商業銀行抵押房產評估管理問題的研究

摘 要：為進一步提升銀行業金融機構中小微企業金融服務能力，擴大中小企業信貸投放，加大對個體工商戶等經營主體的金融支持力度，對中小微企業發放的房產抵押類貸款成為銀行考核的重點。抵押房產的價值作為銀行風險管理的重點之一，本文對實際業務操作中抵押房產評估的現狀進行分析，提出提高評估風險管理的手段，并促進管理手段的有效實施。

關鍵詞：商業銀行;抵押;評估;風險管理

一、引言

近年來國家一直在不斷推進擴大中小微企業信貸投放，加大對個體工商戶等經濟主體的金融支持力度，為中小微企業及個體工商戶提供信貸支持。由于中小微企業抗風險能力低，尤其是民營小微企業整體信用不佳，缺乏健全的財務管理制度，財務狀況不透明，資本相對匱乏，房產抵押擔保一直是商業銀行發放小微貸款的主要擔保方式，是貸款風險緩釋的重要手段。抵押房產價值的合理評估是防范貸款風險的重要手段，也是防范不良貸款產生的重要環節。為進一步提升銀行業金融機構中小微企業金融服務能力，擴大中小企業信貸投放，加大對個體工商戶等經營主體的金融支持力度，對中小微企業發放的房產抵押類貸款成為銀行考核的重點。抵押房產的價值作為銀行風險管理的重要內容。

二、抵押房產評估的概述

抵押貸款是商業銀行采用的一種貸款方式，要求借款方提供一定的抵押物作為貸款的擔保，以保證貸款的到期償還。抵押物包含兩個特點：一是需求旺盛，有公允價值，變現能力強，二是可以持續產生現金流。房產作為抵押物明顯具備這兩個屬性。

房產評估是指由房產評估的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在估價時點綜合分析影響房地產價格的各種因素，結合經驗估計、推測與判斷合理的房產價格。

2017年4月26日銀監會發布《商業銀行押品管理指引》第二十八條規定商業銀行應按照既定的方法、頻率、流程對押品進行估值，并將評估價值和變現能力作為業務審批的參考因素。

合理的估值有利于銀行對貸款資產質量的嚴格把控，在借款人因還款來源出現問題而無法按約定還款時，銀行可通過處置抵押物來收回貸款，降低不良風險，維護銀行的利益。

根據《房地產估價規范》，現行的評估方法包括市場比較法、重置成本法、收益還原法等，評估方法的選擇應按照評估技術規程，根據房地產市場的狀況，結合項目的具體特點和估價目的，選擇適當的估價方法。

其中比較法適用于同類房地產交易案例較多的估價。根據替代原則，將估價對象與在估價時點內已發生過交易的類似資產實例進行對照比較，并根據后者已知的價格參照其交易情況、日期、區域及個別因素等差別，修正得出估價對象評估時點價格的方法。

成本法適用于無市場依據或依據不充分而不適宜采用其他估價方法情況下的估價。通過求取估價對象在估價時點的全新重置價格或全新重建價格，扣新除舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產估價。預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

三、房產評估中存在的問題

（一）過度依賴第三方評估機構

目前商業銀行對抵押的房產進行評估主要依賴評估公司出具的評估報告，自身缺乏客觀獨立的審查機制，而評估機構在出具評估報告時難免的會出現錯誤與遺漏，造成銀行因抵押物不足值無法清償逾期貸款導致的貸款不良率升高。

由于抵押物價值評估專業性強、技術性高，商業銀行缺乏抵押物價值評估的專門人才或人員專業素質達不到要求時，也容易形成貸款前抵押物的價值評估高度依賴第三方評估機構的現象，影響信貸資產安全。

一種情況是銀行簡單的直接以外部評估公司出具的評估結果為準，不進行必要的風險審核;另一種情況是銀行人員雖對抵押物價值進行內部審核，但因專業能力未達到業務要求，只能以外部評估機構的評估結果為基準，無法有效揭示外部評估機構評估高評等不規范行為。

評估公司在房產評估中不能準確把握抵押房產隱含的風險，是由于評估公司對房產抵押貸款評估認識不夠深刻、調查評估不夠細致造成的。如在評估時忽視房產的變現能力，忽視房產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約房產價值的其他因素等。房產抵押評估是為了確定貸款到期卻不能償還需要強制出售時，該房產的價值能夠達到的需要償還的貸款金額，保障貸款的清償。

（二）銀行缺乏對第一還款來源的重視

房產抵押是在借款人的還款能力即第一還款來源之外，以房產抵押作為第二還款來源。當第一還款來源出現問題，借款人因現金流斷裂無法正常歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物來歸還貸款。因此，房產抵押在降低貸款風險，減少貸款損失方面發揮著重要作用。然而大部分銀行把借款人能否提供抵押物作為是否貸款的主要依據，忽視了對借款人還款能力的判定。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是貸款最根本的條件，房產作為第二還款來源只是起到補充作用。

在現行的政策上，抵押房產的價值受到一系列因素的影響，借款人貸款逾期，逾期貸款拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大。在實際操作中，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押房產評估值的虛高，抵押房產不足值而無法處置不良貸款，銀行的利益無法得到保障而產生經營風險。

（三）評估過程存在利益相關

評估人員職業道德意識淡薄，為了承攬業務，缺乏其應有的客觀、公正的原則，采用不正當的競爭手段，與抵押物所有人串通，通過虛高抵押房產價格，隱瞞房產的真實情況，出具虛假的評估報告，騙取銀行貸款，在客戶產生逾期后，因抵押物不足值而無法清償貸款，給銀行帶來風險。

四、加強抵押房產評估管理的措施

（一）加強對外部評估公司的管理

一方面，評估機構應完善內部相關評估制度和規則，加強內部管理，招聘專業且綜合業務能力強的技術人才，提升評估結論的公正性和權威性，增強借款人和商業銀行的信任度。另一方面，評估機構從內部建立嚴格的約束監督評價機制，約束評估人員嚴格遵守職業操守。

同時評估行業內可以搭建公開查詢各評估機構資質、資信和業績等軟硬件實力的網絡平臺，進行行業自律性約束，增加評估機構實力的透明度，便于借款人和商業銀行對評估機構的對比選擇，也有利于評估機構的良性競爭和優勝劣汰。

（二）加強對銀行內部人員的管理

對抵押房產的評估過程是銀行進行信貸決策的重要組成部分，因此銀行機構不應該過度依賴于評估機構，應建立內評制度，設立與評估相關的專職人員，對抵押房產權屬的合法、合規性進行審核，確保抵押房產權屬真實、有效，確定抵押房產的公允價值和變現能力。根據抵押房產的相關資料，通過各種途徑對價值的合理性進行判斷。對評估機構出具的專業評估報告進行辨別，對估價結果進行的專業、客觀、公正的審核，確定其真實性和合理性。銀行對評估機構評估報告審核且懷有疑問，直接影響著外部評估機構出具評估報告的謹慎性，有利于防止評估公司由于某些原因出現高評騙貸的問題。

（三）加強對抵押房產的管理

落實貸后跟蹤制度，防止房產權屬發生爭議或變更，抵押房產是否被擅自贈與、轉讓、出租等各種形式的劃分，是否存在多方權利，如凍結、查封、扣押、重復二抵及擅自設置居住權等。在貸款存續期間，價值是否發生大幅變化。了解抵押房產的具體情況，及時作出判斷并行動，防止違約風險。

五、結語

央行要求進一步注重對風險普遍較高的民營中小企業的政策傾斜，化解民營中小企業所面臨的融資困境，需要對這些企業的貸款情況有一定的把控。房產評估在貸款業務操作中發揮著不可或缺的作用，但抵押房產評估的價格會因各種因素與其實際價值產生偏差，單純只靠評估管理無法降低因資產價格波動產生的擔保風險，且抵押的目的是為了貸款安全回收，而不是為了抵押房產的回收變現，因此在貸款業務操作中不應過度依賴房產抵押擔保方式，僅僅關注落實抵押房產的管理，更要加強對貸款人第一還款來源的調查和審查，了解客戶的真實還款能力，以及在貸款存續期間對貸款人還款來源持續關注，從源頭降低貸款出現風險的概率。

參考文獻：

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[2]胡蘭蘭.房地產抵押評估中存在問題及改進的建議[J].現代經濟信息，2015（10）：384+386.

作者簡介：

黃曉晨，天津財經大學在職研究生在讀。