房地產的天是真的變了

馬光遠

2020年12月31日，央行、銀保監會下發了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。通知對房地產貸款余額和個人住房貸款余額分為5檔進行分類管理，設置了房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。

具體為：大型銀行房地產貸款和個人住房貸款占比的上限分別為40%/32.5%，中型銀行為27.5%/20%，小型銀行為22.5%/17.5%，縣域農信合作社為17.5%/12.5%，村鎮銀行12.5%/7.5%。

對于這個“通知”對未來房地產市場的影響，業界的看法似乎沒有那么嚴重。但是，很顯然，這種看法低估了這次房貸新政設置上限的政策風向標的意義，那就是通過金融政策的調整，繼續強行壓制房地產的金融杠桿，這對整個行業而言，是具有風向標的意義，而絕不是影響有限。

首先，解決金融、房地產與實體經濟發展的失衡問題，已經被列入“十四五”規劃建議。

國務院副總理韓正在去年12月住房建設座談會上特別強調加強房地產金融調控。這意味著，通過各種金融手段降低房地產領域的杠桿，減少房地產對金融資源的過度占有，這是大方向、大趨勢，勢必對整個房地產行業的融資和未來房價的走勢產業根本性的影響，其長期影響不容小覷。

其次，金融監管部門的負責人多次公開表示，房地產是“最大灰犀牛”。

銀保監會主席郭樹清強調，堅決抑制房地產泡沫。他在去年11月十九屆五中全會關于“十四五”規劃的解讀文章《完善現代金融監管體系》一文中提出堅決抑制房地產泡沫，文章寫道：目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

這意味著，在“十四五”期間，房地產融資占金融資源的比重總體上將明顯下降，他意味著，整個行業的融資邏輯將發生顛覆性的變化。

第三，去年8月出臺的對房地產融資實施的“三條紅線”的政策。目前“撞線”的企業，特別是頭部企業并不少，很多房地產企業如何使自己的3項指標合規，難度很大。

第四，不斷收緊的房地產金融政策勢必引發房地產行業的嚴重分化。

很多中小房企在融資方面可謂舉步維艱，房地產行業將真正進入大洗牌、大分化、集體倒閉的慘烈洗牌階段。隨著金融資源變得稀缺，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高，將難以為繼。在這個過程中，不排除一些過去玩高杠桿的頭部企業倒下，但更多的是大量的中小房企倒閉。

房地產的本質是金融，房地產過去發展的最大推手是杠桿，包括備受詬病的住房預售制度，本質上也是在增加房地產行業的杠桿。

金融政策的改變，杠桿的人為收緊，再加上供求關系已經不同于以往，還有，大城市的房價已經處于階段性的高位。這一切都意味著，房地產整個行業處在一個洪水不斷上漲的危險的堤壩之上，稍有不慎，整個行業的杠桿或將脆裂。

當然，我們希望的是，在處理房地產的問題上體現出智慧，切不可操之過急，要吸取過去去杠桿過于簡單粗暴的教訓。其實，偉大的時間是可以解決杠桿問題的。

在房地產的金融邏輯發生變化的情況下，我們現在可以肯定地說，房地產作為“中國最好投資品”的時代，正式降下了帷幕，到了可以和房地產投資說再見的時候了。