統(tǒng)一登記形勢下不動產(chǎn)測繪及數(shù)據(jù)整合措施

摘要：隨著我國住房改革的不斷深入，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展。而不動產(chǎn)測繪作為不動產(chǎn)權(quán)屬的前期性和基礎(chǔ)性工作，在整個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理中扮演著一個舉足輕重的角色。如何做好不動產(chǎn)測繪管理工作成為了新時代背景下需要思考的重要問題之一。需要針對當(dāng)前不動產(chǎn)測繪存在的問題，做好測繪管理，同時加強(qiáng)數(shù)據(jù)整合。本文結(jié)合當(dāng)前不動產(chǎn)測繪存在的問題，分析不動產(chǎn)測繪工作存在的重難點(diǎn)，提出完善不動產(chǎn)測繪工作及數(shù)據(jù)整合的措施與方法，以期為相關(guān)研究提供參考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);測繪，統(tǒng)一登記，數(shù)據(jù)整合

Abstract： With the deepening of China's housing reform， it has promoted the continuous development of China's real estate industry. As the preliminary and basic work of real estate ownership， real estate surveying and mapping plays an important role in the unified registration and management of the whole real estate. How to do a good job in real estate surveying and mapping management has become one of the important problems to think about in the background of the new era. It is necessary to do a good job in surveying and mapping management and strengthen data integration according to the problems existing in current real estate surveying and mapping. Combined with the current problems of real estate surveying and mapping， this paper analyzes the key and difficult points of real estate surveying and mapping， and puts forward measures and methods to improve real estate surveying and mapping and data integration， in order to provide reference for relevant research.

Key Words： Real estate; Surveying and mapping， Unified registration， Data integration

隨著我國住房改革的不斷深入，推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展。但是由于不動產(chǎn)測繪存在的問題，房產(chǎn)面積引發(fā)的糾紛不斷出現(xiàn)，對房地產(chǎn)市場造成不良影響。從2000年開始，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《房產(chǎn)測繪管理辦法》，為不動產(chǎn)測繪提供技術(shù)指導(dǎo)。2013年，國務(wù)院提出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，此后統(tǒng)一登記制度不斷推行，成為國家基礎(chǔ)性制度。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的形勢下，要求不動產(chǎn)測繪更加專業(yè)化、規(guī)范化，同時要求不斷整合資源，對不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行全面整合，以推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的有序推行。

1 不動產(chǎn)測繪與數(shù)據(jù)整合現(xiàn)狀分析

1.1 不動產(chǎn)測繪概述

不動產(chǎn)主要是指房地產(chǎn)，是具有權(quán)屬的地塊及上面建筑物的總稱。不動產(chǎn)測繪是選擇科學(xué)的測繪手段，從而清楚了解不動產(chǎn)的信息，包括位置、面積、質(zhì)量等參數(shù)，從而為后續(xù)的登記和交易提供依據(jù)。不動產(chǎn)測繪是一項綜合工程，在學(xué)科分類之中，不動產(chǎn)測繪屬于測繪學(xué)科的一種，但是又占據(jù)著十分特殊的地位。根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)測繪主要是針對不動產(chǎn)及相關(guān)土地的測繪，包括房產(chǎn)測繪、地籍測繪等內(nèi)容，主要是對房屋的用地、房屋要素、房屋建筑面積及地籍進(jìn)行全面調(diào)查[1]。

1.2 不動產(chǎn)測繪工作要求

根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作規(guī)劃，要求全國城鄉(xiāng)都建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺，從而統(tǒng)一管理不動產(chǎn)相關(guān)信息。不動產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)，但是由于不動產(chǎn)測繪難度大，測繪工作復(fù)雜，因此推行難度較大。為了滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一等級的要求，不動產(chǎn)測繪應(yīng)該最好測繪與測量，同時利用信息技術(shù)，做好數(shù)據(jù)整合，構(gòu)建便于應(yīng)用的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)平臺[2]。

2 不動產(chǎn)測繪與數(shù)據(jù)整合方法

為了創(chuàng)建邊界清晰，權(quán)屬清楚的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)，需要針對工作目標(biāo)，開展準(zhǔn)確測繪，同時借助數(shù)據(jù)庫技術(shù)，做好數(shù)據(jù)整合與管理[3]。

2.1 制訂技術(shù)路線

結(jié)合相關(guān)資料，對不動產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘測，選擇相應(yīng)的測繪工具，開展準(zhǔn)確測繪。根據(jù)相關(guān)要求，不動產(chǎn)的測繪需要結(jié)合現(xiàn)有的資料開展測繪，結(jié)合集體土地地籍圖、土地所有權(quán)宗地圖、不動產(chǎn)登記資料等，開展實(shí)際測繪，明確不動產(chǎn)的相關(guān)資料及歸屬情況。在不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，完成不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的整合[4]。

2.2 關(guān)鍵技術(shù)

不動產(chǎn)測繪與數(shù)據(jù)整合需要數(shù)據(jù)和技術(shù)等技術(shù)支撐，才能滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需求，具體的技術(shù)包括如下幾點(diǎn)。（1）數(shù)據(jù)獲取技術(shù)，借助相關(guān)的地理信息資料及GIS等3S技術(shù)，選擇測繪遙感技術(shù)等技術(shù)方法，結(jié)合不動產(chǎn)的地理信息資料，構(gòu)建不動產(chǎn)地理坐標(biāo)，繪制相應(yīng)的地籍圖，為了保障不動產(chǎn)資料的準(zhǔn)確，必須要求測繪準(zhǔn)確，操作規(guī)范，由于不動產(chǎn)信息具有多來源及多時態(tài)的特點(diǎn)，因此需要根據(jù)數(shù)據(jù)的不同，選擇合適的測量方式，而且根據(jù)要求調(diào)整測繪效率與測繪精度。（2）數(shù)據(jù)整合技術(shù)，數(shù)據(jù)整合技術(shù)的關(guān)鍵在于將復(fù)雜的測繪信息進(jìn)行整合，以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，由于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)具有數(shù)據(jù)類型復(fù)雜，存儲形式多樣等特點(diǎn)，為了滿足統(tǒng)一登記的需求，需要對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合管理，數(shù)據(jù)庫是不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵，根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一規(guī)劃的要求，需要明確數(shù)據(jù)識別以及內(nèi)容指標(biāo)，同時要統(tǒng)一數(shù)據(jù)分類，但是不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)來源及結(jié)構(gòu)差距較大，因此需要創(chuàng)建數(shù)據(jù)庫，對不同的數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化處理，最終得到滿足用戶需求的數(shù)據(jù)庫體系[5]。

2.3 數(shù)據(jù)入庫管理

不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)入庫是整個體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要是由國土資源部門，建設(shè)部門等部門，按照規(guī)范進(jìn)行數(shù)據(jù)登記，將不動產(chǎn)測繪相關(guān)數(shù)據(jù)錄入系統(tǒng)中，以實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理。數(shù)據(jù)整理入庫的流程包括如下幾點(diǎn)。（1）數(shù)據(jù)處理，對不同來源的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，根據(jù)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的要求，實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一綜合管理。（2）數(shù)據(jù)整合，將分散在各個部門的數(shù)據(jù)，進(jìn)行綜合并且整理，通過數(shù)據(jù)篩選、數(shù)據(jù)處理及數(shù)據(jù)集中，形成數(shù)據(jù)集，為了確保數(shù)據(jù)的綜合性和全面性，需要控制數(shù)據(jù)質(zhì)量，要求文本數(shù)據(jù)和矢量數(shù)據(jù)相結(jié)合，做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集管理，從而實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理[6]。

2.4 構(gòu)建信息化平臺

信息化平臺主要便于數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，通過信息化平臺的支撐，能夠?qū)?shù)據(jù)進(jìn)行錄入管理，同時便于后續(xù)使用。信息化平臺的構(gòu)建，能夠向外界展示測繪成果和技術(shù)，也能夠為需要的人員提供數(shù)據(jù)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)管理到社會服務(wù)的無縫對接。

3 房產(chǎn)測繪與數(shù)據(jù)整合重難點(diǎn)分析

3.1 房產(chǎn)登記管理不科學(xué)

當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一管理中，通常包含兩證，即土地證和房產(chǎn)證，其中房產(chǎn)證是以房屋為基本單位的證件，由房屋管理部門登記管理，而土地證是以宗地為基本單位，由土地管理部門登記管理。在傳統(tǒng)的房屋登記管理信息中，由于測繪方法不統(tǒng)一，而且不同部門選擇的測繪方法不同，導(dǎo)致房產(chǎn)證和土地證的位置不一致，為后續(xù)的統(tǒng)一管理帶來難題。測繪數(shù)據(jù)不統(tǒng)一會造成不動產(chǎn)單元無法落實(shí)落地，引發(fā)后續(xù)管理困難。

3.2 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與實(shí)際信息不符

通常房屋管理部門是房產(chǎn)測繪的主要部門，其中測繪包括預(yù)測繪、實(shí)測繪等內(nèi)容。根據(jù)房產(chǎn)管理規(guī)范，房地產(chǎn)預(yù)測繪主要是用于商品房預(yù)售許可，可以對商品房預(yù)售進(jìn)行有效管理，而實(shí)測繪主要是在商品房完成后進(jìn)行的實(shí)地測量。實(shí)測繪的內(nèi)容包括采集規(guī)劃許可、土地信息、測算產(chǎn)權(quán)單元面積等。通過測繪后，由管理部門規(guī)劃管理，予以備案。在不動產(chǎn)登記審批環(huán)節(jié)，可發(fā)現(xiàn)一些用于自建房的土地用于商業(yè)用途，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)面積和審批面積不符，影響不動產(chǎn)統(tǒng)一登記結(jié)果。

3.3 不動產(chǎn)信息內(nèi)容不完整

為了能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)進(jìn)行全面描述，所需的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)十分龐大，而且需要大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)整合。但是在實(shí)際工作過程中，不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)是十分繁復(fù)的過程，依賴工作人員開展權(quán)籍調(diào)查、樓盤表及生成不動產(chǎn)單元號，并且將大量的數(shù)據(jù)錄入系統(tǒng)。在整個作業(yè)體系中，往往會因為主觀原因和客觀原因，導(dǎo)致數(shù)據(jù)信息不完整，為后續(xù)的統(tǒng)一登記管理帶來困難。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，不動產(chǎn)的交易和登記由不同的部門負(fù)責(zé)，也給統(tǒng)一登記帶來難題。

3.4 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺不完善

在開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理前，一些地區(qū)已經(jīng)開展自建土地以及房屋的管理系統(tǒng)，但是不同地區(qū)的管理系統(tǒng)不統(tǒng)一，一方面無法實(shí)現(xiàn)一站式管理，群眾為了辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)需要折返跑，另一方面也造成不同地區(qū)的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)不統(tǒng)一，數(shù)據(jù)整合難度大。

4 統(tǒng)一登記形式下不動產(chǎn)測繪與數(shù)據(jù)整合對策

4.1 規(guī)范不動產(chǎn)測繪管理

為了更好地統(tǒng)一管理，需要規(guī)范不動產(chǎn)測繪。第一，需要建立測繪服務(wù)平臺，對不動產(chǎn)測繪單位進(jìn)行管理，確保不動產(chǎn)測繪單位具有測繪資質(zhì)，所獲得的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，并且做好測繪單位的備案和公示管理。第二，加強(qiáng)不動產(chǎn)測繪知識的學(xué)習(xí)，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的形式下，由國土測繪，房屋測繪開展專業(yè)化分工，同時加強(qiáng)測繪知識的學(xué)習(xí)，全面掌握測量與測繪知識，滿足不動產(chǎn)登記的需求。第三，統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)，根據(jù)測繪管理規(guī)定，做好不同坐標(biāo)系的高程基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，避免重復(fù)測繪，將所有的資料轉(zhuǎn)換成2000國家大地坐標(biāo)系，便于后續(xù)的統(tǒng)一登記管理。

4.2 選擇合適的不動產(chǎn)測繪技術(shù)

隨著不動產(chǎn)測繪技術(shù)的發(fā)展，為了滿足不同精度的要求，需要選擇合適的測繪技術(shù)，當(dāng)前的不動產(chǎn)測繪技術(shù)包括如下幾點(diǎn)。（1）數(shù)字測繪技術(shù)，數(shù)字測繪技術(shù)是在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展起來的測繪技術(shù)，相比于其他測繪計數(shù)器，數(shù)字測繪技術(shù)效率更高，而且測繪精度較高，在實(shí)測繪中發(fā)揮著重要的作用，數(shù)字測繪技術(shù)廣泛應(yīng)用于不動產(chǎn)測繪，所得到的數(shù)據(jù)也可用于后續(xù)登記管理。（2）坐標(biāo)解析法，該方法能夠提升測繪數(shù)據(jù)的精確性，通過對房屋面積及房屋類型進(jìn)行精確測量，能夠為后續(xù)的分析提供精確的數(shù)據(jù)，但是由于實(shí)際針面積計算需要加上特定條件，導(dǎo)致該方法具有一定的局限性。（3）3S技術(shù)，該技術(shù)具備良好的操作界面，而且可以利用GIS進(jìn)行建筑平面的繪制，因此廣泛應(yīng)用于不動產(chǎn)領(lǐng)域，而且具有一定的通用性，測繪效率較高。

4.3 完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺

第一，開展數(shù)字化方式，確保測繪數(shù)據(jù)精確，而且及時更新測繪數(shù)據(jù)庫，全面提高測繪管理水平。第二，對測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行整合管理，要建立完善地理空間信息數(shù)據(jù)交換共享平臺，實(shí)現(xiàn)不同部門的數(shù)據(jù)共享，相聚利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)集，避免重復(fù)測繪。第三，不斷完善不動產(chǎn)登記平臺，選擇大數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，為數(shù)據(jù)管理和資料整合提供便利。

5 結(jié)語

綜上所述，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對于不動產(chǎn)測繪和數(shù)據(jù)整合的要求很高，但是不動產(chǎn)測繪與數(shù)據(jù)整合還存在一些問題。作為地理信息大數(shù)據(jù)中非常重要的一個分支，不動產(chǎn)測繪在數(shù)字城市地理信息大數(shù)據(jù)中發(fā)揮出了重要作用，因此，必須不斷強(qiáng)化不動產(chǎn)測繪技術(shù)的建設(shè)。為了更好地服務(wù)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，需要不斷完善測繪技術(shù)和管理，強(qiáng)化不動產(chǎn)測繪技術(shù)的建設(shè)，同時，加強(qiáng)不動產(chǎn)登記管理，做好數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)整合，從而推動我國社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

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作者簡介：李律（1986—），男，本科，工程師，主要從事測繪工作。

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