統一登記形勢下不動產測繪及數據整合措施

摘要：隨著我國住房改革的不斷深入，推動我國房地產行業的不斷發展。而不動產測繪作為不動產權屬的前期性和基礎性工作，在整個不動產統一登記管理中扮演著一個舉足輕重的角色。如何做好不動產測繪管理工作成為了新時代背景下需要思考的重要問題之一。需要針對當前不動產測繪存在的問題，做好測繪管理，同時加強數據整合。本文結合當前不動產測繪存在的問題，分析不動產測繪工作存在的重難點，提出完善不動產測繪工作及數據整合的措施與方法，以期為相關研究提供參考。

關鍵詞：不動產;測繪，統一登記，數據整合

Abstract： With the deepening of China's housing reform， it has promoted the continuous development of China's real estate industry. As the preliminary and basic work of real estate ownership， real estate surveying and mapping plays an important role in the unified registration and management of the whole real estate. How to do a good job in real estate surveying and mapping management has become one of the important problems to think about in the background of the new era. It is necessary to do a good job in surveying and mapping management and strengthen data integration according to the problems existing in current real estate surveying and mapping. Combined with the current problems of real estate surveying and mapping， this paper analyzes the key and difficult points of real estate surveying and mapping， and puts forward measures and methods to improve real estate surveying and mapping and data integration， in order to provide reference for relevant research.

Key Words： Real estate; Surveying and mapping， Unified registration， Data integration

隨著我國住房改革的不斷深入，推動了我國房地產行業的不斷發展。但是由于不動產測繪存在的問題，房產面積引發的糾紛不斷出現，對房地產市場造成不良影響。從2000年開始，國家質量技術監督局頒發《房產測量規范》及《房產測繪管理辦法》，為不動產測繪提供技術指導。2013年，國務院提出不動產統一登記制度，此后統一登記制度不斷推行，成為國家基礎性制度。在不動產統一登記的形勢下，要求不動產測繪更加專業化、規范化，同時要求不斷整合資源，對不動產測繪數據進行全面整合，以推動不動產統一登記的有序推行。

1 不動產測繪與數據整合現狀分析

1.1 不動產測繪概述

不動產主要是指房地產，是具有權屬的地塊及上面建筑物的總稱。不動產測繪是選擇科學的測繪手段，從而清楚了解不動產的信息，包括位置、面積、質量等參數，從而為后續的登記和交易提供依據。不動產測繪是一項綜合工程，在學科分類之中，不動產測繪屬于測繪學科的一種，但是又占據著十分特殊的地位。根據我國相關規定，不動產測繪主要是針對不動產及相關土地的測繪，包括房產測繪、地籍測繪等內容，主要是對房屋的用地、房屋要素、房屋建筑面積及地籍進行全面調查[1]。

1.2 不動產測繪工作要求

根據不動產統一登記的工作規劃，要求全國城鄉都建立不動產統一登記平臺，從而統一管理不動產相關信息。不動產測繪是不動產統一登記的基礎，但是由于不動產測繪難度大，測繪工作復雜，因此推行難度較大。為了滿足不動產統一等級的要求，不動產測繪應該最好測繪與測量，同時利用信息技術，做好數據整合，構建便于應用的不動產統一登記數據平臺[2]。

2 不動產測繪與數據整合方法

為了創建邊界清晰，權屬清楚的不動產數據，需要針對工作目標，開展準確測繪，同時借助數據庫技術，做好數據整合與管理[3]。

2.1 制訂技術路線

結合相關資料，對不動產進行實地勘測，選擇相應的測繪工具，開展準確測繪。根據相關要求，不動產的測繪需要結合現有的資料開展測繪，結合集體土地地籍圖、土地所有權宗地圖、不動產登記資料等，開展實際測繪，明確不動產的相關資料及歸屬情況。在不動產測繪數據的基礎上，完成不動產數據庫的構建，實現數據的整合[4]。

2.2 關鍵技術

不動產測繪與數據整合需要數據和技術等技術支撐，才能滿足不動產統一登記的需求，具體的技術包括如下幾點。（1）數據獲取技術，借助相關的地理信息資料及GIS等3S技術，選擇測繪遙感技術等技術方法，結合不動產的地理信息資料，構建不動產地理坐標，繪制相應的地籍圖，為了保障不動產資料的準確，必須要求測繪準確，操作規范，由于不動產信息具有多來源及多時態的特點，因此需要根據數據的不同，選擇合適的測量方式，而且根據要求調整測繪效率與測繪精度。（2）數據整合技術，數據整合技術的關鍵在于將復雜的測繪信息進行整合，以實現數據的統一管理，由于不動產數據具有數據類型復雜，存儲形式多樣等特點，為了滿足統一登記的需求，需要對相關數據進行整合管理，數據庫是不動產測繪數據整合的關鍵，根據不動產統一規劃的要求，需要明確數據識別以及內容指標，同時要統一數據分類，但是不動產測繪數據來源及結構差距較大，因此需要創建數據庫，對不同的數據進行規范化處理，最終得到滿足用戶需求的數據庫體系[5]。

2.3 數據入庫管理

不動產測繪數據入庫是整個體系的關鍵環節，主要是由國土資源部門，建設部門等部門，按照規范進行數據登記，將不動產測繪相關數據錄入系統中，以實現對不動產測繪數據的統一管理。數據整理入庫的流程包括如下幾點。（1）數據處理，對不同來源的數據進行分析，根據不動產數據庫的要求，實現對不動產數據的統一綜合管理。（2）數據整合，將分散在各個部門的數據，進行綜合并且整理，通過數據篩選、數據處理及數據集中，形成數據集，為了確保數據的綜合性和全面性，需要控制數據質量，要求文本數據和矢量數據相結合，做好基礎數據的搜集管理，從而實現對數據的統一管理[6]。

2.4 構建信息化平臺

信息化平臺主要便于數據的統一管理，通過信息化平臺的支撐，能夠將數據進行錄入管理，同時便于后續使用。信息化平臺的構建，能夠向外界展示測繪成果和技術，也能夠為需要的人員提供數據服務，實現不動產管理到社會服務的無縫對接。

3 房產測繪與數據整合重難點分析

3.1 房產登記管理不科學

當前不動產統一管理中，通常包含兩證，即土地證和房產證，其中房產證是以房屋為基本單位的證件，由房屋管理部門登記管理，而土地證是以宗地為基本單位，由土地管理部門登記管理。在傳統的房屋登記管理信息中，由于測繪方法不統一，而且不同部門選擇的測繪方法不同，導致房產證和土地證的位置不一致，為后續的統一管理帶來難題。測繪數據不統一會造成不動產單元無法落實落地，引發后續管理困難。

3.2 房產產權與實際信息不符

通常房屋管理部門是房產測繪的主要部門，其中測繪包括預測繪、實測繪等內容。根據房產管理規范，房地產預測繪主要是用于商品房預售許可，可以對商品房預售進行有效管理，而實測繪主要是在商品房完成后進行的實地測量。實測繪的內容包括采集規劃許可、土地信息、測算產權單元面積等。通過測繪后，由管理部門規劃管理，予以備案。在不動產登記審批環節，可發現一些用于自建房的土地用于商業用途，導致產權面積和審批面積不符，影響不動產統一登記結果。

3.3 不動產信息內容不完整

為了能夠對不動產進行全面描述，所需的不動產數據十分龐大，而且需要大數據技術進行數據整合。但是在實際工作過程中，不動產登記業務是十分繁復的過程，依賴工作人員開展權籍調查、樓盤表及生成不動產單元號，并且將大量的數據錄入系統。在整個作業體系中，往往會因為主觀原因和客觀原因，導致數據信息不完整，為后續的統一登記管理帶來困難。在不動產統一登記改革后，不動產的交易和登記由不同的部門負責，也給統一登記帶來難題。

3.4 不動產統一登記平臺不完善

在開展不動產統一登記管理前，一些地區已經開展自建土地以及房屋的管理系統，但是不同地區的管理系統不統一，一方面無法實現一站式管理，群眾為了辦理不動產登記業務需要折返跑，另一方面也造成不同地區的不動產數據不統一，數據整合難度大。

4 統一登記形式下不動產測繪與數據整合對策

4.1 規范不動產測繪管理

為了更好地統一管理，需要規范不動產測繪。第一，需要建立測繪服務平臺，對不動產測繪單位進行管理，確保不動產測繪單位具有測繪資質，所獲得的數據準確，并且做好測繪單位的備案和公示管理。第二，加強不動產測繪知識的學習，在不動產統一登記的形式下，由國土測繪，房屋測繪開展專業化分工，同時加強測繪知識的學習，全面掌握測量與測繪知識，滿足不動產登記的需求。第三，統一坐標系統，根據測繪管理規定，做好不同坐標系的高程基準轉換，避免重復測繪，將所有的資料轉換成2000國家大地坐標系，便于后續的統一登記管理。

4.2 選擇合適的不動產測繪技術

隨著不動產測繪技術的發展，為了滿足不同精度的要求，需要選擇合適的測繪技術，當前的不動產測繪技術包括如下幾點。（1）數字測繪技術，數字測繪技術是在互聯網技術發展起來的測繪技術，相比于其他測繪計數器，數字測繪技術效率更高，而且測繪精度較高，在實測繪中發揮著重要的作用，數字測繪技術廣泛應用于不動產測繪，所得到的數據也可用于后續登記管理。（2）坐標解析法，該方法能夠提升測繪數據的精確性，通過對房屋面積及房屋類型進行精確測量，能夠為后續的分析提供精確的數據，但是由于實際針面積計算需要加上特定條件，導致該方法具有一定的局限性。（3）3S技術，該技術具備良好的操作界面，而且可以利用GIS進行建筑平面的繪制，因此廣泛應用于不動產領域，而且具有一定的通用性，測繪效率較高。

4.3 完善不動產統一登記平臺

第一，開展數字化方式，確保測繪數據精確，而且及時更新測繪數據庫，全面提高測繪管理水平。第二，對測繪數據進行整合管理，要建立完善地理空間信息數據交換共享平臺，實現不同部門的數據共享，相聚利用基礎數據集，避免重復測繪。第三，不斷完善不動產登記平臺，選擇大數據進行管理，為數據管理和資料整合提供便利。

5 結語

綜上所述，不動產統一登記對于不動產測繪和數據整合的要求很高，但是不動產測繪與數據整合還存在一些問題。作為地理信息大數據中非常重要的一個分支，不動產測繪在數字城市地理信息大數據中發揮出了重要作用，因此，必須不斷強化不動產測繪技術的建設。為了更好地服務于不動產統一登記，需要不斷完善測繪技術和管理，強化不動產測繪技術的建設，同時，加強不動產登記管理，做好數據處理和數據整合，從而推動我國社會經濟健康發展。

參考文獻

[1]胡翔志.應用傾斜攝影三維建模的不動產測繪技術研究[J].科技創新導報，20209（5）：14-15.

[2]鄧江明. 基于傾斜攝影測量的不動產登記技術研究[D].昆明：昆明理工大學，2020.

[3] 阿布都艾尼·阿布都克熱木.測繪新技術在農村不動產權籍調查中的應用研究[D].西安：長安大學，2018.

[4]張慶華，巖叫.新形勢下不動產測繪管理探索[J].科技資訊，2020（10）：214-215.

[5]鄧清軍，張士武，許邦鑫.無人機傾斜攝影技術在農村不動產確權中的應用[J].北京測繪，2018，32（2）：225-228.

[6]楊亞彬，謝思梅，謝榮安.無人機傾斜攝影測量技術在不動產更新測繪中的應用[J].測繪通報，2020（7）：108-111.

作者簡介：李律（1986—），男，本科，工程師，主要從事測繪工作。

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