養老地產選址影響因素分析與評價

陳捷

摘要：在養老地產選址時，需要考慮多種因素，不僅僅只是養老和房地產的簡單相加，還要兼顧到多種因素，這才能成功地將養老地產選址工作順利開展，更有利于社會的進步和人們生活水平的提高。

關鍵詞：養老;地產選址;影響因素

前言

養老房地產項目作為解決老齡化問題的一個主要項目，成為各房地產企業追逐的目標，自2005年開始，國內大型房地產企業已陸續進入養老房地產。項目選址是房地產開發項目成敗的關鍵，養老房地產由于服務對象的特殊性，選址條件有更多的要求。

1影響養老地產選址的因素

1.1政治因素

（1）政策扶持。養老問題漸漸成為我國重要的社會保障問題，國家和地方政府對健康的養老產業發展越來越重視，并相繼出臺了相關的扶持政策、規劃和制度，加大對社會資本進駐養老產業的扶持力度。（2）建設規劃。養老地產不僅要符合政府的城市建設規劃，更應該要適宜老年人居住。因此，養老地產應該是一個綠色環保的社區，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區。（3）配套醫療。養老地產的消費者主要是老年人，對醫療保健要求為重，考慮養老地產選址時，需要考慮的配套醫療是指項目區位周邊的配套醫療現狀與政府未來規劃中有關配套醫療的規劃和實施計劃。（4）政企合作。政府與企業合作建設好合格高品質的養老地產。政府廣泛動員社會多方力量參與的同時，探索政企協力合作、委托管理、合資合作、購買服務等多種興辦養老產業的方式，為未來養老產業的發展指明了方向。

1.2經濟因素

（1）土地價格。直接影響到投資者的購買能力，如果所選區域的土地價格過高，會對投資者的購買能力產生一定影響，將會降低養老地產的投資開發力度。同時，也會打擊到社會企業考慮選擇投資養老產業的熱情度。（2）競爭力度。養老地產選址時應避免與其他競爭者在同一區域開發建設養老地產項目，以免形成競爭關系影響經濟效益。（3）設施成本。設施成本是建設養老地產所用材料的成本，它會影響各方面價格的高低。（4）護理成本。根據老年人群體的文化層次、收入層次不同，老年人需要不同程度的護理服務，由老年人所需考慮條件、選擇護理等級決定。

1.3環境因素

（1）空氣質量。良好的空氣環境對于老年人的出行、鍛煉身體是非常有利的，因此空氣質量對養老地產的選址具有一定程度的影響。（2）噪聲干擾。噪音是影響人們正常生活工作的主要因素之一，周邊的環境太過嘈雜會影響到老年人的正常休息，給老年人的身心健康造成負面狀況，因此養老地產項目要避開該地。（3）環境景觀。地產周邊若有山、水、林等人造或自然資源時，有利于節省投資成本，方便營造舒適的地產生活。（4）綠化設施。綠化是養老地產建設不可缺少的一部分，它關系到老年人的健康生活問題，綠化設施在環境因素中起著重要作用。

1.4生活因素

（1）消費水平。養老地產選址周邊的消費水平會對養老項目建成后的相關設施定價標準有所影響，進而影響項目的盈利水平。（2）交通條件。養老地產附近的交通狀況對項目的建設運營有較大的影響，良好的交通條件也有利于老人的出行和子女、親屬的看望。（3）服務設施。養老地產的設施不僅能為老人生活帶來便利，也增加了項目的靈活性。（4）服務人員。服務人員與老人直接接觸，影響尤為明顯。人員選拔依據行業標準篩選并引入合作院校適合的高素質、高技能人員。

2 ISM和MICMAC模型構建

ISM是用影響目標問題的因素之間的二元關系建立鄰接關系矩陣，通過矩陣運算得到可達矩陣，并對可達矩陣進行結構分析，最終得到層次分明的影響因素體系，從而清晰地為決策者提供解決問題的思路。

2.1 ISM的結構優化

通過對影響因素的可達矩陣M進行可達集R（Si）和前因集A（Aj）的層層分析比較，最終將S0-S15等16個因素分成了6個層次，第一層為本次研究的主要目標即養老房地產的選址（S0）;第二層為直接影響養老房地產選址的三個因素，分別為城市經濟條件（S1）、老齡化狀況（S4）、消費者意愿（S5）;第三層為養老地產的項目預計項目成本（S14）、競爭環境（S15）;第四、五層為意向宗地的各類條件如宗地位置（S6）、宗地面積（S7）、醫療配套（S8）、外部基礎配套（S9）、商業配套（S10）、環境景觀（S11）、交通條件（S12）及項目預計規模（S13）;第六層為城市規劃（S2）和養老政策（S3）。

2.2 MICMAC驅動力-依賴性分析

通過對可達矩陣M進行MICMAC模型分析的可以將影響養老房地產選址的15個因素分為三類，自發性因素（即高驅動力-低依賴性）包括S2（城市規劃）、S3（養老政策）、S6（宗地位置）;獨立性因素（即低驅動力-低依賴性）包括S4（老齡化狀況）、S7（宗地面積）、S8（醫療配套）、S9（外部基礎設施）、S10（商業配套）、S11（環境景觀）、S12（交通條件）、S13（項目規模）;依賴性因素（即低驅動力-高依賴性）包括S1（城市經濟水平）、S5（消費者意愿）、S14（項目開發成本）、S15（競爭環境）。

2.3結果分析

綜合兩個模型的分析結果可以得出：MICMAC模型分析出的影響因素中具有自發狀態（即高驅動力低依賴性）的因素S2（城市規劃）、S3（養老政策）、S6（宗地位置）等三個因素在ISM模型分析中位于第五層和第六層;MICMAC模型中的S1（城市經濟水平）、S5（消費者意愿）、S14（項目開發成本）和S15（項目競爭環境）等低驅動力高依賴性因素，位于ISM模型中的第二和第三層;處于ISM模型中間層的宗地各實物因素則為MICMAC模型中的低依賴低驅動因素，這些因素主要由宗地位置和城市規劃決定，又可以因養老政策和城市規劃的傾斜而有所變動。綜合分析，在決策時應按照ISM模型所得的因素結構層次，由近及遠進行決策。

3結論

ISM和MICMAC的分析結果表明，影響養老房地產項目選址的15個因素是一個相互聯系的有機整體，在選址決策時無須一次性將因素全部搜集，根據兩種模型的分析，建議開發商在進行養老房地產投資選址時根據因素間的結構關系，按照投資區域的可進入性、意向宗地的現狀及未來條件的適合性、區域養老政策的補充性三步進行層層分析和決策

參考文獻：

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