選址20條，每一條都是真金白銀買的教訓(xùn)

張桓

選址，是開線下門店時(shí)最難做的商業(yè)決策之一，說位置決定了這個(gè)門店60%的成敗一點(diǎn)也不為過。

作為“看過”幾萬個(gè)點(diǎn)位，開過“幾千個(gè)”點(diǎn)位的人，對于選址，有太多血和淚的教訓(xùn)與心得供大家學(xué)習(xí)和參考。

1.車流不代表人流，有的地方是車來車往，但人就是沒法“停留”，也就沒法形成人流，尤其CBD主干道等，都是大坑。

2.商圈覆蓋和門前流量也是兩回事，門口半米之內(nèi)經(jīng)過的人流才算真正的人流。

3.門頭過窄，非常縱深的店鋪“不值錢”也不好用，寧可門頭寬縱深淺。

4.如果一個(gè)店經(jīng)常被轉(zhuǎn)手，沒有任何品牌能撐過半年，建議你也不要碰，我們的生意模型也就中等偏上，絕非最好的項(xiàng)目，不可高估自己的品牌。

5.線下租金的本質(zhì)在于有“穩(wěn)定的自然流量”，所以當(dāng)有人告訴你還需要做營銷或推廣，以解決人流不足的問題時(shí)，那么你的這個(gè)位置就選錯(cuò)了，再便宜的租金如果沒有自然人流都是“浪費(fèi)”。

6.單木不成林，別總想干壟斷生意，同一街道如果沒有競爭對手，代表沒有“需求”。比如開包子鋪?zhàn)詈玫牟呗允窃诤芏喟愉伝蛟绮偷甑母舯谠匍_一家，給用戶更多的選擇。

7.比附策略，如果你是做快餐的，不妨在麥當(dāng)勞、肯德基隔壁開，如果你是賣小吃零食的，可以在周黑鴨、絕味鴨脖旁邊開，這樣可以節(jié)省掉你很多盲目找鋪的時(shí)間成本。

8.開社區(qū)店，不一定人流量越大越好，如果是做社區(qū)服務(wù)比如美容SPA，反正都是以熟客為主，不如在一個(gè)安靜的角落或二三樓，租金不僅便宜，而且用戶更喜歡。

9.寧可高租金進(jìn)旺的位置，甚至給一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，也不要貪便宜盲目進(jìn)入一個(gè)新的場，任何場至少需要半年甚至一年才可旺場，而你第一批進(jìn)入只能是炮灰。

10.租金高或轉(zhuǎn)讓費(fèi)高不怕，只要位置好，有足夠的人流，能算過賬來就行，最怕租金年遞增太高比如8%，可能 5年租金就翻倍了，這樣的遞增，你的生意剛做起來，可能立即就沒錢賺了，純屬給房東打工。

11.好位置需要等，但重在儲備，提前就打好招呼，一旦自己看中的鋪空出來就立即去談，不要為了開店而開店，開店是為了賺錢，不是為了所謂的規(guī)模和資本。

12.一個(gè)朋友開了5家店，前4家都很賺錢，第5家一個(gè)疏忽虧了，而且把前4家店賺的錢都虧了進(jìn)去，所以，選址再嚴(yán)格都值得，寧可錯(cuò)過，不可犯錯(cuò)。

13.打破開店的思維局限，可口可樂在全國那么多餐廳或便利店有自己的飲料柜，本質(zhì)上也是“點(diǎn)位”占領(lǐng)，且開店成本更低。

14.未來，線下是越來越重要的流量入口，最近大家看的社區(qū)團(tuán)購百團(tuán)大戰(zhàn)亦是搶占流量入口而已，你有一個(gè)可贏利的點(diǎn)位，就意味著有了一個(gè)根據(jù)地；目前社區(qū)團(tuán)購我最看好的依然是興盛優(yōu)選，因?yàn)樗麄冊诰€下有“根據(jù)地”，否則僅僅靠團(tuán)長流量是不穩(wěn)定的。

15.現(xiàn)在開店，與其說你是經(jīng)營烤串或包子，不如說是經(jīng)營用戶，你只是通過包子這樣的一個(gè)載體，鏈接了用戶，取得了用戶信任，這才是最大的品牌資產(chǎn)，而非交易金額，所以看看你的店里有無50%的老顧客以及群里是否活躍，就知道你的店會(huì)走上坡路還是下坡路了。

16.租金和人工，是未來任何開店模型中，都想砍掉的兩座大山，所以無人零售肯定會(huì)興起，只是品類契合及時(shí)間問題。

17.店，不是越大越好，相反小店是未來的趨勢，小店更加靈活，因?yàn)槿绻谕瑯拥奈恢萌肆饕粯樱娣e小就意味著固定成本低，贏利的可能性就更大，人流不會(huì)因?yàn)槟忝娣e大就增多的。

18.如果你做的是目的性消費(fèi)的生意，能讓用戶主動(dòng)開車來消費(fèi)，那么就盡量偏一點(diǎn)，比如迪卡儂，這樣也容易降低成本。

19.好位置并不代表好生意，位置合適比人流大更重要，比如你做老人生意，就應(yīng)該在可以跳廣場舞的地方即可，沒必要非要去商業(yè)街去爭得頭破血流。

20.人流動(dòng)線很重要，哪怕是兩個(gè)挨著的鋪，可能一個(gè)鋪不在人流動(dòng)線上生意就會(huì)差很遠(yuǎn)。

以上20條，未必系統(tǒng)，但每一條都是幾十萬或幾百萬真金白銀換回來的教訓(xùn)。

選址，是個(gè)實(shí)踐性很強(qiáng)的綜合學(xué)科，知易行難，我反正告訴我自己，“十英尺”的前300個(gè)位置，我都必須到現(xiàn)場才行，寧可慢、錯(cuò)過，也堅(jiān)決不犯錯(cuò)。