基于宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)金融改進措施

摘要：隨著我國綜合國力的不斷發(fā)展，人們逐漸由農(nóng)村搬向城市，城市人口數(shù)量不斷增加，有效推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但是隨著宏觀調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被切斷，而房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是通過銀行，直接導致企業(yè)土地購買和開發(fā)經(jīng)費不足，嚴重影響企業(yè)的發(fā)展，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)經(jīng)濟長遠發(fā)展迫切需求新的融資渠道。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控;房地產(chǎn)行業(yè);融資渠道

引言：

宏觀調(diào)控的應(yīng)用能夠有效實現(xiàn)資金資源，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供方向，但是在很大程度上嚴重影響房地產(chǎn)行業(yè)金融經(jīng)濟發(fā)展，對購買者的利益也帶來一定影響，也真是因為房地產(chǎn)行業(yè)和購買者過于依賴資金而導致相關(guān)政策下發(fā)后經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)問題。

一、房地產(chǎn)金融促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重要性

房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在發(fā)展過程中，其是否具備充足的資金，對于其未來的發(fā)展規(guī)模和前景起到極大的影響作用。相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期長，資金風險比較高，資金回報率極大，但是依賴于金融機構(gòu)。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，資金問題是企業(yè)需要解決的首要問題，具備充足的資金能夠確保企業(yè)能夠進行土地購買和開發(fā)。金融業(yè)具備良好的融資籌資能力，并且具有多種融資渠道，通過放貸等形式向房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠進行大規(guī)模的建筑開發(fā)，進而有效推動整合房地產(chǎn)行業(yè)的長久、可持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)金融同時具備著協(xié)調(diào)作用，在國家相關(guān)政策允許的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)金融利用多樣的形式調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是房地產(chǎn)金融的協(xié)調(diào)性具有針對對象，僅適用于國家所扶持房地產(chǎn)領(lǐng)域，并且建立健全了有關(guān)優(yōu)惠政策，推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。另外，隨著我國婚姻要求房車情況的逐漸嚴重，購買成為當代人民群眾的最大愿望，但是當前階段房價不斷上漲，而人們的經(jīng)濟收入水平卻沒有提升，導致購買者望而卻步。因此需要國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)金融填充其中差距。由此，房地產(chǎn)金融所具備的優(yōu)勢顯而易見，在購房者具有強烈購房欲望但資金不足是可以通過多種渠道貸款。房地產(chǎn)金融在刺激購買者的同時，有效推動房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。

二、宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮作用

首先，在宏觀調(diào)控作用下能夠為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展方向。房地產(chǎn)屬于是高風險、高投資、高收益的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展優(yōu)良在很大程度上影響著我國人民群眾經(jīng)濟基礎(chǔ)效益，當前階段，部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形式不穩(wěn)定，并且受到國家和當?shù)卣叩募s束。基于此，宏觀調(diào)控規(guī)劃應(yīng)當從整體角度積極引導房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點，不僅能夠有效和其他行業(yè)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，還能夠在金融、稅收、投資到上發(fā)揮作用，因此，相比于其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有一定特異性，通過宏觀調(diào)控能夠明確發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在的問題，還能夠在一定程度上平穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢。其次，宏觀調(diào)控能夠有效實現(xiàn)資源的科學劃分。政府的管理工作能夠根據(jù)政府自身的實施資源劃分，同時宏觀調(diào)控政策是處理房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的有效方案。有買賣就會存在摩擦，存在摩擦就會存在或大或小的問題，進而影響經(jīng)濟發(fā)展。市場中存在的問題都可以通過政府進行處理，宏觀調(diào)控政策的有效實施能夠?qū)崿F(xiàn)資源整合以及效益劃分[1]。

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟存在問題

（一）過于依賴資金，金融風險大

在當前階段，我國絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)將資金作為企業(yè)發(fā)展主要力量，資金支持能夠有效促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，但是也會產(chǎn)生較大、較多的金融風險。有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，存在將近80百分之房地產(chǎn)土地購買和開發(fā)經(jīng)費都是通過銀行貸款進行的，將近90百分之購房客戶通過按揭貸款方式購房，在一定程度上加大了房地產(chǎn)行業(yè)的市場風險。另外，現(xiàn)時代商業(yè)銀行逐漸增多，導致市場中存在不正當競爭現(xiàn)象，進而造成房價出現(xiàn)嚴重的偏移，同時嚴重影響房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的長久、可持續(xù)運作，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)蕭條局面，會直接導致金融行業(yè)發(fā)生資金崩潰，阻礙國民經(jīng)濟運行。

（二）土地資源稀缺，普遍存在投機現(xiàn)象

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要依附大量的土地資源，只有充足的土地資源才能夠有效促進房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。然而，土地資源屬于不可再生資源，所能供應(yīng)的數(shù)值較為固定，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化發(fā)展速度逐漸加速，人群搬離農(nóng)村，城市人口基數(shù)大幅度增長，土地資源需求不斷上升，而現(xiàn)實土地資源的實際供應(yīng)量無法滿足當前階段市場需求，導致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到阻滯影響。除此之外，我國土地交易體制不完善，土地高價售賣或者不正當形式圈地獲取更多經(jīng)濟利益，導致房價上漲，擾亂房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟秩序，致使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟存在嚴重問題[2]。

（三）購房者“力不從心”

我國當前局勢來看，廣大的80后，90后人群面臨婚姻問題，而當前階段大部分家庭要求男方有車有房，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其屬于非常龐大的資金收入，但是目前人們的收入情況與房價的上漲速度不成比例，很多的購房者需要買房、想要買房，但是面對高昂的房價只能望而卻步，空有雄厚的發(fā)展客戶，但是卻無法將存在的客源資金轉(zhuǎn)化為企業(yè)自身的發(fā)展資金，另外，受宏觀調(diào)控的影響，購房者在銀行機構(gòu)的貸款金額受到限制，進而導致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展受到一定影響。

四、基于宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)金融改進措施

（一）非銀行金融機構(gòu)

在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展銀行融資的方式被政府切斷，房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展進而選擇非銀行金融機構(gòu)。在宏觀調(diào)控政策出臺前，我國大型、中型房地產(chǎn)企業(yè)并不將非銀行金融機構(gòu)作為主要融資渠道選擇，在當時市場并不受關(guān)注，但在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇非銀行金融機構(gòu)進行融資，不僅有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資形式和渠道，同時有效提升非銀行金融機構(gòu)發(fā)展速度。房地產(chǎn)行業(yè)為有效盤活資金，非銀行金融機構(gòu)是非常是極為有限的渠道。

（二）海外金融市場

金融市場發(fā)展較為完善的地區(qū)有中國香港和新加坡，房地產(chǎn)企業(yè)可以在這兩個市場以債券發(fā)行或股票形式解決發(fā)展過程中資金周轉(zhuǎn)困難的問題，在金融市場能夠得到融資主要依靠房地產(chǎn)企業(yè)自身實力和信用度決定，同時自身實力和信用度也決定著融資成本，還在融資市場對于企業(yè)的要求較高，只能夠為大型房地產(chǎn)企業(yè)提供有效融資渠道，而小型企業(yè)只能望而卻步。

（三）創(chuàng)新其他融資渠道

創(chuàng)新型融資方式的應(yīng)用和宏觀調(diào)控存在很大的關(guān)系，宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)紛紛尋找其他渠道進行融資，并進行不斷的創(chuàng)新，從而確保企業(yè)經(jīng)濟長遠、可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與銀行進行合作從中獲得經(jīng)濟，企業(yè)信托公司、依托銀行，收集客戶資金，利用理財產(chǎn)品的形式把客戶金融轉(zhuǎn)進房地產(chǎn)企業(yè)，這是一種新型的融資方式，但是銀監(jiān)會已經(jīng)加以否決。在此基礎(chǔ)上房地產(chǎn)企業(yè)進行創(chuàng)新，將載體數(shù)量增加，由之前的兩個拓展為三個，讓證券公司加入其中，但是資金源頭和資金流向是一致的，資金源頭是銀行客戶，這種方式的融資過程是首先將銀行客戶的資金過渡到證券公司，證券公司再將資金轉(zhuǎn)入信托公司，最后房地產(chǎn)企業(yè)從信托公司獲得資金，這是一種較為復雜的融資方式，消化時間較長，但是能夠有效為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融資金[3]。

五、購房者融資創(chuàng)新

宏觀調(diào)控政策下，不僅房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益受到影響，同時購房者利益也受到影響，購房者在銀行貸款的金額受到限制，導致購買者欲望降低，但是隨著借貸機構(gòu)和“另類”銀行的出現(xiàn)，為購買者提供了資金。借貸機構(gòu)并不是銀行機構(gòu)下的服務(wù)產(chǎn)品，而是貸款公司，與銀行相比其貸款較靈活，但貸款利息較高，雖然在一定程度上為購買者提供了資金保障，但是因為利息原因?qū)е潞芏噘徺I者望而卻步。“另類”銀行是利用運營資金向銀行申請貸款，這種貸款方式對象受到一定限制，僅能為企業(yè)購房人員提供服務(wù)，因此對房地產(chǎn)行業(yè)而言為有效促進經(jīng)濟發(fā)展，需要針對購買者融資問題進行創(chuàng)新，從而有效保障行業(yè)發(fā)展。

結(jié)束語：

綜上所述，宏觀調(diào)控政策有利也有弊，針對房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道被切斷問題，企業(yè)應(yīng)當對現(xiàn)階段其他房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)用的融資渠道加以借鑒，有效促進企業(yè)金融經(jīng)濟發(fā)展，另外因為購買者融資渠道同樣受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過自身創(chuàng)新，解決購買者問題，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]王煊.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果及對策研究[J].房地產(chǎn)導刊，2017（06）：23.

[2]張衛(wèi)華.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控[J].科技經(jīng)濟導刊，2017（25）：248.

[3]郭睿.宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].赤峰學院學報，2016（15）：146-147.

中國社會科學院研究生院深圳研究院金賢鋒