以七普數(shù)據(jù)管窺我國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展趨勢(shì)

金浩然 戚偉

摘要：人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變動(dòng)直接影響著住房需求。在對(duì)六普和七普數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)和預(yù)測(cè)了我國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展的規(guī)律和趨勢(shì)。研究發(fā)現(xiàn)：未來(lái)我國(guó)新增城鎮(zhèn)住房總需求穩(wěn)中有降，其中新增城鎮(zhèn)家庭帶來(lái)的住房需求明顯減少，改善需求占比上升;區(qū)域之間城鎮(zhèn)人口變動(dòng)冷熱不均，住房發(fā)展分化加劇;人口流動(dòng)活躍、老齡化、家庭小型化等也對(duì)城鎮(zhèn)住房發(fā)展提出新要求。

關(guān)鍵詞：人口普查;城鎮(zhèn)住房發(fā)展;新趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）12-0008-14 收稿日期：2021-11-25

我國(guó)每10年一次的人口普查是舉全國(guó)之力對(duì)基本國(guó)情進(jìn)行的一次重要調(diào)查，為我國(guó)人口分析提供了數(shù)據(jù)支撐，也為相關(guān)行業(yè)發(fā)展提供分析依據(jù)。2021年5月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了全國(guó)第七次人口普查（以下簡(jiǎn)稱“七普”）公報(bào)，隨后各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）紛紛發(fā)布了當(dāng)?shù)仄咂盏幕厩闆r。本文通過(guò)對(duì)比全國(guó)及地市級(jí)層面的六普、七普數(shù)據(jù)，分析了我國(guó)城鎮(zhèn)人口和住房發(fā)展的規(guī)律和趨勢(shì)，為未來(lái)城鎮(zhèn)住房發(fā)展提供研究支撐。

1 總量趨勢(shì)：未來(lái)城鎮(zhèn)家庭增速放緩，新增住房需求下降

1.1 過(guò)去10年，城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加創(chuàng)造了大量住房需求

根據(jù)六普和七普數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)人口有9.02億，較2010年增加了2.36億;2010年城鎮(zhèn)家庭戶均2.85人（未單獨(dú)考慮集體戶居民，下同）。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2021）》，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均2.56人。由此推出，2010年和2020年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)分別為2.34億戶和3.52億戶，10年間我國(guó)城鎮(zhèn)家庭約增加了1.18億戶。

若不考慮農(nóng)民“帶房入城”等情況、按一戶一套假設(shè)，則2010-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭增加帶來(lái)約1.18億套新增住房需求。其中，新增城鎮(zhèn)人口2.36億，大致貢獻(xiàn)了近9000萬(wàn)套新增住房需求;城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模由2.85人下降至2.56人，大致貢獻(xiàn)了近3000萬(wàn)套新增住房需求，兩者對(duì)新增住房需求的貢獻(xiàn)比例大致為3：1?？梢?jiàn)，除了城鎮(zhèn)人口本身增長(zhǎng)的作用，過(guò)去10年家庭小型化對(duì)新增住房需求的拉動(dòng)作用同樣顯著。

1.2 未來(lái)新增城鎮(zhèn)住房需求穩(wěn)中有降，結(jié)構(gòu)有所調(diào)整

過(guò)往研究表明，新增城鎮(zhèn)住房需求主要來(lái)自三方面動(dòng)力：分別是由城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加帶來(lái)的新增家庭的住房需求、由存量住房更新被動(dòng)引致的住房拆除改造需求、因收入水平和居住品質(zhì)要求提高主動(dòng)帶來(lái)的住房改善需求。分析發(fā)現(xiàn)，未來(lái)我國(guó)新增城鎮(zhèn)住房需求總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢(shì)。

其一，未來(lái)新增家庭戶數(shù)帶來(lái)的住房需求下降。城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加主要由城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)以及家庭小型化貢獻(xiàn)。（1）城鎮(zhèn)人口增量方面，隨著我國(guó)總?cè)丝谝?guī)模逐漸筑頂，城鎮(zhèn)化率增速放緩，城鎮(zhèn)人口規(guī)模增量不斷下降。根據(jù)《國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030）》預(yù)測(cè)，2030年我國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模將達(dá)到10.1億人，較2020年實(shí)際城鎮(zhèn)人口規(guī)模僅增加1.1億人，較該規(guī)劃預(yù)測(cè)的2020年城鎮(zhèn)人口規(guī)模增加1.6億人，均明顯低于過(guò)去10年實(shí)際城鎮(zhèn)人口增量（2.4億）。即使再對(duì)其預(yù)測(cè)的2030年城鎮(zhèn)人口進(jìn)行技術(shù)修正，未來(lái)10年的增量也極有可能明顯低于過(guò)去10年。（2）家庭戶均規(guī)模方面，2020年我國(guó)平均每個(gè)家庭有2.62人，已與日本 （戶均2.38人，下同）、英國(guó) （2.39人）、韓國(guó)（2.50人）和美國(guó)（2.54人）等世界上戶均規(guī)模較小的國(guó)家水平接近。結(jié)合各國(guó)家庭戶均規(guī)模變化規(guī)律，我國(guó)家庭小型化仍會(huì)繼續(xù)，但難以保持10年間每戶減少0.48人的速度，家庭小型化會(huì)明顯減緩。綜合以上兩方面，未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加速度會(huì)明顯放緩，由此帶來(lái)的新增住房需求也將有所減少。

其二，未來(lái)住房拆除改造需求趨于穩(wěn)定或下降。2015年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)住房中超過(guò)85%是在1990年以后建成的，近6成是2000年以后建成的。2015年以后我國(guó)城鎮(zhèn)住房仍在大規(guī)模新建，目前我國(guó)存量城鎮(zhèn)住房中有7成樓齡較新（不足20年），拆除改造的必要性不強(qiáng)。此外，近年來(lái)我國(guó)推進(jìn)了大規(guī)模棚戶區(qū)改造，過(guò)去10年改造了超過(guò)4600萬(wàn)套棚戶區(qū)住房，大量有拆除改造需求的老舊住房已完成改造。因此，未來(lái)拆除改造帶來(lái)的新增住房需求不存在明顯上升的動(dòng)力，將趨于穩(wěn)定或下降。

其三，未來(lái)住房改善需求保持基本穩(wěn)定。住房改善需求主要由居民收入水平和對(duì)居住品質(zhì)的要求提高帶來(lái)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人均居住水平總體呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)形式的增長(zhǎng)，沒(méi)有明確的“天花板”，但增加幅度會(huì)逐漸減小。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積在40平方米左右，相較于典型國(guó)家還有一定差距，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)提升。新冠疫情的反復(fù)也讓住房改善需求更加凸顯，高品質(zhì)、低密度、好物業(yè)的住房更加受到青睞。

綜合以上三方面以及我國(guó)住房供需體量大的特點(diǎn)，初步判斷未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)新增城鎮(zhèn)住房需求總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢(shì)，其中新增城鎮(zhèn)家庭帶來(lái)的住房需求占比下降，而改善需求占比有所提升。

2 空間分異：區(qū)域之間人口變化冷熱不均，分化加劇

我國(guó)幅員遼闊，不同地區(qū)之間人口變化和住房發(fā)展有比較大的差異。2010-2020年間東部和西部地區(qū)人口所占比重分別上升2.15個(gè)百分點(diǎn)和0.22個(gè)百分點(diǎn)，中部和東北地區(qū)人口所占比重分別下降0.79個(gè)百分點(diǎn)和1.20個(gè)百分點(diǎn);廣東、浙江、江蘇、山東、河南5個(gè)省份人口增長(zhǎng)最多。受限于更準(zhǔn)確口徑的數(shù)據(jù)難以獲得，這里對(duì)比分析了六普和七普地級(jí)市層面的常住人口數(shù)據(jù)，大致反映地區(qū)之間的人口變化特征（嚴(yán)格來(lái)講，對(duì)于城鎮(zhèn)住房的分析，相應(yīng)更為準(zhǔn)確的指標(biāo)應(yīng)當(dāng)是各城市市域或市轄區(qū)的城鎮(zhèn)人口規(guī)模;對(duì)于城市住房的分析，更為準(zhǔn)確的是各城市城區(qū)人口規(guī)模。但受限于數(shù)據(jù)難以獲得，這里只能采用地級(jí)市層面的常住人口數(shù)據(jù)，這一口徑大于傳統(tǒng)對(duì)城市的統(tǒng)計(jì)范圍，與城市圈等概念有一定重疊，能夠大致反映一個(gè)地區(qū)人口的增減情況，有助于推演當(dāng)?shù)匦略龀擎?zhèn)人口帶來(lái)的住房需求變化。地級(jí)市層面的行政區(qū)界線調(diào)整相對(duì)較少，暫未對(duì)其進(jìn)行修正）。研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)地級(jí)市之間人口冷熱分化愈加明顯，今后住房政策制定和市場(chǎng)研判都需要重點(diǎn)關(guān)注這一趨勢(shì)。

2.1 核心城市群和高等級(jí)城市是主要熱點(diǎn)區(qū)域

核心城市群和大城市對(duì)人口增量貢獻(xiàn)大，這些地區(qū)住房需求最為旺盛。2010-2020年間珠三角、長(zhǎng)三角、成渝和京津冀城市群的人口增長(zhǎng)量最大，分別達(dá)到2182萬(wàn)、1690萬(wàn)、695萬(wàn)和607萬(wàn)，占全國(guó)新增人口的7成左右，是人口增長(zhǎng)最旺盛的地區(qū)。分城市看，少數(shù)大城市的人口極化現(xiàn)象更趨凸顯。筆者統(tǒng)計(jì)了2010-2020年間人口增長(zhǎng)量最大的30個(gè)城市，這30個(gè)城市都是大城市，除?？冢?020年人口287萬(wàn)）外，其他29城人口規(guī)模都在400萬(wàn)以上。30城均位于《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》劃定的城市群內(nèi)。10年間，這30城新增人口總規(guī)模達(dá)到7000萬(wàn)以上，占全國(guó)新增人口的100%左右，其他城市的人口總規(guī)模變化不大（有增有減）。而2000-2010年間人口增量前30城共新增6000多萬(wàn)，占全部新增的85%左右?？梢?jiàn)近10年少數(shù)大城市的人口增長(zhǎng)明顯提速，對(duì)全國(guó)人口增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)有所上升。

人口增量大的城市有明顯的高行政等級(jí)傾向。在人口增量最大的30個(gè)城市中，有3個(gè)直轄市（北京、上海和重慶）和4個(gè)副省級(jí)城市（深圳、青島、廈門和寧波），此外還有16個(gè)省會(huì)城市，共占30個(gè)城市的8成左右。一些中西部省會(huì)受限于基數(shù)低，人口增長(zhǎng)量排名不靠前，但增速較高，如拉薩增長(zhǎng)了55.1%、銀川增長(zhǎng)了43.4%、昆明增長(zhǎng)了31.5%、南寧增長(zhǎng)了31.3%、烏魯木齊增長(zhǎng)了30.3%、蘭州增長(zhǎng)了20.6%。中西部地區(qū)省份的省會(huì)集聚度明顯上升，部分省會(huì)城市在省內(nèi)“一枝獨(dú)秀”。如2010-2020年間湖南省人口規(guī)模僅增加1.1%，但長(zhǎng)沙市人口增長(zhǎng)約300萬(wàn)，增加了42.6%，省內(nèi)其余人口占比靠前的城市則呈現(xiàn)人口凈流出的狀態(tài)，形成強(qiáng)烈對(duì)比。

這些人口增長(zhǎng)較多的城市住房供需矛盾最為突出。土地和住房供應(yīng)有限而新增需求蓬勃，房?jī)r(jià)快速上漲，居民購(gòu)房壓力持續(xù)增加。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2008-2020年間我國(guó)不少城市房?jī)r(jià)上漲明顯，漲幅大幅超過(guò)收入，如深圳、北京和上海二手房均價(jià)分別上漲了5.6倍、3.9倍和2.8倍，而同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅分別上漲1.4倍、1.8倍和1.9倍，明顯低于房?jī)r(jià)漲幅。北京、上海、深圳等地房?jī)r(jià)收入比超過(guò)25，對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力提升產(chǎn)生不利影響。

隨著產(chǎn)業(yè)在城市群之間轉(zhuǎn)移，交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，預(yù)計(jì)核心城市群和高等級(jí)城市仍將是我國(guó)人口增長(zhǎng)最顯著的區(qū)域，這是決定未來(lái)城鎮(zhèn)住房發(fā)展格局最核心的背景。對(duì)于重點(diǎn)城市群等熱點(diǎn)地區(qū)，仍有大量城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加帶來(lái)的住房需求，以及現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民的改善需求，住房建設(shè)存在較大發(fā)展空間。對(duì)于內(nèi)陸新增長(zhǎng)極、省會(huì)城市以及其他衛(wèi)星城市和縣城，如果產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)發(fā)展，人口穩(wěn)定增長(zhǎng)，住房發(fā)展也有望獲得較強(qiáng)動(dòng)力。見(jiàn)表1。

2.2 人口收縮地區(qū)不斷增加，其住房發(fā)展模式亟需探究

2010-2020年間，我國(guó)343個(gè)地級(jí)市中有150個(gè)出現(xiàn)人口收縮，占比接近一半，人口共減少4051.4萬(wàn);2000-2010年間，收縮地級(jí)市僅有92個(gè)，人口共減少2222.1萬(wàn)?？梢?jiàn)，在人口大量向核心區(qū)域集聚的同時(shí)，我國(guó)出現(xiàn)了越來(lái)越多的人口收縮地區(qū)，對(duì)未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展提出了新挑戰(zhàn)。從空間分布上，西部、中部、東北的人口收縮地區(qū)數(shù)量最多，分別有54個(gè)、47個(gè)和33個(gè)地級(jí)市出現(xiàn)了人口減少。在減少量上，東北地區(qū)最多，為1411.5萬(wàn)，中部次之，為1219.3萬(wàn)，西部地區(qū)減少了1161.3萬(wàn)。

過(guò)去各界對(duì)人口收縮的認(rèn)識(shí)往往是負(fù)面的、貶義的。但實(shí)際上，發(fā)展不等于增長(zhǎng)，收縮也應(yīng)當(dāng)被視作與增長(zhǎng)同樣重要的一種發(fā)展模式，只是兩者面臨的核心問(wèn)題和發(fā)展機(jī)理有所差異。在城市發(fā)展和住房發(fā)展中，這類人口收縮地區(qū)需要解決的不是增量不足的問(wèn)題，而是人口流失后出現(xiàn)的政府收入下降、城市環(huán)境衰敗、產(chǎn)業(yè)加速下滑，以及由此導(dǎo)致的區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、住房品質(zhì)惡化等問(wèn)題，目前各界對(duì)這類地區(qū)住房發(fā)展問(wèn)題的關(guān)注還十分不夠。

未來(lái)隨著七普數(shù)據(jù)的進(jìn)一步公開(kāi)，還可以進(jìn)一步對(duì)城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)人口收縮及其住房發(fā)展展開(kāi)細(xì)化研究。

3 結(jié)構(gòu)特征：人口流動(dòng)活躍、老齡化、家庭小型化等對(duì)住房發(fā)展提出新要求

3.1 流動(dòng)人口規(guī)模超預(yù)期，住房租賃需求旺盛

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模為2.5億，此后逐年下降，至2019年降至2.4億左右。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)到3.8億，較2010年增長(zhǎng)了69.7%，明顯高于上一年公布的抽樣調(diào)查結(jié)果，說(shuō)明此前我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模被嚴(yán)重低估。其中，我國(guó)省內(nèi)流動(dòng)人口增長(zhǎng)相對(duì)更多，增加了84.7%;跨省流動(dòng)人口增加了45.4%。這些流動(dòng)人口創(chuàng)造了大量住房租賃需求?！吨袊?guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告（2020）》顯示，我國(guó)流動(dòng)人口中超過(guò)2/3住在租賃住房中。其中，進(jìn)城農(nóng)民工和新就業(yè)大學(xué)生等新市民構(gòu)成流動(dòng)人口租房的主體。前者的租金承受能力相對(duì)有限，租賃需求以“一張床”和“一間房”為主;后者租金承受能力相對(duì)較高，租賃需求以“一間房”和“一小套房”為主，都希望在承受范圍內(nèi)“有的租、租的起、租的好”。

2020年我國(guó)市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口達(dá)到1.2億（這部分人不納入流動(dòng)人口統(tǒng)計(jì)），較2010年增加了192.7%，反映出城市內(nèi)人口流動(dòng)激增?？紤]到我國(guó)城鎮(zhèn)居民的戶口與自有住房大多一一對(duì)應(yīng)，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離主要對(duì)應(yīng)兩種情況：一是該城鎮(zhèn)家庭在居住地和戶口地均有房產(chǎn)，不是一處，且同在一個(gè)市轄區(qū)內(nèi);二是由于孩子上學(xué)地點(diǎn)變動(dòng)、工作崗位變化等原因，一個(gè)家庭擁有自有住房，但目前租房居住。在公共服務(wù)（主要是教育資源）均等化還有待進(jìn)一步提高、換房成本較高的背景下，大城市中后一種情況的規(guī)模和占比有上升趨勢(shì)。這多是一種互換式的租賃需求，在形成租賃需求的同時(shí)，一般也會(huì)將自有住房對(duì)外出租，其租賃需求的階段性和過(guò)渡性特征明顯，租金承受能力相對(duì)較高。

3.2 老齡化進(jìn)程加快，對(duì)住房適老化的需求增加

近年來(lái)，我國(guó)人口老齡化速度明顯加快，2020年我國(guó)60歲及以上人口達(dá)到2.6億，占總?cè)丝诘?8.7%，較2010年上升了5.4個(gè)百分點(diǎn)。最近10年我國(guó)60歲及以上人口占比增速較上個(gè)10年提高了2.5個(gè)百分點(diǎn)，目前已是世界上人口老齡化速度最快的國(guó)家之一。

目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房的適老化水平總體偏低，不少住房本身空間狹小、設(shè)計(jì)存在先天不足，適老化改造進(jìn)展緩慢，難以充分滿足老年人獨(dú)立生活的訴求。受獨(dú)生子女政策等影響，我國(guó)“4-2-1”“8-4-2-1”代際人口配比的家庭明顯增多，傳統(tǒng)主要依靠子女照料的養(yǎng)老方式難以持續(xù)。特別是在大城市，子女生活節(jié)奏快、工作壓力大，難有足夠的時(shí)間和精力全身心照護(hù)好老人，需要提高住房的適老化水平及獲得相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)的便捷性。當(dāng)然，老年人之間居住需求也有明顯差異，返鄉(xiāng)務(wù)工老人有在老家改善居住條件的需求，進(jìn)城幫忙照顧小孩的老人有鄰近子女或同住的階段性居住需求，無(wú)自理能力的老人需要鄰近專業(yè)的養(yǎng)老照料服務(wù)，部分活力老人還有康養(yǎng)度假的需求?，F(xiàn)階段，應(yīng)當(dāng)抓住解決老年人居住問(wèn)題的重要窗口期，增加符合各類老人需求的住房產(chǎn)品供給，保證老年人居住的舒適度、安全性。

3.3 少子化對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障提出更高要求

2020年我國(guó)出生人口約為1200萬(wàn)，育齡婦女總和生育率僅為1.3，處于較低生育水平。過(guò)去10年，我國(guó)曾多次調(diào)整生育政策，從雙獨(dú)二孩、單獨(dú)二孩到全面二孩，都對(duì)增加生育起到積極作用，但這種作用正在逐漸式微，生育政策的效果邊際鈍化，未來(lái)生育水平提升空間十分有限，甚至可能出現(xiàn)了快速下滑的勢(shì)頭。

生育率下降和少子化受多方面因素影響，包括女性就業(yè)壓力和托幼資源嚴(yán)重不足、教育資源配置不均增加了孩子的教育成本、養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重要求家庭加大養(yǎng)老資源分配份額等。有學(xué)者和媒體認(rèn)為高房?jī)r(jià)是少子化的重要原因。從住房發(fā)展的角度，應(yīng)當(dāng)關(guān)注通過(guò)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障降低年輕家庭的生活負(fù)擔(dān)，多路徑滿足青年人的居住需求，并積極增加托幼設(shè)施，推動(dòng)釋放生育潛能，減緩少子化進(jìn)程，增強(qiáng)社會(huì)整體活力。

3.4 家庭小型化對(duì)住房產(chǎn)品提出新需求

歷次普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭戶均規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，1982年、1990年、2000年和2010年分別為4.41人、3.96人、3.44人和3.10人，到2020年下降至2.62人，意味著我國(guó)一家三口的基本結(jié)構(gòu)開(kāi)始被打破。家庭小型化主要受我國(guó)人口流動(dòng)日趨頻繁、戶籍制度改革受阻、年輕人不婚不育觀念等因素影響，“空巢老人”和“獨(dú)居青年”增多，為住房需求帶來(lái)新變化。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)家庭小型化趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)，但未來(lái)小型化的速度可能放緩。對(duì)于住房供應(yīng)端，應(yīng)當(dāng)充分考慮小規(guī)模家庭對(duì)住房空間、設(shè)施、配套和物業(yè)服務(wù)等方面的獨(dú)特要求，在對(duì)存量住房結(jié)構(gòu)分析的基礎(chǔ)上，適度增加符合小規(guī)模家庭生活需要的住房供應(yīng)。

4 結(jié)語(yǔ)

本文基于目前已公布的七普資料對(duì)我國(guó)人口變化進(jìn)行分析，繼而對(duì)未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行探討。

一是存量房時(shí)代來(lái)臨，改善需求占比逐漸提升。未來(lái)我國(guó)住房需求規(guī)?？傮w呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢(shì)，存量房市場(chǎng)和改善需求占比不斷上升，政策制定和市場(chǎng)預(yù)判需要重點(diǎn)關(guān)注這一變化，住房需求的重點(diǎn)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率在全世界處于較高水平，但不少住房居住品質(zhì)不佳，應(yīng)積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)存量住房在外觀和功能上的改善。此外，我國(guó)一直鼓勵(lì)“先租后買、先小后大、先舊后新”的梯度住房消費(fèi)理念。對(duì)于有能力、有需求改善居住水平的居民，也應(yīng)當(dāng)支持他們通過(guò)購(gòu)或租更換住房，改善居住條件。這種改善不僅表現(xiàn)在面積的增加，還表現(xiàn)在住房區(qū)位、戶型、社群和相關(guān)服務(wù)等方面匹配度的契合。例如，入住專業(yè)化青年公寓或老年公寓后，居住條件得以改善。

二是城市之間分化加劇，住房發(fā)展特征迥異。當(dāng)前我國(guó)人口分化不斷加劇，大量人口流入部分核心城市，同時(shí)伴隨著部分城市開(kāi)始出現(xiàn)人口增長(zhǎng)乏力或收縮。結(jié)合城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)還將繼續(xù)。各地應(yīng)當(dāng)因地制宜，尋求符合城市實(shí)際、差異化的住房發(fā)展策略。對(duì)于流入人口規(guī)模較大的城市，考慮到新流入人口的平均年齡相對(duì)低，剛性和改善需求更旺盛，應(yīng)當(dāng)落實(shí)好“人-地-房”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，適當(dāng)增加住房供應(yīng)規(guī)模，加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定并做好住房保障;對(duì)于有發(fā)展前景但短期內(nèi)人口增速不大的城市，應(yīng)把握好增量空間，避免住房開(kāi)發(fā)過(guò)度超前，帶來(lái)供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn);對(duì)于收縮型城市，應(yīng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，探索利用閑置房屋再造城市吸引力，保持宜居宜業(yè)水平。

三是行業(yè)發(fā)展因“人”而動(dòng)，充分匹配人的實(shí)際需求。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)“高杠桿”“高周轉(zhuǎn)”來(lái)獲得“高利潤(rùn)”的傳統(tǒng)發(fā)展方式已難以持續(xù)，需要尋求新的突破口。房企發(fā)展要順應(yīng)人口變化趨勢(shì)，不只追求大規(guī)模，而是在一些細(xì)分區(qū)域和領(lǐng)域做更加高品質(zhì)的產(chǎn)品，強(qiáng)化企業(yè)自身的“護(hù)城河”“安全墊”。結(jié)合我國(guó)人口變化趨勢(shì)，可結(jié)合老齡化、少子化等人口轉(zhuǎn)變趨勢(shì)，探索在物業(yè)服務(wù)、住房租賃、智能建筑、資產(chǎn)管理等方面的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在做好主業(yè)的前提下，走好轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。

四是政策設(shè)計(jì)更加突出住房的民生屬性。1998年“房改”后的一段時(shí)間，我國(guó)住房政策高度重視住房發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)同關(guān)系，強(qiáng)調(diào)住房建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。黨的十八大以來(lái)，黨中央準(zhǔn)確把握發(fā)展階段新變化，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，把逐步實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕擺在更加重要的位置上。住房承載了我國(guó)城鎮(zhèn)居民超過(guò)70%的財(cái)富構(gòu)成，住房不平等容易沉淀為財(cái)富不平等，因此制度設(shè)計(jì)要更加關(guān)注重塑住房在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)民生中的角色，更強(qiáng)調(diào)住房的民生屬性，著重從保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、完善住房保障體系等多方面入手優(yōu)化住房政策，增進(jìn)民生福祉。

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