上海局集團公司“三供一業”分離移交工作的思考

張禮春 中國鐵路上海局集團有限公司土地房產部

“三供一業”分離移交是指將原屬于國有企業管理的供水、供電、供暖以及物業管理移交屬地實施社會化管理，并對移交的相關設備設施進行必要的維修改造，達到城市基礎設施的平均水平。上海局集團公司（以下簡稱“集團公司”）“三供一業”分離移交共涉及13.5萬戶鐵路職工，主要分布在上海、江蘇、浙江、安徽三省一市下屬146個區縣。

1 “三供一業”分離移交必要性

1.1 國家頂層設計

國有企業負責職工家屬區的“三供一業”是國有企業承辦的社會職能，與早期企業辦學校、辦醫院一樣，成為體制轉軌過程中的突出矛盾和問題。越早解決，成本越低，有利于屬地政府統籌管理，也是全面深化國有企業改革的前提，解決歷史遺留問題的重要內容。

1.2 企業迫切需求

經過多年的改革發展，國家出臺了一系列政策措施，逐步解決了企業辦社會職能的一些矛盾和問題，但仍然制約國有企業進一步深化發展。只有徹底剝離社會職能，企業才能瘦臃腫之身、建主業之體。以降低運營成本，提高資本回報，聚焦精力發展主營業務。集團公司2016年（移交啟動前）為職工家屬區“三供一業”分離移交投入資金約4743萬元，成為了運輸經營發展中的負擔。

1.3 職工強烈期盼

集團公司管理的鐵路職工家屬區，大多數建于上世紀80、90年代，部分建于50-70年代。“三供一業”設備設施老化，職工生活居住環境不甚理想。雖然集團公司每年都投入維修改造費用，也只能解決影響安全的突出問題，難以達到職工滿意的水平。鐵路職工家屬區“三供一業”移交后將全面維修改造，并由政府機構或社會專業化公司集中統一運營，職工生活條件和居住環境勢必得到很大改善。

2 集團公司“三供一業”分離移交過程中面臨的困難

2.1 移交標準不統一

按照國務院文件要求，分離移交標準由地級市人民政府出臺。地級市政府要求與下屬區縣簽訂分離移交正式協議。鐵路分離移交工作啟動早，集團公司管內的三省一市以及下屬地市相關政策落地時間較晚，屬地政府以接得住、管的好為由，提出各種要求。要求解決超出財政補助范圍的項目，如將物業管理過渡期補貼、抗震加固納入移交費用；要求整體劃撥小區土地和物業以外的房屋資產，將家屬區的臨街商鋪和空置住房一并移交；要求補齊已按規定使用的公共設施維修資金等等。

2.2 移交任務重時間緊協調難度大

按照國務院文件要求，移交工作于2018年年底前基本完成，2019年起國有企業不再以任何方式為職工家屬區“三供一業”承擔相關費用。集團公司分離移交涉及42個地市以及下屬146個區縣，需要協調難度高，工作量大。職工家屬區共涉及一千余個，鐵路沿線住宅與生產用房交織，歷史遺留問題很多，僅相關土地、房產移交范圍梳理確定就須耗時數月。

2.3 移交改造成本費用大

移交程序方面，屬地政府提出“先改造，后移交”，即由集團公司維修改造完成后移交給屬地政府。鐵路職工家屬區老舊，需要維修改造的范圍多，長三角經濟發達的地區住宅維修改造成本較高，屬地城市基礎設施平均較好。對于屬地政府和住戶而言，希望本次改造的內容越多越好，越徹底越好。而維修改造財政補助資金限制在每戶0.75萬元，達不到部分地區希望的維修改造效果。

2.4 職工思想顧慮

部分特別老舊家屬區職工寄希望于屬地政府征收，擔心因維修改造推遲征收（拆遷）計劃。職工家屬區移交前物業管理費用低，移交后，市場競聘的物業公司可能增加物業管理費用，擔心市場物業公司有棄管的風險。不少鐵路公房租金標準和屬地政府的不一致，移交后與地方接軌，職工擔心公房租金調高，影響住房成本。

3 集團公司“三供一業”分離移交的推進思路

3.1 成立機構

一是領導小組。集團公司主要領導擔任組長，分管領導和地區辦事處主任任副組長，統籌協調推進“三供一業”事項。二是議事機構。科信、企法、計統、財務、勞衛等專業部門，共同做好分離移交協調、方案確定、資金申報及提供專業意指導意見；宣傳部門積極宣傳，讓廣大職工了解移交政策，理解利民舉措，為移交工作營造一個良好的環境。三是協調機構。自上而下對接各級政府，集團公司成立地區辦事處、窗口單位（車務站段）、移交單位的多級協調機構。

3.2 摸清家底

針對集團公司點多、線長，家屬區沿線設立的特點，組織各相關單位摸清職工家屬區現狀，詳細掌握房屋屬性、地理位置、土地四至等基本設施狀況，理清生產用房交織的問題，進一步梳理核實固定資產臺賬等相關情況。

3.3 形成協調機制

集團公司層面：采用路地會談、涉鐵工作、專題匯報等多種形式加大與省政府協調力度。鐵路辦事處層面：重點與省國資委、各地市進行對接協調，懇請省國資委出臺指導意見或方案，適時召開專題會議對鐵路“三供一業”分離移交工作進行布置。窗口站段層面：各車務站段負責協調所在地市政府，形成有效的協調機制。各移交主體單位：與窗口單位緊密配合，直接對接相關問題與進程協商，推動分離移交工作。

3.4 建立工作流程

“三供一業”分離移交主要涉及協議簽訂、管理權移交、維修改造、資產移交以及資金申請這5個方面。相關推進流程及實施內容見表1。

表1 集團公司物業分離移交推進流程及實施內容

3.5 把握資金清算申請窗口期

分離移交和維修改造工作的推進，補助資金是最重要的保障，一旦錯過資金申請的時機，移交工作將陷入兩難的境地。為此集團公司成立清算專班，對照財政部文件提出的正式協議、管理職能、維修改造和資產劃轉4項條件，與接收單位逐棟房屋現場確認，及時盯控家屬區維修改造進度情況，推動移交資產的核實、審計并完成資產移交協議的簽訂。對于清算涉及的相關資料，分細化工作方案，倒排期限，及時上報有關清算文件資料，確保清算到應得維修改造補助資金。

4 對推進分離移交的幾點思考

4.1 關于強化分離移交推進力度

國務院、國鐵集團均對推進分離移交的時間節點有明確的要求，集團公司為強化推進力度，每月召集地區推進工作組、協調主體單位、移交主體單位，召開“三供一業”分離移交工作推進會，研究推進過程中的難點問題，督促加快推進分離移交工作。對照“三供一業”分離移交工作目標，每周檢查目標的完成情況，形成“三供一業”工作周報，關鍵時間節點每日跟蹤各單位推進情況。通過召開專題工作會，就工作推進過程中遇到的難點和問題進行討論，提供解決辦法，必要時上報領導小組進行決策。通過目標制定、任務分解、督促推進，任務實施，閉環結果，將每個環節都做到“精細”，環環相扣，確保分離移交工作得到有效的推進。

4.2 關于把握移交商談政策

地方政府提出的附加條件，實質是移交成本的分擔問題。集團公司本著既有利于整體移交，又合理維護鐵路企業自身和長遠利益的原則，發揮綜合資源優勢，實施捆綁移交。在充分論證的基礎上，經決策確需無償劃撥的土地或房屋資產，按程序接收方必須是當地政府部門，或政府部門指定的國有企業，杜絕國有資產流失。利用各種機會和資源，對提出的不符合政策規定與不合理的附加條件，堅決、果斷地用政策與地方政府商談。比如，對公共設施維修資金與外墻保溫等問題，堅持現狀移交是符合國務院文件精神的。同時集團公司也換位思考，認識到過去對職工家屬區不管以何種方式，肯定是要投入的；現在移交出去，地方企業同樣也需要成本核算，對于地方政府有明確政策或規定的，要從移交工作大局出發，不能因一時一事，影響移交整體工作。

4.3 關于推動歷史遺留問題的解決

老舊住宅因相關資料缺失，用地手續不完善，錯過地方規定的房改時間節點等問題導致無法房改辦證；房屋病害和違章搭建等問題；相關從業人員的安置。眾多移交項目中涉及歷史遺留問題，涉及鐵路現行規定與屬地政策差異問題，在分離移交時都顯現出來，處理起來非常棘手。這些問題的解決需要做大量的工作，亟須利用政策據理力爭，權衡得失靈活處置，及時化解和消除遺留問題的影響。比如，對于老舊住宅房改辦證的問題，在與地方政府商定移交協議時，就約定了先移交后處理的原則，協商推進妥善解決。在實際移交過程中，結合自然資源部《關于加快解決不動產登記若干遺留問題的通知》文件精神，按照先易后難，成熟一批解決一批的原則，有效推動歷史遺留問題的解決。

4.4 關于爭取到廣大職工及家屬的理解和支持

任何一項改革的措施都會帶來變化的風險，將“三供一業”的惠民政策宣傳到位，使廣大職工及家屬轉變觀念，讓業主依法實現自治管理，接受物業管理的有償模式，也享受到高水平的物業服務。讓職工及家屬能理解適當犧牲眼前利益，獲得更長遠的利益。比如在維修改造的過程中，屬地政府決定先拆除違章建筑再進行維修改造，啟動之初很多職工有抵觸情緒。在屬地政府聯合執法完成違章建筑拆除后，又進行了全面改造，小區面貌煥然一新，無論是小區的居住品質，還是住房的價值都有了提升，實現多贏的效果。職工對移交后的改造效果的比較滿意，也愿意聘請專業物業公司維護好小區，進而轉變為理解移交，支持移交工作（見圖1）。

圖1 安徽宿州幸福村鐵路家屬區改造前后對比

5 結束語

國有企業“三供一業”物業職能移交工作涉及面廣，具有很強的專業性和政策性，在減輕國企負擔的同時，還直接牽扯到廣大國企職工切身利益。在具體的移交中難免遇到各種各樣的問題。集團公司在“三供一業”物業職能移交中本著“以人為本”的原則，加大宣傳力度，2021年初，70%的鐵路職工家屬區完成了維修改造。2020年中央下發專門文件，加快推進城鎮老舊小區的維修改造工作。集團公司管內相關省、市也相繼下發了相關文件，推進老舊小區住宅的維修改造工作。目前暫未改造的小區，均已納入后續政府維修改造計劃，結合屬地政府的規劃，全面完成維修改造工作，讓老舊的鐵路職工家屬區達到城市基礎設施平均水平。