喪葬設施對住宅價格的影響效應及異質性分析

劉貴文 陶慧敏 汪熹子

摘要：以重慶主城喪葬設施為研究對象，收集周邊住宅2016-2020年的歷史成交數據，采用半對數特征價格模型和分位數回歸模型實證分析了喪葬設施對周邊住宅價格的影響效應。研究結果表明：①喪葬設施對周邊住宅價格會產生顯著的負面影響。在一定范圍內到喪葬設施的距離每減少1%，住宅價格平均降低0.082%。②喪葬設施對周邊住宅價格影響的作用范圍在5千米以內且在空間上表現異質性，隨著與喪葬設施的距離增加影響效應顯著降低。③相較于殯儀館，陵園對住宅價格影響范圍更大，且烈士陵園表現出非鄰避性。④喪葬設施對不同價位住宅的影響不同，對高價位和低價位的住宅價格的負向影響較大，而對中間價位的住宅價格負向影響較小。

關鍵詞：喪葬設施;住宅價格;異質性影響;特征價格模型

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）12-0025-33 收稿日期：2021-11-03

1 引言

隨著住宅產業的發展和人民生活水平的提高，人們對居住環境質量的要求越來越高，住房需求已從“住有所居”向“住有優居”轉變。在城市不斷擴張的過程中，原本處于城市邊緣的污水處理廠、垃圾焚燒廠、喪葬設施等逐漸向城市中心推進，同時城市化的快速發展需要建設更多的城市基礎設施來提升公共服務保障城市運轉。這些設施不可避免地影響著周邊住宅的環境品質，降低了住宅效用，產生鄰避效應。

鄰避設施這一概念最早由美國學者O’Hare在20世紀70年代提出，是指能夠帶來整體性社會效益，但以犧牲周邊居民利益為代價而往往受到周邊居民抵制的公共設施。90年代后，鄰避設施研究對象主要從“污染類設施”轉向“非污染性設施”，國內外學者對生活中常見的垃圾處理廠、電力廠、收容所、加油站等設施進行了廣泛研究。多數學者認為，城市中的鄰避設施會降低周邊居住環境和生活品質，從而對附近住宅價格產生顯著的負面影響。Eshet等研究發現，垃圾轉運站對2.8千米以內的房價影響最大，到垃圾轉運站距離每減少1%，房價下降0.06%。Davis的研究表明，發電廠對周邊社區產生了負面影響，導致社區房價比人口特征相近的社區降低3%～7%。Bond等發現高壓輸電線橋塔對周圍住宅價格具有顯著的負面影響且存在空間異質性。陳佛保和郝前進研究了上海垃圾中轉站對住宅價格的鄰避效應，發現住宅到垃圾中轉站的距離每減小1千米，住宅的平均價格降低3.6%。吳文佳等研究發現北京市污水處理等污染源對所在區域的房價產生了較大的負面影響。吳云清和駱麗研究發現，加油站的空間鄰避效應呈同心圓狀向外擴散，住宅到加油站的距離每減少0.1千米，房價降低2116元。在研究方法上，國內外學者主要采用了特征價格模型研究鄰避設施對周邊住宅的影響效應，通過求出隱含價格得出鄰避設施對房價的影響程度、影響范圍等。

需要注意的是，盡管國內外學者已經較為充分地論證了鄰避設施對周邊住宅價格的負面影響，但有關喪葬設施對住宅價格影響的實證研究相對較少。李永展、何紀芳根據鄰避效果的大小將城市公共服務設施分為4個等級，并指出喪葬設施具有高度鄰避效果。管在高指出，火葬場、墓地等設施通過影響社區形象帶來鄰避沖突，給周邊居民造成心理上的不適。駱麗等通過對石子崗殯儀館的研究發現，公眾對殯葬設施的風險感知度提高，且隨著離殯葬設施距離的增加和時間的推移逐漸降低。趙沁娜等以合肥市殯儀館為調研對象進行研究，結果顯示殯儀館會給周邊住宅帶來價格損失，降低幅度大約為3.2%，在1千米范圍達到13.76%。Raymond采用特征價格模型研究了我國香港地區墓地對周邊住宅價格影響，發現墓地給附近住宅價格帶來了顯著的負面影響。國內外學者就喪葬設施對周邊住宅價格影響的研究偏向于定性分析，缺乏喪葬設施對住宅價格影響的空間范圍定量分析以及不同類型喪葬設施對住宅價格影響程度對比分析。

本文以重慶主城為例，采用特征價格模型和分位數回歸模型實證研究大型喪葬設施對周邊住宅價格的影響效應及異質性，為政府科學規劃該類設施選址、改造修復提供理論依據和決策參考。

2 研究方法與數據

2.1 模型設定

特征價格模型（Hedonic Price Method）也被稱為享樂價格模型、隱含價格模型、內隱價格模型等，被國內外學者廣泛用于研究外部環境特征對住宅價格的影響效果，常用的函數形式包括線性形式、半對數形式、對數形式等。

本文采用半對數特征價格模型來研究喪葬設施對周邊住宅價格的影響效應?；A模型設定如下：

（1）

式中，lnP為住宅單價的對數;lnD為到最近喪葬設施距離的對數;Si為住宅結構特征變量;NJ為鄰里特征變量;L為區位特征變量;α0、δ、βi、γj、φ為待估系數，ε為誤差項。

為了研究喪葬設施對低、中、高價格住宅的異質性影響，本文也采用分位數回歸的方法對模型（1）進行優化，得到模型（2）如下：

（2）

式中，τ為住宅價格中的分位數點;δτ、βiτ、γjτ、φτ是相應的回歸系數。

2.2 變量選取

本文被解釋變量為住宅交易單價的對數（lnP），核心解釋變量為住宅到最近喪葬設施距離的對數（lnD）。在參考國內外現有相關文獻上，本文選擇的其他解釋變量包括住宅的建筑特征變量、鄰里特征變量和區位特征變量。其中建筑特征變量包括住宅建筑面積、臥室數量、客廳數量、衛生間數量、房齡、是否配置電梯、裝修情況;鄰里特征變量包括開發商等級、到最近三甲醫院距離、到最近市級公園距離、到最近重點中小學距離、到最近輕軌站距離;區位特征變量為住宅到最近大型商圈（解放碑商圈、觀音橋商圈、沙坪壩商圈、楊家坪商圈、南坪商圈）距離。

2.3 數據來源

本文以重慶市主城區的34個陵園和15個殯儀館為研究對象，收集其周邊住宅2016-2020年的歷史交易數據。陵園和殯儀館數據來源于重慶市殯葬實業管理中心官網。通過Python爬蟲程序在鏈家、安居客網爬取殯儀館和陵園周邊住宅的歷史交易數據，收集到的數據包括住宅交易總價、住宅面積、建筑年代、裝修等建筑特征數據。在百度地圖獲取重慶市三甲醫院、市級公園、重點小學、輕軌站等公共設施POI，并借助ArcGIS測量住宅與最近設施的距離。對數據進行預處理后，最終得到57979個有效住宅樣本。各變量具體定義及描述統計如表1所示。

3 實證分析與討論

3.1 喪葬設施對周邊住宅價格的總體影響

基于模型（1）估算喪葬設施對周邊住宅價格的影響如表2所示。在依次加入建筑特征變量、鄰里特征變量和區位特征變量后，到最近喪葬設施距離變量的回歸系數始終為正且在1%水平下顯著，這表明喪葬設施對周邊住宅價格產生了顯著的負面影響。在一定范圍內到喪葬設施的距離每減少1%，住宅價格平均降低0.082%。

建筑特征方面，建筑面積的估計系數為負且顯著，表明住宅的總面積越大房價越低。臥室、客廳、衛生間數量系數為正且顯著，符合理論預期。房齡的估計系數為-0.022且在1%水平下顯著，表明房齡對住宅價格有顯著的負向影響，原因是住宅的質量、功能會隨著年代增加而逐漸惡化。住宅簡裝、精裝的系數為正且顯著，表明裝修程度的提高對住宅價格有正向影響。

鄰里特征方面，開發商等級變量系數為0.085且顯著，表明開發商品牌效應對房價有正向影響。最近三甲醫院距離為負且顯著，說明重點醫院對住宅價格具有顯著的正向影響，這與張志峰的研究結果一致。最近市級公園距離的系數顯著為負，表明城市公園對周邊房價有顯著的增值效應。最近重點小學距離和最近重點中學距離分別為-0.038、-0.016且顯著，表明住宅周邊的教育設施越好房價越高。最近輕軌站距離系數為-0.051且顯著，表明交通可達性好能顯著提高房價，與理論預期一致。

區位特征方面，最近大型商圈距離的系數為-0.049且顯著，表明住宅價格與到大型商圈的距離成反比。重慶主城的城市空間結構是典型的多中心格局，商業資源以解放碑、觀音橋、沙坪壩商圈、楊家坪、南坪商圈為中心向四周擴散，越臨近商圈房價表現越高。

3.2 不同類型喪葬設施對周邊住宅價格的影響差異

3.2.1 不同類型喪葬設施對住宅價格影響的效應差異

為了研究不同種類的喪葬設施對周邊住宅價格的影響差異，本文分子市場對住宅價格進行回歸分析，其中把喪葬設施按功能分為殯儀館和陵園兩種如表3所示。

結果表明，殯儀館和陵園對住宅價格均表現出顯著的負向影響。住宅到最近殯儀館的距離每減少1%，住宅價格相應降低0.093%，而住宅到最近陵園的距離每減少1%，住宅僅相應降低0.077%，這表明陵園相較于殯儀館對周邊住宅價格產生的負外部性更小。究其原因，除了“恐怖陰森”氛圍引起周邊居民心理不悅外，殯儀館焚燒尸體排放大量有毒有害氣體、制造噪音等也會引起人們對居住環境和人身健康的擔憂，從而產生更大的鄰避效應。

3.2.2 不同類型喪葬設施對住宅價格影響的空間差異

為研究不同種類喪葬設施對周邊住宅價格影響的空間異質性，量化其影響范圍。本文根據住宅到最近喪葬設施的距離，分別設置6個圈層虛擬變量D1 （0～1千米）、D2 （1～2千米）、

D3 （2～3千米）、D4 （3～4千米）、D5 （4～5千米）、D6 （5～6千米）。虛擬變量Di表示以喪葬設施為中心對應的圈層范圍內，住宅在相應范圍內取1，否則為0。加入模型（1）進行回歸，結果如表4所示。

從表4可以看出，殯儀館和陵園對住宅價格的影響在空間上表現出異質性。殯儀館對周邊住宅價格影響半徑在4千米左右，隨著與殯儀館距離逐漸增大，殯儀館對住宅價格的負向影響顯著降低。陵園對周邊住宅價格的影響范圍大約為5千米，隨著住宅到陵園距離增大，陵園對住宅價格的影響降低，并在4～5千米范圍內表現出非鄰避性?？偟膩砜矗瑔试嵩O施對周邊住宅價格的負向影響隨著與喪葬設施距離的增加而顯著降低。相較于殯儀館，陵園對住宅價格的影響半徑更廣且在一定范圍表現出非鄰避性。原因可能是，重慶擁有豐富的紅色資源，烈士陵園作為傳承紅色文化的重要載體，同時也是寶貴的文化遺產、獨特的人文景觀，能夠改善人們對陵園的認知態度，使陵園這一類設施的鄰避效應有所降低。

3.2.3 烈士陵園對住宅價格的影響分析

為進一步驗證陵園的紅色屬性抵消鄰避效應的作用，本文將陵園按功能分為烈士陵園和公眾陵園，分別設置圈層虛擬變量對住宅價格進行回歸分析如表5所示。公眾陵園的對應系數始終顯著為負，對周邊住宅價格負外部性隨著距離的增大逐漸減弱。烈士陵園在1～3千米范圍內系數顯著為負，且絕對值小于同圈層的公眾陵園。這表明在3千米以內，烈士陵園對周邊住宅價格的負外部性影響不斷降低，且鄰避效應弱于公眾陵園。在3～5千米范圍內，烈士陵園的系數為正且顯著，表明烈士陵園對3～5千米范圍內的住宅價格呈現出正向設施特征。究其原因，烈士陵園的紅色屬性能夠抵消陵園“陰森感”產生的負外部性。另外，烈士陵園會帶來旅游人氣，通過旅游效應反饋于周邊住宅，從而對住宅價格產生正向影響。

3.3 喪葬設施對不同價位住宅價格的影響差異

研究表明，不同收入群體對住宅特征的偏好可能會存在較大的差異。Zietz等發現，住宅面積、衛生間數量、樓層等住宅特征對高價位住宅有更大的影響效應。為研究喪葬設施對不同價位住宅價格的影響差異，本文根據住宅價格的差異分布，對所有數據進行了五等分的分位數回歸如表6所示。

分位數回歸結果表明，住宅各特征變量的估計系數保持著相對穩定。從本文關注的喪葬設施的影響來看，到最近喪葬設施距離變量的系數在各分位上均顯著為正，整體呈“中間低、兩邊高”的分布特征，這表明喪葬設施對低價位和高價位的住宅產生的負向影響較大，而對中間價位的住宅產生的負向影響相對較小。究其原因，可能是因為不同收入階層的居民購房心理不同。對高收入群體而言，住宅品質和周邊的居住環境更為重要，心理舒適度反應敏感，喪葬設施對這類群體置業選擇影響大;低收入群體自身對住宅價格較為敏感，由于收入有限，只能優先考慮諸如通勤成本、居住空間等因素，心理層面因素對置業選擇影響小，喪葬設施附近的住宅價格相應較低有時反而能吸引這部分群體。

4 結語

隨著我國城市化的快速推進，人們對生活品質的要求不斷提升，更加注重住宅外部環境對居住體驗的影響。當前我國老齡化問題日益嚴重，喪葬設施需求持續增長，喪葬資源的稀缺性決定了部分陵園公墓不可避免地選址在人口稠密區域，喪葬設施的建設可能激發附近居民抵制情緒而導致鄰避運動的發生，進而對周邊住宅價格產生負面影響。本文以重慶市主城34個陵園和15個殯儀館為研究對象，收集周邊住宅2016-2020年的歷史成交數據，采用半對數特征價格模型和分位數回歸模型實證分析了喪葬設施對周邊住宅價格的影響效應及異質性。研究結果表明：①喪葬設施對周邊住宅價格會產生顯著的負面影響。在一定范圍內到喪葬設施的距離每減少1%，住宅價格平均降低0.082%。②喪葬設施對周邊住宅價格影響的作用范圍在5千米以內且在空間上表現異質性，對住宅價格的鄰避效應隨著與喪葬設施的距離增加而顯著降低。③相較于殯儀館，陵園對住宅價格影響的空間作用范圍更大，且烈士陵園表現出一定的非鄰避性。④喪葬設施對不同價位住宅的影響存在差異，對低價位和高價位的住宅價格的負向影響較大，而對中間價位的住宅價格的負向影響較小。

本文對規避喪葬設施的鄰避效應提出以下建議：第一，實行政策補償。政府可通過提供相應的政策優惠來緩解周邊居民對喪葬設施的鄰避心理。例如，對周邊居民進行農業扶持，發展特色農業等，提高周邊居民的生活水平和生活質量，轉移人們的注意力從而緩解鄰避效應。第二，整頓殯儀館的環境問題。殯儀館焚燒尸體排放大量有毒有害氣體以及粉塵，引起周邊民眾對居住環境和人身健康的擔憂。有關部門可通過規范殯儀館流程、抵制喪葬陋習、推廣煙氣凈化技術等措施來降低設施鄰避性。第三，科學規劃，仿照紅色陵園空間布局。普通公眾陵園建設應朝著立體化、景觀化、藝術化的定位邁進，規劃設計上逐漸向著公共游覽場所的方向發展，注重可持續發展理念，逐步擺脫陰森、恐怖的印象。

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