地產開發成本核算方法與成本管控

楊彥

摘要：近些年我國地產行業發展較快，為了能夠集中反映成本運營變化及基本現狀，需要整合成本核算、成本管控中的基本特點，在此基礎上擬定有針對性的控制措施，通過科學規范化的成本核算全面提升管理能力。下面將對地產開發成本核算方法與成本管控進行分析，整合建設單位甲方管控基本要素，制定提升企業核算質量的對策，促進地產開發企業發展效益全面提升。

關鍵詞：地產開發;成本核算;核算方法;成本控制

一、地產開發成本核算與成本管理的特點

（一）復雜性特點

地產開發周期較長，消耗的資源與資金量較大，包括可行性分析、征地拆遷、補償安置、配套工程建設、基礎設施發展等。地產建設中多個環節需要應用較多資金量，不同環節都需要消耗較多資金，在開發項目投資費用組成中有土地征用以及拆遷安置補償、初期項目建設費、基礎設施費用、公共配套設施費用等。

（二）計劃性特點

地產開發具有計劃性，經營過程中除了要嚴格執行國家相關標準外，還需要遵照各項規劃、設計、管理、征地等基本原則，全面依照企業擬定的建設規劃、銷售計劃全面執行。甲方負責成本核算人員需要對各類物資材料與設備供應商、項目設計與施工部門、勘察設計單位資金消耗進行統計，避免發生風險問題。

（三）商品性特點

地產在復雜多樣的市場發展環境中日趨復雜，包括土地資源征用、項目拆遷、勘察設計、項目施工建設、市場化銷售、售后服務管理等，為此需要進一步完善各項配套項目建設。甲方負責成本核算與成本管理人員工作開展的難度較大，為此要結合行業發展現狀以及市場價格公平交易，提高資金成本的有效性。

二、地產開發成本核算方法與成本管控要點

（一）行業盈余管理

在現代化地產行業的發展中，不同存貨發出計價方法對地產的盈余有之間性的影響，需要對地產的開發成本提高重視度，明確提出移動加權平均計價法，把移動加權平均法取消，對開發納稅進行相應的調整。同時，因結合實際需求制定出新的方法，通過實施移動加權平均法，讓地產公司盈余管理空間有效縮短，從而在根源問題上有效控制地產行業的盈余管理行為。

（二）開發空間確認

基于新會計準則的實施與影響下，結合我國地產行業的發展進行分析，不斷加大管理制度的實施力度，確保各項工作能夠嚴格按照相關標準規范性實施，創造出新的發展空間。地產開發成本核算方法與成本管控中，可能會限制移動加權平均法的使用，為此需要相關部門與人員各自履行自身的義務與職責，在此基礎上做好提取損失的準備，為核算與管控創造發展空間。

（三）執行成本管控

地產行業若想在當前時代背景下實現創新建設，必須合理應用現代化施工作業手段開展建設工作，在成本控制過程中必須關注全過程，確保成本能夠符合預期要求。但多數開發商對裝配式建筑的積極性不高，大多數地產開發仍然存在成本核算不精確的問題，主要障礙便是部分甲方負責人的意識不高，所以必須完善各類成本控制工作，將全過程囊括其中，從而提高地產開發的建設效益。

三、地產開發成本核算方法與成本管控策略

（一）擬定成本費用整合

地產開發企業在發展過程中，需要結合自身發展現狀擬定企業管理制度，從多方面出發強化成本核算，提升各項信息真實性。從成本具體核算工作的情況來看，需要依照項目合同內容進行細化，確定進度與資金情況，便于后續項目工程決算，且建設單位甲方負責人在成本分配過程中需要注重順序性，對不同成本構成聯系深入分析，將各項記錄直接錄入到成本項目中，對于難以分割的項目，在固定時間將成本費用收集整合，提升后續成本報表的精確性。

（二）明晰核算對象周期

1.核算對象

在確定地產開發成本核算對象前，了解開發項目信息，經過政府部門單獨批準的項目視作成本核算對象，根據項目用途對成本核算對象進行明確，獨立開發的學校建設項目核算對象，將單個開發產品作為成本核算對象。在明晰成本核算對象時，對項目信息地點、規模、時間等進行收集，在了解開發項目信息的基礎上，將單個開發產品作為成本核算對象，根據項目用途對成本核算對象進行明確，將經過政府部門單獨批準的項目視作成本核算對象，也可以獨立開發的學校建設項目等等視作成本核算對象，為后續工作提供基礎幫助。

2.核算周期

在確定成本核算的分配方法時必須因地制宜，從占地面積法、預算造價法等等中選取最適的成本分配方法，對各作業單位所耗費的成本進行計算，同時可搭配目標成本法，保證成本核算及控制始終圍繞企業戰略目標。地產開發項目成本核算規模較大、周期較長，為簡化核算工作，可直接將整個項目的周期當做核算周期，但在此過程中仍然需要考慮到各項成本信息，根據開發項目的具體情況進行確認，重視相應階段的竣工結算，在保證成本信息及時性的基礎上，對核算周期進行劃分，盡量避免竣工結算拖延的現象。

3.間接期間成本核算

在進行地產開發成本核算時，直接用于開發產品的支出歸納為直接費用支出，根據“誰受益，誰承擔”的原則，對涉及的成本有間接成本、期間費用進行明確，建設甲方核算部門需要確定產生的管理費用，工資、折舊費等等需歸納為間接費用支出，也可以直接歸納進地產開發成本費用當中，在執行中做好會計科目設置與成本費用歸集。同時，地產開發甲方也需要明確土地拆遷補償支出的消耗，未直接用于開發產品按照標準規定對費用進行劃分、明確，若仍存在問題則可以結合項目特點與實際情況進行后續劃分。

4.提高資金周轉效率

我國加大了對地產的開發，使地產行業發展速度不斷提升，在進行成本核算時，需要預先對資金成本可行性進行評估，嚴格按照法律法規對專項工程進行資金支付，發揮出資金周轉的重要價值。地產開發企業在要建立監督制約機制，不僅需要落實主要責任人，且需要擬定規范化技術方案，嚴格按照相關標準制度規范性實施，并合理利用地產預售制度，為地產企業提供資金周轉渠道，建設單位甲方負責成本核算人員需要對各個環節精

5.及時進行成本結轉

地產開發成本核算過程中，紕漏與開發間接費用與期間費用等因素有關，成本核算的準確性降低，且對每平方米建筑面積成本進行核算時選擇的方式較為粗糙，略售價會受時間、地段影響，導致成本核算失準;進行核算時標準不同出現成本結轉問題。在成本結轉過程中，成本結轉一定要及時，在規模較大的地產開發企業及項目中，甲方負責人需用計劃銷售價格乘以計劃銷售成本率，幫助地產開發企業準確了解項目利潤水平。地產開發企業融資渠道多為國家開發銀行的專項貸款，但仍然會陷入資本化利息支出增加、成本增大的境地，為此要從全過程入手進行優化，從地產開發不同階段入手落實結轉措施對策，且需要嚴格控制竣工驗收，以銷售成本=實際銷售價格×計劃銷售成本率的方法嚴格審查竣工結算。

結束語：

成本核算及控制是地產開發企業發展過程中必須關注的重點，建設單位甲方負責成本核算人員應當重視成本核算方法，明晰成本核算對象與核算周期，注重先進理論引入，通過長期努力實現控制水平全面提升。同時，從地產開發不同階段入手落實成本核算及控制措施，不可直接采用籠統、粗放的整體核算方式，要結合實際進行優化，以此為地產開發企業發展奠定基礎。

參考文獻：

[1] 張宇.房地產成本計價管理系統的設計與實現[D].北京交通大學，2020.

[2] 賈子龍.山東高速地產集團居住地產業務競爭戰略研究[D].山東大學，2019.

[3] 陳麗麗.房地產行業成本核算問題淺析[J].經營者.2019，（23）.4-5.

[4] 王全軍.房地產企業成本核算與控制剖析[J].科學與財富.2020，（11）.21.

[5] 劉濱濱.探討大數據背景下房地產企業開發成本管理問題及對策[J].建筑與裝飾.2021，（15）.71.

2742500520392