物業公司高風險業務的分析及應對策略研究

馬立業

摘 要：物業管理服務從整個行業來看，所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠的，同時與眾多的業主和非業主使用人的生活息息相關，上述特點決定了物業管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。本文通過對日常風控工作中一些常見的物業業務風險進行識別和評估，嘗試剖析這些業務風險產生的原因和其問題根源，并針對這些業務風險制定對應的風險管理應對措施。

關鍵詞：物業企業;風險評估;風險應對

第1章 緒論

1.1研究背景與意義

物業管理是一個高知識、高風險的行業。相對其他行業，我國的物業管理行業屬新興行業、朝陽行業，從無到有，從少到多。目前多數物業管理企業，特別是新組建的物業管理企業，往往經營規模小、經濟實力不強，缺乏抗風險意識，導致整個物業管理行業抗風險能力較弱。

在物業管理活動中，風險是客觀存在和不可避免的，在一定條件下還帶有某種規律。不過，雖然風險不可消除，但物業服務企業完全可以通過各種有效措施把風險控制在可接受范圍內。這就要求物業服務企業主動認識風險，積極管理風險，有效地控制和防范風險。本文希望通過對物業企業具體案例研究分析，識別物業行業的高風險業務，并且深入分析高風險業務的緣由，找到相應的風險防范措施。

第2章 物業行業業務風險的評估與應對

2.1 業務風險的評估

本文根據物業公司在日常風控、審計等工作過程中發現的一些典型案例整理出來物業行業業務中存在的一些風險事項，然后根據風險事項發生的可能性和風險事項帶來的損失程度這兩個維度，對整理出來的風險事項進行風險等級評估。

風險等級評定方法：首先對風險事項發生的可能性和風險事項帶來的損失程度分別劃分為“高、中、低”三個等級，然后針對每個風險事項利用這兩個維度的對應等級來界定該風險事項最終的風險等級。例如：A事項對應的風險損失程度等級為“高”，風險發生的可能性等級為“低”，那么最終A事項的風險等級為“中”。

本文以下內容所介紹的業務風險是按照上述風險等級評定原則進行的評估，并且評估結果為高風險的業務。

2.2 高風險業務

2.2.1業主對物業服務合同的任意解除權

2021年1月1日起，《民法典》正式實施，《民法典》中明確了一系列與物業服務企業相關的規定，其中《民法典》第二百七十八條、第九百四十六條規定，業主共同決定選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人的事項，應當由專有部分面積占比 以上的業主且人數占比 以上的業主參與表決。并應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。業主依照法定程序決定解聘物業企業的，提前60日書面通知物業企業，便可解除物業服務合同。

2.2.2招標業務

招投標是國家提倡而又看似公平的選擇供方的辦法。物業管理工作所涉及的招標業務主要涵蓋一些保安、保潔服務，電梯、消防維保，裝修垃圾、生活垃圾清運等單一職能的外包。這些招標業務經常出現圍串標等違規風險。這里面原因很多，有主管人為原因，如招標員把關不嚴、個別項目或員工違規或暗箱操作等，也有一些客觀原因，如個別業務（如垃圾清運）存在專業性或地方壟斷性、項目招采崗位由其他崗位人員兼職，對招采工作相關法規和公司招采制度不熟悉等等。還有就是投標單位存在為了拿到項目，虛假承諾，低價競爭，中標后入不敷出，無法實現投標時的承諾，甚至中標后的履約過程中服務品質無法滿足招標方要求。上述這些問題給物業公司帶來了一系列的違規風險和經營風險。

2.2.3業主違規裝修

業主購房后為了滿足或擴大私自利益，往往在裝修過程中會違規進行裝修，如違規搭建陽光棚、違規拆除承重墻體、違規擴大門窗尺寸、違規拆改消防系統、違規改建戶內給排水系統等等一些違規裝修行為。一些違規裝修行為還釀成了非常嚴重的后果。

業主違規裝飾裝修，不僅會造成物業共用部位、共用設施設備損壞、安全隱患和鄰里糾紛等，增加物業管理的運行、維修成本，還會使物管企業承擔一定的物業裝飾裝修管理風險。但由于物業公司對裝修等違規違章行為沒有行政執法權，物業在業主裝修違建管理方面往往處于非常被動的地位。

2.2.5勞動糾紛

物業行業作為一個勞動密集型行業，其從業者存在普遍的文化水平低、工資收入低等現象，物業管理行業長期以來存在以廉價勞動力和低成本運作、支撐和維持物業服務的問題。由于各種原因，物業管理成為違規用工的“重災區”、勞動糾紛投訴的頻發區，從某種意義上說，物業管理企業是在犧牲廣大從業人員的切身利益情況下，支撐著物業服務的正常運行。

2.3 高風險業務的應對

2.3.1業主對物業服務合同的任意解除權風險應對

1.提升基礎物業服務品質，增強服務意識，提升業主滿意度，對于業主成立業主委員會的需求積極引導、密切關注。

2.所管轄項目業主提出業主委員會成立需求的，應及時作出反應、積極應對，必要時尋求專業法律意見和幫助。

2.3.2招標業務的風險應對

1.對于招標業務的審查和管理可以從以下方面入手：

（1）審查投標文件格式內容是否符合招標文件要求、各投標人的文件內容和格式是否存在雷同。

（2）可使用國家企業信用信息公示系統、天眼查、啟信寶、企查查等外部查詢系統對投標人的股東、注冊地址等信息進行查詢，對比投標人之間是否存在關聯關系。

（3）將涉嫌圍、串標的企業按照新版招采制度及審批流程列入限制供應商目錄。

2.招采工作中嚴格按照各項招采制度執行，對資審文件及投標文件認真檢查，對于資審文件及投標文件格式內容是否符合招標文件及招采制度要求，投標人資質是否滿足業務需求。

3.招采流程應先有需求立項，才可啟動招采工作程序。在招采申請和監督過程中要嚴格把關，嚴禁流程倒置的情況出現。

2.3.3業主違規裝修的風險應對

由于物業服務企業對裝修等違規違章行為設有行政執法權，只有勸阻和向行政執法部門報告的義務，其在處理私拆亂改等違規違章行為時，要做到“通知、制止、上報”三方面工作內容：

1.加強對業主裝修的管理，加強裝修前裝修圖紙的審核、裝修過程中的現場巡檢以及后期裝修完畢的驗收審核，巡檢或審核記錄必須要有相關管理責任人簽字確認。對于不合格的裝修應及時進行制止并出具違建整改通知并送達違建業主簽收，對于拒不整改的裝修違建及時上報政府相關管理機關。

2.對于裝修違建實施的管理措施要留有管理工作證據，以表明物業方面已盡到我方權利范圍內的管理義務。

2.3.5勞動糾紛的風險應對

落實《勞動合同法》，解決勞動用工不規范的問題，是個綜合性的系統工程，要從多方面入手，其根本途徑，在于將從業人員所有的勞保、福利費用全部納入物業服務費成本，實行真正意義上的質價相符、成本運作，實現物業管理的良性循環。積極提升物業費收交率，提升自動化管理水平，以避免隨著人工成本的提高，對物業財務造成壓力。

第3章 結論與展望

3.1結論

綜上所述，我們可以通過提升風險管理策略、優化風險管理考核體系、加強風險管理信息化建設、提升專業人員素養等措施來完善風險管理機制，除了需要將風險防范措施融入到規章制度中去，還要加強員工培訓和督導工作，加強執行力，才能有效的提升物業企業防范風險的水平，實現物業行業的穩健發展。

參考文獻：

[1]李成軍：《加強物業管理公司內部控制》，載《科技信息》，2009年第33期，第67-68頁。

[2]劉正楊：《淺析物業服務企業法律風險防范機制的構建》，載《現代經濟信息》，2014年第4期，第313頁。

[3]牛炳昆，王麗，于香梅：《淺議物業管理風險防范》，載《商業研究》商業研究，2006年第7期，第24-25頁。