頭部物管企業收并購潮持續背后的邏輯

摘要：在地產開發業務規模增速放緩背景下，房企將觸角更多延伸至多元化業務，以為業績提供補充支撐。近年來物管行業陸續得到多個國家政策支持，物管賽道被利好，成為房企布局第二增長曲線的重要選擇之一。相較于房地產行業融資收緊的大環境，當前物管企業上市籌集資金還相對輕松，資本的密集涌入助力行業加速整合、分化。同時，物管企業通過收并購一方面有利于驅動其規模擴張，提高市占率，繼而以規模效益降低服務成本。另一方面，收并購可滿足物管企業的業務結構優化、沖破技術壁壘等戰略發展需求。

關鍵詞：規模擴張;降低成本;結構優化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）12-0017-20 收稿日期：2021-11-11

作者簡介：李丹，克而瑞地產研究院研究員。

2021年11月8日，融創服務與融創中國訂立收購協議，以18億元人民幣收購融樂時代（海南）商業管理有限公司100%股權，將商業管理服務業務納入戰略方向之一，并與物管業務協同發展;同月1日，融創服務以6.93億元收購第一服務3.22億股股份，占第一服務總股本的32.22%。

值得注意的是，近期碧桂園服務、綠城服務、方圓生活服務、旭輝永升等多家物管企業均相繼實施收并購。據不完全統計，2021年下半年以來物管行業收并購事件超40起，累計交易金額超過200億元，相較于上半年收購熱度不減，且有升溫趨勢。物管行業繼2020年的上市潮后，2021年又掀起收并購潮，其背后的邏輯是什么，未來行業格局又將如何演變？

1 規模物企收購力度更大 行業更趨專業化

2021年以來，物管行業在經歷了階段性上市潮后加速發展，掀起收并購熱潮，且熱度由年初持續至今，僅11月前3天內就發生4起主要收購事件，交易金額超過25億元。

值得注意的是，物管企業收并購主要呈現三方面特征：其一，具備一定規模的物管企業收并購動作更為頻繁，且力度更大，例如融創服務、碧桂園服務等。其中，碧桂園服務繼2021年上半年收并購金額突破90億元后，下半年累計收并購金額又超百億，包括以不超過人民幣100億元的代價與富力物業簽訂股權轉讓協議，收購富良環球100%股權;以及以不超過人民幣33億元的代價向彩生活收購鄰里樂控股100%股權。該現象使得物管行業在集中度提升的同時，分化加速，馬太效應凸顯。

其二，可以發現近期收購事件中，被收購方不乏一些自然人或較小規模的合伙企業，例如海倫堡物業收購的鑫和物業、方圓生活服務收購的廣東益康物業等，其出售方的持有者均為自然人或合伙企業。這意味著，物管行業的部分中小規模企業正在被加速出清，行業加速整合提升，更趨專業化。

其三，收購標的圍繞物業管理展開的同時，向相關多元業務延伸，以通過收并購突破技術壁壘，或涉足更多物業延伸領域，拓展并完善業務結構。例如，融創服務、旭輝永升、康橋悅生活等均通過收購涉足商管服務;碧桂園服務通過收購鄰里樂擴展科技賦能的社區增值服務;海倫堡物業通過收購鑫和物業涉足保潔服務、家政服務、園林綠化等。

2 物管企業收并購背后的邏輯

2.1 政策利好下迎來收并購窗口期，資本涌入支撐收并購持續

當前，在“三條紅線”壓力下房企投資和擴張能動承壓，地產開發業務規模增速放緩，在此背景下，房企將觸角更多延伸至多元化業務，以為業績提供補充支撐。與此同時，近年來物管行業陸續得到多個國家政策支持，物管賽道被利好，成為房企布局第二增長曲線的重要選擇之一。

2020年5月的十三屆全國人大三次會議上，業主的建筑物區分所有權、物業服務合同的規定被納入《民法典》;2020年末至2021年初，住建部等多部門多次推行相關物業管理政策，推動物業服務完善化，兼顧養老、幼托，并鼓勵物業服務企業運用物聯網、云計算、大數據等技術，加快線上線下結合服務管理。在政策推動下，物管企業加速發展，行業競爭也同步加劇，收并購、整合被順勢推進，見表1。

另一方面，相較于房地產行業融資收緊的大環境，當前物管企業上市籌集資金還相對輕松，資本的密集涌入助力行業加速整合、分化。物管企業自2018年起形成分拆上市浪潮，2020年進入上市高峰期，全年共有18家物企登陸資本市場，港股物管企業市值合計超過7000以港幣;2021年上半年上市熱度延續，截至目前上市物管企業已超過55家。同時，在資本開始篩選優質標的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競爭力等目的，物管企業兼并、收購現象加速涌現。

2.2 收并購有利于規模擴張與戰略發展

物管企業通過收并購一方面有利于驅動其規模擴張，提高市占率，繼而以規模效益降低服務成本。2020年，世茂服務、雅生活服務、和泓服務、旭輝永升服務、融創服務的物管企業通過收并購把握市場機遇，實現營收及在管面積規模的同步大幅提升。其中，雅生活服務通過收購新中民物業60%股權，并入在管面積158.9萬平方米，2020年總在管面積增至374.8萬平方米（不含咨詢顧問及參股公司面積），同比增長112.3%，見圖1。

另一方面，收并購可滿足物管企業的業務結構優化、沖破技術壁壘等戰略發展需求。具體來看，2021年以來物管收并購除了過大規模外，重要集中在增值服務、城市環衛、商管服務、技術賦能4個戰略方向。其中，增值服務主要圍繞家居、生活、咨詢等方面展開，旭輝永升斥資6.96億元收購美凱龍物業80%股權，以提升美居業務，共同研究從地產開發前期介入到業主拎包入住的一站式置家服務。城市環衛是城市服務領域的重要方面，涉及城市地下治理、河水治理等專業領域，存在一定技術門檻，旭輝永升、佳兆業美好等物管企業通過收并購涉足。商管服務屬于住宅類物業管理的拓展，融創服務、銀城生活服務等通過收購商管公司拓寬物業管理范圍。在互聯網時代背景下，通過技術賦能的“智慧”服務產品已覆蓋社區物業的方方面面，物管企業通過收購科技公司進一步提升智能化水平，提升競爭力。方圓房服于2021年6月以540萬港元收購廣州方恒資訊技術有限公司100%股權，預期將進一步涉足智慧社區及物聯網應用領域。

2.3 收并購反哺資本市場競爭優勢

無論是已經上市還是計劃上市的物管企業，在收并購窗口期針對性出手，均有利于其在資本角逐中增加籌碼。隨著上市物管企業數量的不斷增加，物業股稀缺性降低，資本回歸理性，上市物管企業超過半數估值較發行首日下滑，時時服務、中奧到家、彩生活等估值下滑超過50%。而通過收并購不斷擴大規模、提升競爭力的物管企業則在行業估值下行中逆流而上，例如旭輝永升服務、碧桂園服務、新城悅服務、綠城服務、和泓服務等，當前市值均較上市首日增長200%以上。

同時，隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計劃上市的物管企業通過收并購有利于進一步擴大優勢，提升定位，獲得更高估值。2021年11月5日，萬科宣布拆分萬物云赴港上市，在此之前，萬物云先后收購陽光城旗下的陽光智博和三盛集團旗下的伯恩物業以擴大規模。

當前，物管企業收并購逐步進入白熱化階段，行業洗牌下頭部集中度提升，馬太效應凸顯。對于上市規模物管企業而言，資本加持與收并購將成為其“兩翼”，推動其擴大領跑優勢;但與此同時，盡管物業管理為輕資產賽道，仍需警惕收并購過程中政府監管、估值定價、投后管理等方面的風險。對于中小規模物管企業而言，提升自身專業領域強項、提高運營效率、以服務贏得口碑是關鍵;在收并購市場上，更需要注重戰略匹配程度，或有機會抓住窗口期“彎道超車”，例如合景悠活、和泓服務等;當然，在各方面發展受限情況下，做好自身業務，加入與自身戰略相匹配的更具規模、更優質平臺，不失為一種出路。

3792500589216