城鎮居民住房支付能力測度方法研究綜述

摘 要：近十年來，我國房價如脫韁野馬迅速飛漲，從居民需求角度來看，居住有其屋是我們一直以來追求的目標。因此，研究城鎮居民住房可支付能力具有重要的理論意義和現實意義。目前，國際國內學者對居民住房支付能力測度提出了不同研究思路和方法，本文對這些思路和方法進行研究綜述。

一、引言

住房是重要的民生問題，也是一直以來持續受到不斷關注的社會熱點話題。近十年來，隨著城市化進程不斷加快，我國各大城市房價迅速上漲，“房奴”成為如今多數“打工人”的新標簽。雖然政府提出了一系列“房住不炒”相關政策，但收效甚微。住房支出依舊是多數家庭每月最大占比支出。居民住房支付能力一方面反映了居民現實生活情況，另一方面則可以在很大程度上影響流動人口的遷移方向1，因此具備一定的現實意義。同時發展和完善居民支付能力測度方法體系也有著豐富的理論意義。本文將居民住房支付能力的測度方法大致分為兩類：即基本方法和復合方法。

二、基本方法

結合上述對住房支付能力的定義，目前住房支付能力測度主要有以下三種基本方法：

（一）比例法

比例法一般利用住房消費支出與家庭收入之間的比例關系來對住房可支付性進行評價，即明確了家庭應該為住房成本投入的最大比例標準2，具體指標反映在房價收入比、租金收入比等，是最常用的評判住房可支付能力的方法。相當多的研究用房價收入比或租金收入比來討論居民住房的支付能力。

（二）剩余收入法

剩余收入法用收入減去非住房必要支出的差額，即剩余收入，表示住房可支付性大小，如果家庭可支配收入在支付了非住房必需品消費后仍然能滿足住房支出，則認為該家庭具有住房可支付能力。

用剩余收入法測度住房可支付能力，需要考慮非住房必要支出和住房支出兩大關鍵指標。就關鍵指標的確認而言，李進濤（2011）在計算居民最低非住房消費標準時，采用擴展線性支出系統法（ELES），將各類消費品的支出看成是可支配收入的函數，運用計量模型測算居民維持最基本生存的支出標準3。在此基礎之上，唐琳（2019）提出不同收入人群之間的最低非住房消費是存在一定差異的，并用不同收入人群恩格爾系數的倒數來反映這種差異4。另有學者根據研究對象和研究目的的不同，選取不同指標作為非住房消費支出。施建剛（2015）用家庭全部消費性支出與居住支出的差額來反映非住房必要支出5。Matt Padley（2019）以保障性公共住房為研究對象，用最低收入標準作為非住房消費標準6。在確認住房支出方面，夏剛（2009）將住房成本分為使用成本和貨幣成本，并論證了住房支付研究采用貨幣成本更加具備合理性。住房的貨幣成本包括住房支出和居住支出兩部分，住房支出指抵押貸款每月還貸額或每月租金支出，而居住支出指的是水、電、燃氣費用、物業管理費、財產稅、財產保險費用等7。但在實際應用中，由于居住支出占住房成本比重較小，因此往往用住房支出作為住房成本。

（三）住房可支付性指數

在剩余收入法的基礎上，全美房地產經紀人協會提出了住房可支付性指數（HAI）這一概念，其計算公示為：

住房可支付性指數綜合考慮了居民購房的實際情況，即貸款形式購房，可支付性體現在家庭可用于住房消費的上限金額與每月還貸額的比值，若該比值大于或等于1，則說明該家庭具備住房支付能力;若該比值小于1，則反之。住房可支付性指數本身也是基于剩余收入的思想，但該方法忽略了在購房過程中的首付能力。在實際操作中，住房消費上限比例的確定難度較大，如洪濤（2013）用收入扣除食品支出的剩余收入占總收入的比例作為住房消費上限比例，卻忽略了教育、醫療、交通成本等因素的影響，從而高估了住房消費上限比例8。

三、復合方法

上述基本方法均是從需求的角度對居民住房支付能力進行分析，學者周仁（2010）將剩余收入法與不匹配性方法相結合，用特定收入群體可以支付的住宅數量比例與該群體家庭數量的比例，來反映住房市場供應和特定群體需求的不匹配程度9。該方法綜合考慮了需求和供給兩個方面對住房支付能力的影響，考慮到了不同收入群體能支付的不同住宅類型，缺點是僅能從宏觀角度來反映某一地區住房供應和居民需求的匹配程度。

另有學者將比例法和剩余收入法相結合，如王雪峰（2013）將家庭在維持其認可的最低非住房消費支出后，所能負擔得起的市場最高房屋總價與其家庭可支配收入的倍數定義為住房可負擔倍數，當住房總價和居民家庭可支配收入的比值小于住房可負擔倍數時，則說明居民能夠負擔得起住房10。學者吳冠岑（2019）基于前景理論和VIKOR模型，構建住房可支付性綜合評價模型，將房價收入比、租金收入比指標和剩余收入法指標作為綜合評價模型中的住房可支付指標，對我國35個大中城市的住房可支付性進行分析11，該模型的優點在于可以比較三種不同指標的結果差異，從而更全面地反映出各城市居民的住房可支付性，缺點為并未彌補上述三種指標在應用上的缺陷。

近年來，部分學者著眼于研究住房可支付能力的空間分布特征。如先基于剩余收入法測出居民住房的最大支付能力，再運用Arc GIS軟件的空間插值和核密度估算模型，綜合考慮居民支付能力和不同區位住房實際價格，從而得出居民可支付住房的空間分布情況4。該方法可以直觀地體現出不同收入居民能夠負擔的起的住房區位范圍，從而為政府制定住房政策提供參考，也可以從側面反映不同收入群體居民的城市空間居住分布情況。

四、總結與展望

當前國內學者們對住房支付能力的定義往往基于自己的研究對象和研究目的，但總體來說，均是從比例法或剩余收入的思想為出發點。就測度方法而言，比例法、剩余收入法和住房可支付性指數各有優劣。前者更適合應用于比較研究，從整體角度來衡量不同地區房價收入比或租金收入比的差異。而剩余收入法和住房可支付性指數的應用面更廣，不僅適用于宏觀層面各城市不同收入人群的研究，也可用于研究具備不同社會特征居民的住房消費偏好。就復合方法而言，學者們基于基礎方法，提出新的研究思路或研究角度，或將基本方法融合編制新的住房支付能力評價指數，但這些復合方法并沒有消除基本方法的根本缺陷，從而在一定程度上高估或低估了居民的住房支付能力。

未來對居民住房支付能力的研究，不應僅局限在視角創新方面，而應更多地從居民住房實際情況出發，探討科學合理的關鍵指標確定方式，側重微觀視角，從而測度不同社會特征人群的實際住房支付能力，以填補此處國內研究的空白。

參考文獻：

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[3]李進濤，孫峻，李紅波.城市居民住房承受能力測度研究——剩余收入視角[J].技術經濟與管理研究，2011（03）：74-77.

[4]唐琳，馮長春，肖亮，郭永沛，韓煒.北京市居民租賃住房可支付能力及空間分異研究[J].人文地理，2019，34（03）：91-98.

[5]施建剛，顏君.基于HAQ模型的城鎮居民住房支付能力研究[J].系統工程理論與實踐，2015，35（09）：2221-2231.

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[7]夏剛.住房支付能力研究[D].重慶大學，2009.

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[9]周仁，郝前進，陳杰.剩余收入法、供需不匹配性與住房可支付能力的衡量——基于上海的考察[J].世界經濟文匯，2010（01）：39-49.

[10]王雪峰.住房負擔能力度量——一個新的理論框架[J].經濟評論，2013（01）：11-18+26.

[11]吳冠岑. 我國大中城市住房可支付性評價研究——基于前景理論和VIKOR方法的分析[J].價格理論與實踐，2019（11）：57-60.

作者簡介：

蘇偉琦，女，1996.04，吉林，碩士研究生，同濟大學經濟與管理學院。

（同濟大學經濟與管理學院? 200092）