智慧物業，無邊界的服務

肖建平，周正

廣州市設計院

1 智慧物業服務行業發展趨勢

物業服務已經成為包括社區、寫字樓、醫院、學校等各種建筑業態中均不可缺少的一項管理服務內容。隨著技術的發展，許多物業管理單位已經開始著手分析如何將信息化與物業管理相互關聯，在增加物業服務技術水平的同時，開創數據驅動管理、人機協同、跨界融合的建設理念。物業服務行業的這些舉動，恰好也高度符合國家提出的《關于促進人工智能化和實體經濟深度融合的指導意見》相關要求。不難預見，智慧物業服務行業將很快打破原有的框架束縛，注入新技術、新活力。

2 智慧物業服務何去何從

原有的物業服務結構趨向單一化、標準化，主要是房地產開發的衍生物，更多的是承接物業的基礎管理，比如保安、維修、日常設備維護、公區清潔等等，傳統的物業功能簡單，對人員要求不高，運營模式也僅僅是靠收取業主物業管理費這一項來保證整個物業團隊的運作。而這樣的服務理念與運作模式，很顯然已經落后于時代的需求，因此，物業同業主之間的矛盾事件也經常出現，很難調和。

在移動互聯網，云計算技術推動下，物業平臺云化、移動化。物業服務的界限不再受制于科技水平，可以擺脫以往人力資源不足、問題發現不及時等種種困境。通過高效的管理手段與信息化業務流程，物業服務的功能與內容都會得到質的提升。

當然，隨著人們生活水平的提升，對于日常的服務要求也在進一步擴展，在“AI+IoT”技術的背景下，智慧物業圍繞人、基礎設施、空間，足以打破原有單一服務框架的束縛，引入更多元化的服務理念。有統計機構做過預測，在全國，同人民居住生活密切相關的服務領域，現階段至少有萬億元的資本市場，從交通到生活，從購物到養生，涉及種類眾多。而這些，其實都可以從物業行業服務入手，進行拓展與研究。所以，物業的無邊界服務，既有市場可言，又會為身在其中的業主帶來更優質的便利生活。

3 智慧物業關聯應用—從服務到無邊界服務

所有的物業服務過程均會產生大量的數據，而每一項數據，都有其發揮作用的領域，需要挖掘與掌握，為外部互聯做基礎，只有基礎服務完善，才能充分對外部關聯增值內容進行構建與宣傳。

生活服務平臺：全面打通外放服務機制，實現包括餐飲服務、出行服務、養老服務、醫療服務、結婚服務、交友服務等全方面物業服務，允許預約、評價等多種形式。

商業合作伙伴：通過物業打通網上商城服務，支持包括社區生鮮、蔬菜、電器，以及服務商城等，打造物業管理服務商圈，聯合周邊商業，實現互利共贏。

構建全面生活圈：打造社區圈、婚戀圈、實時溝通圈等，突破傳統物業的束縛，全方面實現以人為本的快樂生活服務理念。

生活健康平臺：構建健康服務系統，支持包括健康產品、健康管理等輔助功能，面向老人的養老、面向住戶的醫療服務，鏈接外部醫院、私人醫生、社區醫護等多方面內容，保證服務的面面俱到。

4 智慧物業物聯大數據平臺——從內部打通物業數據應用（見圖1）

圖1 智慧物業數據平臺構建模型

物聯接入：適配廣泛的物聯設備類型使智慧物業可以方便快速的接入物聯數據，大大降低物聯數據接入的難度、周期及成本，為智慧物業應用提供物聯數據基礎。

AI 應用：構建智慧物業業務場景數據模型庫，使得基于智慧物業的數據模型搭建更便捷、更快速，成本更低，沉淀數據應用的場景。

全景應用：基于物業的空間地理信息，構建3D 智慧物業、3D 業務場景，聯動各類物聯、業務數據，實現全景指揮、應急聯動、決策分析。

物業物聯全息大數據獲取：基于物聯大數據技術，橫向打通各業務子系統的業務和數據壁壘，構建統一的全息物業大數據資源池；基于物聯AI 技術，實現傳統物業資產與新型物聯智能設備（燈桿、垃圾桶、攝像頭、人臉識別門禁）統一融合；通過物聯AI 技術客觀、實時感知物業運行狀態，降低人工投入，主動發現問題，提升效率。

挖掘智慧物業場景應用：基于視頻識別實現人員跟隨、陌生人員識別等場景應用；基于時序數據異常檢測，識別設備故障、人員變化、異常告警。

圖2 智慧物業平臺搭建架構

5 智慧物業落地意義

物業服務實際上同人民日常生活息息相關，在眾多智慧服務中是最接近客戶群體的一種，針對智慧物業的落地，一些企業已經嘗試把建筑的底層數據進行打通，開拓新的系統構建形式，在這些基礎數據上，物業服務可以充分研究利用與拓展，在大數據挖掘與AI、物聯網+的思維理念下，更容易發揮物業服務人民生活最后100m 的區位優勢（見圖2）。不僅能帶來更優質的服務，也可以更好的實現物業方的持續發展。

5.1 以科技為主軸，通過物聯網技術實現無空間邊界、時間邊界的服務

以“智慧物業管理+人性化服務”雙輪驅動，利用現有的各項技術手段，將“數據”這一無論哪種智慧產業下的核心內容，充分的利用挖掘出來，開拓基于“科技+服務”的無邊界發展模式，順應人民生活的便捷需求，打破傳統意義上的空間限制、時間限制，則有可能完成物業服務的根本變化，通過智能化分析，降低企業消耗，同時增加業務能力，提升組織功效將變得不那么難以實現。

5.2 以人本為核心，物業服務平臺化，打造人性化物業服務

服務的最終理念就是一切以人為本，始終將人民的需求放到服務的首要考量內容，摒棄傳統、落后的服務形式，通過數據平臺化和物業人性化的核心思想，圍繞生活、商業、價值構造全面升級的物業體驗，將出行、便民、惠民構建成平臺的核心，通過基礎業務、擴展業務等，形成最終的無邊界服務理念，帶給人民更好的體驗，帶給公司更有競爭力的價值實力。