物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的探討

楊波

摘要：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，我國各個(gè)行業(yè)都在積極進(jìn)行創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，其中物業(yè)管理企業(yè)也面臨著全新的挑戰(zhàn)。企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了物業(yè)管理企業(yè)未來的發(fā)展形勢，應(yīng)借助內(nèi)部控制機(jī)制，保證物業(yè)管理企業(yè)未來的穩(wěn)健發(fā)展。文章對內(nèi)部控制在物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)揮的重要作用進(jìn)行了探討，針對物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀，提出了物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的策略分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;企業(yè);內(nèi)部控制;發(fā)展;服務(wù)

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的競爭愈發(fā)激烈，物業(yè)管理企業(yè)是現(xiàn)代化社會(huì)新興起的行業(yè)之一，企業(yè)的發(fā)展取決于整體的服務(wù)質(zhì)量高低。為保證物業(yè)管理企業(yè)的績效能夠達(dá)到穩(wěn)定增長的狀態(tài)、提高企業(yè)整體綜合實(shí)力，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將自身的優(yōu)勢放大、不斷拓寬市場領(lǐng)域，通過內(nèi)部管理控制機(jī)制的完善，致力于提高的市場競爭力，優(yōu)化財(cái)務(wù)策略、建設(shè)良好的內(nèi)控氛圍，為企業(yè)未來的穩(wěn)定發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

一、內(nèi)部控制在物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)揮的重要作用

（一）提高物業(yè)管理企業(yè)綜合競爭力

在國內(nèi)的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)而逐漸興起的一個(gè)新型行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)紅利可觀，現(xiàn)實(shí)中，很多物業(yè)管理企業(yè)管理理念仍較傳統(tǒng)，存在收費(fèi)不合理、服務(wù)水平較低等現(xiàn)象，嚴(yán)重降低了物業(yè)管理企業(yè)的整體收益率，甚至一部分物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。隨著物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈，為提高企業(yè)自身的綜合競爭力，借助物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理控制是必然的趨勢，強(qiáng)化內(nèi)部控制的效果，優(yōu)化和完善財(cái)務(wù)策略，加強(qiáng)審計(jì)考核體系建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部員工專業(yè)素養(yǎng)的提升，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的綜合競爭力。

（二）保證物業(yè)管理企業(yè)的資金使用合理

在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)行發(fā)展中，通過切實(shí)有效的內(nèi)部控制措施可以保證物業(yè)管理企業(yè)的資金使用效率，合理使用資金以達(dá)成預(yù)期中的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制工作，需要將更多的人力和資金投入到財(cái)務(wù)管控中，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)控制重要作用的重視和應(yīng)用，動(dòng)態(tài)追蹤物業(yè)管理企業(yè)中每項(xiàng)資金計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)對各項(xiàng)資金的有效控制，通過對上一次使用資金的情況，對下一次的資金預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。保證完成預(yù)期內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)資金計(jì)劃，減少在企業(yè)內(nèi)部發(fā)生機(jī)會(huì)主義行為的幾率，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部資金使用效率的提升。

（三）提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量

在現(xiàn)代化社會(huì)的發(fā)展中，中國的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)決定了各個(gè)企業(yè)之間的競爭方向，目前的物業(yè)管理企業(yè)競爭，不僅僅是停留在價(jià)格競爭和規(guī)模競爭的階段，而是要將發(fā)展目標(biāo)落實(shí)在高質(zhì)量的企業(yè)未來發(fā)展中，不斷提高服務(wù)水平，強(qiáng)化產(chǎn)品質(zhì)量，保證滿足客戶的要求。在全新的時(shí)代特點(diǎn)和時(shí)代發(fā)展要求下，物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)面臨著更具挑戰(zhàn)性的機(jī)遇，作為新興起的行業(yè)，在全新的市場競爭中建立起高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系。通過內(nèi)部控制管理能夠強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)業(yè)主的需求，對市場進(jìn)行全面分析，在不斷變化的市場環(huán)境中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理控制建設(shè)，保證物業(yè)管理企業(yè)的高質(zhì)量服務(wù)，為未來的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（四）降低企業(yè)未來發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)

通過物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制措施，可以針對可能對企業(yè)發(fā)展造成不利影響的風(fēng)險(xiǎn)，真正實(shí)現(xiàn)防患于未然，通過物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管控，提高企業(yè)的管理水平，保證財(cái)務(wù)各項(xiàng)信息的準(zhǔn)確性，為物業(yè)管理企業(yè)的決策提供有效的參考支持。完善的內(nèi)部控制措施能夠預(yù)防壞賬情況的發(fā)生，提高應(yīng)收賬款的回收率，預(yù)防可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。降低物業(yè)管理企業(yè)的庫存成本，借助內(nèi)部控制提高資金的使用效率，在激烈的市場競爭中，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展。

二、物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）對內(nèi)部控制管理的重視不足

在目前的物業(yè)管理企業(yè)中，普遍存在對內(nèi)部控制管理重視不足的問題，部分物業(yè)管理企業(yè)的管理人員對內(nèi)部控制存在認(rèn)知偏差，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)就是簡單的物業(yè)管理服務(wù)公司，這樣的思想誤區(qū)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行中將內(nèi)部管理的重點(diǎn)放錯(cuò)了位置，管理中偏重物業(yè)款項(xiàng)催繳、記賬、財(cái)務(wù)收支等工作，忽視了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提升和整體的高質(zhì)量運(yùn)營。另外，在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部，沒有形成明確的內(nèi)部控制文化，缺少完善的培訓(xùn)機(jī)制，針對基層的工作人員缺少對專業(yè)素養(yǎng)和思想意識方面的培訓(xùn)，導(dǎo)致建設(shè)控制機(jī)制的工作被限制在一定框架內(nèi)，在成本管控、費(fèi)用使用、操作等各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問題，物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制管理工作流于形式。

（二）內(nèi)控機(jī)制不完善

在物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理控制中，依托于基礎(chǔ)的內(nèi)控管理機(jī)制才能保證企業(yè)的管控工作效率。根據(jù)目前的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際情況來看，在企業(yè)的內(nèi)部缺少明確的職能分工制度，內(nèi)部管理控制機(jī)制尚未完善，各個(gè)部門之間、各個(gè)崗位之間的制衡監(jiān)督關(guān)系缺失，對內(nèi)部控制的執(zhí)行形成了制約。另外，內(nèi)部控制措施需要完善的人員激勵(lì)制度、內(nèi)部監(jiān)督制度、預(yù)算和成本控制制度等，但是物業(yè)管理企業(yè)中的管控機(jī)制不完善，使相關(guān)的規(guī)章制度沒有真正設(shè)置和執(zhí)行到實(shí)際的工作中，給物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行和管理埋下了一定的安全隱患。

（三）收費(fèi)管理控制缺陷

物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)單位組織，最終的目的是企業(yè)的盈利效益，但是目前的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際運(yùn)行中，企業(yè)的收費(fèi)管理環(huán)節(jié)存在嚴(yán)重的不足問題，包括費(fèi)用管理不透明、收費(fèi)管理混亂等，另外，由于物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不高，但是物業(yè)的管理費(fèi)用較高，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的客戶滿意度和社會(huì)聲譽(yù)受到不利影響，收取物業(yè)費(fèi)用存在困難。此外，還有部分企業(yè)為了提升自身的競爭優(yōu)勢、打擊行業(yè)內(nèi)的其它企業(yè)，大大降低了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這對企業(yè)未來的發(fā)展造成了嚴(yán)重的損害，導(dǎo)致企業(yè)處于長期虧損。

（四）信息溝通機(jī)制不健全

在物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營和管理中，存在多項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，需要在企業(yè)的各個(gè)部門中及時(shí)傳輸和溝通，為企業(yè)的投資決策活動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)識別提供數(shù)據(jù)支持。但是目前的物業(yè)管理企業(yè)涵蓋了多個(gè)下屬機(jī)構(gòu)和部門，分散性較強(qiáng)，阻礙了信息互通，缺少信息反饋等信息溝通機(jī)制不健全的問題，嚴(yán)重影響著企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控管理，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)方面的隱患。

三、物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的策略分析

（一）增強(qiáng)企業(yè)人員的內(nèi)控意識

優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理控制，要強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)工作人員的內(nèi)控意識，實(shí)現(xiàn)全面、系統(tǒng)的內(nèi)部控制。針對物業(yè)管理內(nèi)部控制工作的業(yè)務(wù)流程，對內(nèi)部控制應(yīng)用的重要性形成正確的認(rèn)知，在管理層和執(zhí)行層將內(nèi)控意識融入到內(nèi)部控制管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制管理人員應(yīng)對市場上企業(yè)所扮演的角色進(jìn)行重新的定位，打破固有的作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)配套工具的思想，宣傳和貫徹內(nèi)部控制的理念，在企業(yè)文化中強(qiáng)調(diào)內(nèi)部控制管理的重要性，全方位促進(jìn)全員對內(nèi)部控制工作參與度的提升，完善內(nèi)部控制管理的環(huán)境，為企業(yè)未來的發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

（二）健全內(nèi)部控制管理機(jī)制

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)明確內(nèi)部控制管理的目標(biāo)，真正將責(zé)任落實(shí)到各個(gè)部門和崗位層面中，對各個(gè)職能部門的工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，提高企業(yè)業(yè)務(wù)操作流程和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)程序的規(guī)范性。健全內(nèi)部控制管理機(jī)制，優(yōu)化和完善績效考核管理環(huán)節(jié)，將內(nèi)部控制管理制度覆蓋到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，樹立起物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管控人員的風(fēng)險(xiǎn)意識和責(zé)任意識，評估和識別潛在的風(fēng)險(xiǎn)。提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，通過購買保險(xiǎn)、模擬演練等方式，降低操作不當(dāng)問題的發(fā)生幾率，預(yù)防潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性

物業(yè)管理行業(yè)的主要成本是維護(hù)設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地的費(fèi)用和日常管理的人工費(fèi)用，作為資金密集的輕資產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)管理公司應(yīng)制定完善的業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保證其合理性。根據(jù)作業(yè)成本法，按照客戶和產(chǎn)品的種類，對物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)測，構(gòu)建成本管理體系，提高企業(yè)內(nèi)部控制的管理成效。結(jié)合企業(yè)內(nèi)部和外部的環(huán)境，提升企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃合理性，增加經(jīng)濟(jì)利潤。將提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益作為重點(diǎn)，在保證為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)同時(shí)，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

（四）強(qiáng)化內(nèi)部信息溝通

提高物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行效率，離不開健全的信息溝通機(jī)制，為信息傳輸效率提供保障。物業(yè)管理企業(yè)的各個(gè)職能部門應(yīng)促進(jìn)信息共享，加強(qiáng)交流和協(xié)作，針對內(nèi)部管理構(gòu)建起完善的信息溝通機(jī)制，強(qiáng)化信息溝通。在實(shí)際的物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行中，引入各種先進(jìn)的技術(shù)、軟硬件，借助ERP系統(tǒng)，將企業(yè)的收入管理業(yè)務(wù)流程結(jié)合其中，提高企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目核算工作效率。針對企業(yè)的資產(chǎn)采購、后期維護(hù)、庫存管理等環(huán)節(jié)，控制好采購的投入成本，構(gòu)建完善的資產(chǎn)使用臺賬模式，結(jié)合信息系統(tǒng)和各項(xiàng)業(yè)務(wù)模塊，促進(jìn)企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值核算效率提高。

四、結(jié)語

綜上所述，為了保證物業(yè)管理企業(yè)未來的穩(wěn)健發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的控制管理工作作為企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)管理人員加強(qiáng)對內(nèi)部管控的重視，針對企業(yè)運(yùn)行和發(fā)展中存在的實(shí)際問題，強(qiáng)化管理意識，加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)部控制措施的建設(shè)。通過對業(yè)務(wù)流程、管理機(jī)制的優(yōu)化和完善，增強(qiáng)內(nèi)部溝通，建立起切實(shí)有效、健全的內(nèi)控管理體系，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)綜合競爭力的提升。

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（作者單位：河南新田物業(yè)服務(wù)有限公司）