了。

3 智能時代背景下，未來城市會與人工智能結合模式

隨著科技發展的突飛猛進，世界的城市化進程也在不斷地加速。如果說互聯網的發展更多地是從行為上改變了每一個個體的生活習慣，那么未來大數據、人工智能技術的發展，將有可能從根本上對人類的生產結構進行重塑，從而在生產關系和空間關系的層面對城市產生更為深刻的影響。

城市涵蓋的范圍非常廣泛，幾乎任何一個行業都與城市的生產和生活息息相關。科技日新月異的進步在各個領域顛覆傳統的思維模式，也在各個方面更新著人們的生活節奏，數字化、信息化已經成了各個行業未來的發展趨勢。

然而，與之相悖的是當今我們所生活的城市都是依據20世紀的理念規劃設計的。目前城市設計理念帶來的除了鱗次櫛比的摩天大樓、盤根錯節的路網，還有節節高攀的房價和擁堵的交通。這與三五十年前、甚至是一百年前的城市并沒有本質的不同。

今天，多數公司還是在用過去的、單一的模版套用到現在的城市中，與此同時，很多突破性的研究和創新成果卻滯留在學術界中無法實現。

未來的城市與人工智能怎么結合，這是一個開放的、充滿各種可能性的話題。

筆者認為，這既是一個自上而下做理論突破的過程，需要綜合各個行業的思考，為城市未來的發展方向提供新的理論基礎和實踐指導，同時也是一個自下而上的過程。設計和創造更多的智慧城市應用場景，尋求突破，從需求端出發，整合基礎設施、平臺搭建、場景應用等，以點帶面，上下結合，可能會重新定義出真正的未來城市形態。

從城市運營的角度來看，自下而上的智慧場景突破可能是很多企業，不管是開發企業、運營平臺，還是技術類企業，參與其中最有效的方式。

4 在當前的土地新政下，傳統城市運營商如何才能更有效的獲取土地資源

2020年，新《土地管理法》頒布，土地集中入市正式生效，集體土地成為土地供給的重要來源。

2021年2月，土地供給側改革再一次迎來“地震”，22個試點城市實施土地供給地“兩集中”，且每年不超過三次。土地供給側的改革給房地產企業、城市運營商等帶來的機遇與挑戰并存。

今天，城市運營呈現出全新的變化和趨勢，傳統以土地為核心的城市運營模式在發生變化，城市運營進入到以平臺運營和專業服務為核心的新階段。

政府的關注點和需求也在發生變化。以往政府引入城市運營商，更多是希望企業幫助政府解決土地整理和基礎設施建設的前期投融資以及片區開發建設問題，看重的是企業的投資開發能力。

今天中國經濟發展模式正在發生變化，傳統招商引資時代已成為過去，政府則更加關注企業城市運營的產業資源導入能力、產業運營能力。因此，傳統城市運營商能否更有效地獲取土地資源，取決于以下三點。

第一，尋找新機會或行業切入，整合產業資源、構筑自身競爭力。當前“風口”很多，筆者認為未來新機會主要來自于創新中國、健康中國、數字中國、更新中國、文旅中國、軌道中國六方面。

傳統城市運營商要根據自身的基礎戰略轉型選擇全新的行業、開拓全新的賽道，真正在某一行業扎實深入去做，才有可能獲取地方政府的關注和青睞。“編個概念，以產業之名拿地、行地產之實”的做法早已行不通了。

第二，模式轉型，創造全新的玩法。企業要摒棄以土地為核心的傳統發展模式，練就“產業、金融、土地”三位一體的新模式。同時，還要布局生態模式、場景模式、國企混改模式等新型拿地模式。

第三，關注集體土地這一新賽道。集體土地入市，在集地上做產業、建租賃住房等，都將是未來城市運營的重要內容。尤其是在珠三角、長三角等高度工業化和城鎮化的區域，城市更新之中很多都是集體土地的再利用和再開發，而集體土地在珠三角地區很多城市是可以協議出讓的。

5 城市運營新變局的大背景下，企業必須抓住的四大機會

城市運營1.0時代的主戰場是園區與新城區，那城市運營2.0時代呢？筆者認為是在城市與產業的結合，主要集中在“四個中國”：即軌道中國、健康中國、創新中國、城市中國（城市更新）上。

5.1 軌道中國是獲取土地資源的新奶酪

從城市運營的業務流程來看，第一步就是土地資源的獲取。有一種城市發展模式叫TOD，即以高鐵、地鐵、輕軌、巴士等公共交通為中樞，以5～10分鐘步行路程為半徑，建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城市樞紐經濟。

軌道交通建設的周期、長度、輻射范圍就決定了這塊奶酪能有多大。國家曾提出到2035年，高鐵要達到7萬公里左右，50萬人口以上城市要求高鐵通達。而截至2018年全國的高鐵總里程是3萬公里。因此，筆者預測，軌道交通還存在至少15年高速增長期。

5.2 健康中國是堪比住宅地產市場的新奶酪

自2016年《“健康中國2030”規劃綱要》正式出臺以來，基本上每一年都有國字頭的關于“健康中國”的政策和指導意見頒布。據預測，到2030年，健康服務產業的規模將達到16萬億元，市場規模巨大，將成為與房地產行業同數量級的產業之一。

筆者通過在大健康領域的持續探索，發現一個十分有趣的現象，即中國地產企業在養老健康的社區管理和運營服務上相對完善，與國外的養老運營機構差距不大。

當下亟待完善的是養老機構的養老健康服務。很多企業甚至選擇了錯誤的服務方向。例如，《“健康中國2030”規劃綱要》的重點在改變“重治療”的現狀，基于此，前期預防、慢病管理、療養保健是未來發展的方向和重點，但是國內很多房地產企業卻更傾向投資臨床治療，企業應按照國家規劃及時調整布局方向，以達到與行業整體發展的同步。

5.3 創新中國是驅動中國經濟發展的新奶酪

城市運營的目的在于提高城市的核心競爭力，而一座城市的核心競爭力往往體現于其創新能力上。

創新城市、智能城市、生態城市、文化城市、宜居城市是雄安新區面向未來產業、未來格局、未來生活提交的城市發展“中國方案”，也是未來更多城市運營努力的方向。

5.4 城市更新是開發城市存量空間的新奶酪

上文已經討論過城市更新不是簡單的“翻舊樓蓋新樓”。城市更新的背后是經濟的更新、產業的更新、文化的更新、環境的更新，由此推動區域結構的更新、人群組成的更新和個體生活的更新。

因此，如何做好城市更新也是眾多城市運營企業迫切關注的問題。

無論是以獲取土地資源為核心的軌道中國和城市更新領域，還是以產業創新和發展為依托的健康中國和創新中國領域，中國城市運營模式與城市運營商類型息息相關。不同的城市運營商的能力、習慣和風格不盡相同，就決定了企業在路徑選擇上的差異，沒有最好的城市運營模式，只有最適合的城市運營模式。在這個過程中，企業要做的是根據企業自身的特點進行轉型。