房地產企業內部控制存在的問題及對策研究

邱琳

摘要：文章在對房地產企業內部控制進行分析的基礎上，對房地產企業內部控制從缺乏有效規范的內部控制監督、各個部門之間缺少有效的溝通、內部控制制度執行能力低以及房地產企業內部控制環境薄弱等角度進行了分析，并結合問題提出了相應的對策思考，認為在新經濟常態下，企業的經濟發展必須走向高質量階段，才能跟上社會經濟發展的步伐。內部控制作為公司治理的重要環節，公司應該重視內部控制的管理工作，提高公司的競爭力，促進經濟健康發展。

關鍵詞：內部控制;房地產企業;內部監督

內部控制是指公司在勞動分工和組織管理的前提下，對單位各個職能部門之間的經濟業務活動進行組織、評估和規范，確保有效實現業務管理目標的方法、程序以及措施，從而用來確定各個職能部門所負責的范圍和承擔的一系列工作任務以及相應的權限，從而形成一個完整、嚴格、相互關聯、協調和相互制約的控制系統。內部控制是現代企業加強運營管理、提高運營管理效率、實現運營管理政策以及目標的有效手段，特別是對房地產開發企業而言。

內部控制也是現代企業運營和管理的一個重要指標。通過實踐，可以得出結論的是：得內控則強，失內控則弱，沒有內控就會混亂。房地產開發業在中國是一個新興產業，在中國的經濟發展和城市建設中起著相應的作用。為了使公司健康長遠發展，房地產開發行業必須建立內部會計控制，從而用以提高公司的運營管理的效率。隨著各個企業外部競爭的加劇和內部管理的加強，在公司治理的推進下，內部控制系統越來越需要企業的各個部門的參與、建立和實施。隨著企業的逐漸擴張、資本越來越普及、全球經濟發展的一體化、市場經濟的深化和運營管理的現代化，大型房地產公司的區域商業戰略的發展受到越來越多的關注。

一、內部控制的概念

內部控制指的是在經濟活動中經濟單位和組織建立的相互牽制的商業組織和責任分工體系。內部控制是董事會、管理層和全體員工一起開展的一系列控制活動，以確保公司基本目標的合理實現。總之，企業內部控制是一項提高企業經營效率、保證企業合法經營和會計信息真實性的活動，促進了戰略目標的實現。它是現代企業制度的基本要求，是企業各項管理任務的基礎，還是一種企業改善管理，防范風險的有效機制。換句話來說，內部控制是房地產公司為了實現業務管理目標、保護資產的安全性和完整性、確保會計信息的正確性和可靠性、確保企業業務管理活動和經濟效益而采取的一系列方法、程序和措施。

內部控制包括五個相互關聯的要素：內部控制環境、風險測評、控制活動、信息和溝通以及監測。在2004年9月，COSO提出了“企業風險管理——集成框架”，這不僅超越了“內部控制——整體框架”，同時也象征著內部控制的轉變和變革。內涵來說，可擴展為“八個要素”：一是設定目標，公司的高級管理人員依據公司的風險偏好來設定其戰略目標;二是內部環境，企業文化與其他各方面影響員工風險意識的因素，包括員工對風險意識的認知、高層管理者的風險管理理念與風險偏好、職業素養與工作氣氛等;三是風險的確認，指的是高級管理層決定影響公司實現目標的內外部的相關風險因素;四是風險的評估，董事會以及高級管理人員依據風險因素的可能性和影響確定如何有效的管理風險;五是風險管理策略的選擇，指的是基于公司抵御風險的能力，董事會和高級管理人員選擇風險管理策略的風險偏好;六是控制活動，指的是為了確保有效實施風險管理策略而制定的制度體系與程序，包含批準、授權、檢驗、證實、調整、審查、定期盤點、記錄檢查、職能和職權的分工和授權、資產的保全、績效的評估等;七是信息與溝通，指的是為了規劃、實施、監督等運營管理活動的信息服務產生的，以及向用戶及時提供信息的過程;八是檢查監督，指的是公司內部進行檢查與監督內部控制的一個過程。

二、房地產企業內部控制的重要性

（一）內部控制能有效抵御風險

眾所周知，房地產業是一個具有高風險特征的行業。雖然許多的房地產企業都已經建立了內部控制制度體系，但是其內部控制意識薄弱。主要原因還是歸結于房地產企業內部控制失敗。所以，企業要安全有效的度過危機就必須要改善房地產企業內部控制體系，增強抵御風險的能力。但是，許多公司認為，內部控制是各種工作系統和業務規則的總結。有了規章制度，公司就有了內部控制。甚至一些公司認為，制定大量的規章制度，增加了工作環節、辦事程序和相關人員，不僅影響工作效率，還會增加公司的運營成本。這些都是因為沒有真正的理解內部控制的內在含義，內部控制不被視為公司加強管理和公司實現業務目標不可或缺的一部分。

（二）健全和完善內控制度是現代房地產企業管理的內在要求

目前為了滿足行業發展的需要，要不斷的擴大規模，公司的相關工作人員和資金投入不斷的發展。加強了企業的管理和控制能力，使其能夠很好地控制和監督經濟活動，最終能夠更有效的實現房地產企業的經營目標。

三、房地產企業內部控制存在的問題

（一）缺乏有效規范的內部控制監督

內部控制缺乏有效規范的監督。內部控制監督的實質是有效地檢查和監督生產各方面的運作效率和有效性。不過，中國的房地產公司只是將內部控制監管與監督財務報告的真實性等同起來，并耗費了大部分的精力來檢查財務報告的信息是否真實可靠。因此，忽視了公司資產安全的實際有效監督和各個環節的實施。內部審計部門缺乏獨立性。雖然一些房地產公司設立了內部審計部門，但是，他們卻把管理權看得比內部審計還重要，這對內部審計部門的內部控制效率和有效性產生了嚴重的影響。大部分企業的高層管理者甚至還要求內部審計部門直接對管理者負責，這樣一來不利于內部審計部門有效地對高層管理者的決策和行為進行監督，而且，一些房地產公司還要求財務部門或者其他部門的負責人或者員工同時兼顧內部審計的工作，從而達到降低內部控制成本的目的。這只會嚴重的影響內部審計師的獨立性，進而嚴重影響內部控制的有效性。有些公司還忽視內部審計部門的存在，與此同時，也沒有實際授權內部控制監督的權力，這使得內部審計部門成為一個無法有效地實施內部控制的有名無實的兼職組織。

（二）各個部門之間缺少有效的溝通

從目前房地產行業的發展情況來看，當房地產公司在進行財務運行的實施過程中，缺乏相應的控制管理以及信息溝通機制，財務部門可能是閉門做賬，缺乏和其他部門之間的相互聯系，導致企業的財務信息內容不全。管理層缺乏一個有效的渠道與員工進行溝通。不論是管理層將各階段公司的整體戰略思想和任務分配向各級的員工傳達，還是員工對高級管理者進行工作成果的反饋，這都與一個通暢的溝通渠道密不可分。

（三）內部控制制度執行能力低

房地產公司的業務流程設計還不夠清晰。房地產公司往往享受高額利潤，同時伴隨著高風險。因此，管理者并不是十分清楚每個環節中生產業務鏈接的設計，以及低水平的控制等方面。項目的建設和運營往往取決于高級管理人員的個人專業判斷，并且幾乎沒有固定的規范可供參考。這樣的生產經營管理形式顯得有點混亂，與此同時，還不利于公司有效的執行內部控制制度。對基金管理和控制沒有有效的限制。由于資本運作的特殊性，大多數房地產公司缺乏專門從事資金集中管理的相關部門。而且，房地產公司往往具有跨區域的特征，為了方便項目的正常投資，房地產公司一般會提前向項目開發商支付一定的資金，以保證項目的正常執行與落實。但是，由于房地產企業和項目所設的地點常常不一致，導致房地產公司無法有效控制和限制投資項目資金，這很容易影響企業對資本的有效利用。

四、完善房地產企業內部控制制度的對策

（一）內部環境

在房地產公司的發展過程中，需要提高其內部控制環境的建設，規范內部控制行為，提高內部管理的效果，樹立正確的經營管理理念，提升經營管理效率，從客戶角度出發，不斷的提高經營管理的方法，提升自身的經營能力，依據相關法律法規來開展經營活動，最終實現房地產的運營業務目標。

（二）風險評估

風險評估是公司建立和實施有效內部控制的重要部分。在房地產企業歷史上最嚴峻的監管調控壓力之下，房地產公司反而可以扭轉這一趨勢。 將絕對控制風險轉化為相對擴張機會，并將“危險”轉變為“機器”，這反映了房地產公司相對靈活的市場適應性。由此可見， 內部控制需要懂得隨機應變。

（三）控制活動

控制活動是房地產公司建立和有效實施內部控制的重要手段。在資本杠桿率較高的房地產業市場中，充裕的現金和低融資成本更是有助于萬科迅速的擴張。借鑒房地產公司，房地產企業應該注意以下幾個方面：首先， 應該關注公司的各種業務和事務，比如公司的資金流動、物流、人力資源流動和信息流等，內部控制的構建需要堅持實質重于形式的原則，注重科學設計，注重有效實施。

（四）信息與溝通

信息和溝通是公司的建立和有效實施內部控制的重要條件。只有建立一個暢通無阻的企業自己的內部信息網絡，才能快速有效地管理企業。通過強化內部部門之間的信息溝通，提高信息的利用效果，不斷的提升內部控制的效果。

（五）內部監督

內部監督是提高內部控制的重要保障性手段，通過對房地產企業的日常監督管理的實施，對其關鍵崗位以及關鍵程序進行監督控制，及時的對各種內部控制缺陷進行發掘，并不斷的去完善內部控制體系，規范內部控制行為，不斷的提高內部監督的效果。同時，還需要強化外部監督的利用，積極的采納會計事務所的審計意見，并接受注冊會計師的公證監督。

參考文獻：

[1]孟濤.房地產內部控制實施現狀及對策分析[J].中國鄉鎮企業會計，2018（08）：218-219.

[2]秦文曙.房地產內部控制實施現狀及對策[J].當代經濟，2015（24）：72-73.

[3]鐘瑞杰.房地產內部控制實施現狀及對策分析[J].中國外資，2014（01）：236.

[4]伍海泉，王藝潔.HY公司內部控制問題與建議[J].商業經濟，2018（05）：23-24.

[5]馬春生.關于完善制造業企業內部控制的思考[J].知識經濟，2017（08）：125-126.

（作者單位：成都香匯建設開發有限公司）