老舊住宅小區推行物業管理的思考

甘元薪

摘要：物業管理在迅速發展的同時，也面臨著許多困境和亟待解決的問題。比如在老舊住宅小區推行物業管理時，即使政府有關部門對此進行綜合整治工作，但仍有許多有待完善的地方。本文以肇慶市翡翠小區為例，結合該老舊小區的現狀，分析其推行物業管理所面臨的突出問題，闡述在老舊住宅小區推行物業管理的重要性，并針對問題提出一些改進措施和建議。

關鍵詞：老舊住宅小區;物業管理;措施

一、前言

近年來，物業管理對城市發展和民生建設的重要性逐漸凸顯。但在發展過程中，物業管理行業遇到許多困境和難題。如何在老舊住宅小區推行物業管理，便是行業亟待解決的問題之一。所謂老舊住宅小區，是指建成使用時間較長（10年以上）、房屋設備設施陳舊的住宅小區，其在城市住宅小區中占有重要地位，所占比例一般為1/3左右。舊小區一般地處城市老城區，人口密集，公共配套設施、公眾活動場所和綠化面積不足，存在較大管理難度。

二、老舊住宅小區及其物業管理的一般現狀與突出問題分析

翡翠小區位于肇慶市端州區康樂北路，地理位置優越，交通便利，周邊配套設施完善：小區鄰近康樂市場，距離國際廣場和體育中心不足1千米。小區建成于90年代，擁有12棟住宅樓，大部分樓房存在較嚴重老化現象。但它也存在與很多老舊住宅小區相同的問題：物業管理不到位，環境衛生、治安、車輛和綠化管理也存在很多問題。因此對小區居民生活質量和社區和諧造成了持續不良影響。結合翡翠小區現狀，筆者認為當前老舊住宅小區及其物業管理普遍存在的問題有：

（一）老舊住宅小區基礎設施損毀，老化嚴重，維修養護難度較大且缺少改造資金

大部分老舊住宅小區的修建時間較早，普遍存在規劃方案簡單、整體布局混亂、配套設施不夠完善等問題。一些房屋不僅存在原有質量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，并且因其建造和使用時間較長，房屋滲水等房屋本體老化問題日益突出。雖然近年來進行一定的綜合治理，但停車場、下水管道等許多配套設施，仍然未能找到有效方法。

除此之外，硬件設施長期失管失修，造成房屋漏水、道路破損、下水道堵塞等問題。基礎設施的修復和改造需要大量資金投入，物業公司難以承擔相關維修費用，而且由于原產權單位交接不規范，導致房屋公共維修資金使用困難。

（二）老舊住宅小區的物業管理收費低，收繳難度大

老舊住宅小區的物業管理費用當前為每月0.5元-1元/平方米，收費和收繳率都不高。有相當一部分老舊住宅小區的居民，由于自身經濟條件、落后的觀念或長期對物業公司不良的印象，對物業服務收費相當抵觸，常有拖交甚至欠交情況。由此物業公司經營壓力逐年遞增，虧損經營又導致物業服務人員勞動報酬降低、人員流動增大、服務質量進一步下降，形成惡性循環。

（三）老舊住宅小區部分居民思想觀念老化，短時間難以改變

不少居民缺少對物業管理的認同感，經常不配合物業公司的舉措。以翡翠小區為例，居民以中老年人為主，大部分還是老一套思想觀念，未形成花錢買服務的思想意識，常常以各種理由拒交或拖交物業費。

（四）老舊住宅小區產權結構多樣復雜，主體不明

不僅住房產權形式復雜多樣，有經濟適用房、商品房、房改房、回遷房等，而且住房的產權人成分復雜，產權形式較多，難以形成一定規模的物業管理區域。若原產權單位出現分立等較大變動，則會對追究責任主體產生較大困難。

三、老舊住宅小區推行物業管理的重要性

（一）物業管理的普遍性和老舊小區居民提高生活品質的訴求

如今，物業管理的方便性和重要性逐漸凸顯并被人們所認識。隨著人們生活水平逐漸提高，對環境和生活質量的要求也更高了，老舊住宅小區的居民也越來越希望在他們的小區能推行專業化物業管理，改善居住環境，提高生活品質。

（二）房管部門自身的改革和發展

隨著傳統房屋治理體制改變，城鎮房管部門逐步擺脫傳統經營治理模式，為走向市場化的物業管理提供了機遇。老舊住宅小區房屋中的單位自管房、直管公房、私房等必然需要進行綜合治理，實現房屋治理物業化、專業化顯得非常必要。

（三）專業化物業管理促進老舊住宅小區改造、改善城市面貌

若能推行規范的物業管理，可以有效改善老舊住宅小區現有的居住條件，使房屋和公共設施得以養護，延長使用壽命。由于老舊住宅小區數量多、面積大，在一定程度上對城市市容產生不利影響。若通過物業管理使其問題得以改善，對改善城市面貌、營造良好城市形象有巨大幫助。

四、老舊住宅小區推行物業管理可采取的措施

（一）加快老舊住宅小區基礎設施更新步伐，提升小區安全度

老舊住宅小區基礎設施落后薄弱是社會發展的遺留問題，只有加大對基礎設施的改造力度，加速推進基礎設施改造，老舊住宅小區才能符合物業管理市場化的基本要求。通過綜合改造、封閉性改造等方式，為小區改造和完善道路、水電氣、網絡等基礎和配套設施，改善小區綠化，規劃停車位等便民設施。同時，為了解決治安隱患，應建設門衛室、安裝或更新電子防盜系統、監控系統等先進的安全設備;采取安保護衛人員定位守崗與不定時流動巡邏相結合的措施，對小區進行持續維護。

（二）政府加大財政扶持力度，促進解決小區改造資金問題

在老舊住宅小區，資金不足是難以推行物業管理的最關鍵因素。為此政府需發揮主導作用，加大財政扶持力度，加大對老舊小區房屋修繕、配套基礎設施建設與維護、治安、停車等方面的投入，尤其是對目前尚不能拆遷的老舊住宅小區，加大資金投入，加強老舊小區改造力度;其次，出臺優惠政策，提高物業公司服務的質量和積極性，鼓勵物業公司入駐老舊住宅小區。

（三）物業公司需全面提升物業服務水平，并在老舊住宅小區加大宣傳力度

服務水平和服務人員素質，是物業公司被廣大居民和社會認可的關鍵。這就要求完善和提高治理服務水平，培養高素養員工隊伍，做到為居民提供方便、及時、全方位的服務。同時為加深小區居民的認同感，須增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準在小區公開展示。

（四）明確老舊住宅小區產權主體，盡快建立業主委員會

解決老舊住宅小區產權混亂問題，需要明確主體，政府主導、多方參與，建立相應工作機制，研究落實老舊住宅小區的產權產籍清理和規劃。另外，還需要在老舊住宅小區盡快建立業主委員會，不僅方便物業公司的服務工作，也可使物業工作得到約束和監督。在居民與物業公司發生矛盾時，業主委員會能夠及時聯系并配合調解，推動物業服務正常有序開展。

（五）結合老舊住宅小區實際情況，實行差異化物業管理

由于各個老舊住宅小區的情況不一致，對此需要結合實際情況，實行差異化物業管理。對足夠條件的小區可由社區居委會籌備召集業主大會、組建業委會，并聘請物業服務企業實行市場化的物業管理。而對一些條件稍差的小區，可采取服務外包與自我管理相結合的方式，也可以暫時采取小區居民自治的模式，待小區各方面條件都成熟后再實施專業化物業管理。

參考文獻：

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