探究重慶市商業商務房地產去庫存對策

馬云輝

一、引言

自2016年全國范圍內開展房地產去庫存工作以來，重慶市按照相關工作要求，加快制定和完善了房地產調控措施，房地產去庫存取得了明顯成效，但以商業營業用房和辦公樓構成的商業商務用房去庫存壓力仍然較大，已成為影響房地產開發企業和房地產市場健康發展的重要因素。因此，加大商業商務地產去庫存工作力度，推進商業商務空置樓宇開發利用，對于化解房地產市場風險、規范行業有序運營、促進經濟社會健康發展具有重要意義。

二、重慶市商業商務房地產庫存現狀和特點

通過對重慶市商業商務房地產歷史數據分析，重慶市商業商務房地產庫存總體呈現“數量上庫存規模長期處于高位運行、去庫存壓力大，空間分布上主城都市區庫存多、兩群地區庫存少”的特征。從庫存總量看，2019年底，全市商業商務房地產庫存面積總計639萬平方米，其中，辦公樓庫存面積103萬平方米、占商業商務房地產庫存總面積的16.2%，商業營業用房庫存面積537萬平方米、占商業商務房地產庫存總面積的83.8%。從空置時間看，空置1年以內（待銷）的有148萬平方米、占比23.2%，空置1～3年（滯銷）的有301萬平方米、占比47.1%，空置3年及以上（積壓）的有190萬平方米、占比29.7%。從區域分布情況看，重慶市商業商務房地產庫存主要集中在主城都市區（包括中心城區和主城新區），2019年，中心城區、主城新區、渝東北三峽庫區城鎮群（以下簡稱渝東北），渝東南武陵山區城鎮群（以下簡稱渝東南）四個區域商業商務地產庫存面積分別為315萬平方米、215萬平方米、70萬平方米和39萬平方米，占比分別為49.3%、33.7%、10.9%和6.1%。從變動趨勢看，伴隨著房地產市場快速發展，重慶市商業商務房地產庫存總量快速提升，在2016年達到歷史高點的730萬平方米，之后，庫存總量呈現一定的下降趨勢，但與住宅商品房庫存面積六成以上的下降幅度相比形成巨大反差，2019年比2016年庫存總量下降91萬平方米，下降幅度僅為12.5%。 從去化周期看，商業商務樓宇去庫存難度較大，以2019年底數據為例，全市超過600萬平方米的商業商務房地產庫存面積，按照狹義庫存去化周期 計算，重慶市商業商務地產庫存去化周期分別為14.8和15.4個月，與2018年相比又有所增加；如果按照廣義庫存去化周期 計算，重慶市商業商務地產庫存去化周期則分別需要107和128個月。

三、重慶市商業商務房地產去庫存壓力大的原因分析

雖然為保證商業商務房地產市場平穩健康發展，重慶市加大了去庫存力度，并出臺了相關政策文件，但去庫存壓力大的態勢并沒有得到根本改變。除了總量過剩，樓宇功能過時、市政配套設施不足、專業服務業不健全以及樓宇經濟相關業態發展滯后等，也是加劇商業商務樓宇去庫存壓力大的重要影響因素。大規模集中建設、配套基礎設施、人口數量及商業商務氛圍的成熟又相對滯后，不可避免增加了商業商務樓宇的空置壓力。受經濟下行和電商迅猛發展等影響，傳統商業服務業市場空間受到擠壓的同時，商務咨詢、信息服務、中介服務、辦公服務等現代服務業發展不健全，導致短期內商業商務樓宇的吸納速度不會有太大變化。從樓宇經濟發展角度看，重慶市樓宇產業聚集效益低，特色樓宇不突出，樓宇經濟類型趨向多元化、總部經濟發展相對滯后，無法形成較強的綜合競爭力。早期開發的商業商務樓宇以出售為主，導致同一樓宇內產權分散，不利于樓宇經濟發展統一規劃、統一管理，也不利于產業鏈的水平整合和垂直整合，在空間上難以形成特色樓宇群。從服務樓宇經濟發展角度看，針對高端商業商務需求的精細化物業服務等配套服務相對滯后。此外，商業商務樓宇周邊的交通、停車、設施設備等配套不健全，餐飲、休閑娛樂等生活服務水平低等問題，也在一定程度上制約了樓宇經濟發展。

四、推進商業商務房地產去庫存的對策建議

推進商業商務房地產去庫存，應從“控制增量、盤活存量”兩條線入手。一是從規劃、土地、信貸等供給側，合理控制商業商務樓宇增量；二是多策并舉，加大對空置樓宇的開發利用程度，聚焦樓宇品質提升、發展環境優化，加快高端要素聚集和產業能級提升，推進產業業態整合和轉型，在盤活存量的基礎上激發增量，確保重慶市商業商務房地產市場持續健康穩定發展。

1.強化規劃的引領性和約束性

針對重慶市商業商務房地產庫存規模大、去化周期長的實際，增強土地對房地產市場的調控功能，調整商業商務樓宇建設用地供地節奏，從源頭上保障房地產市場供需平衡。對于配套成熟區域，順應互聯網發展帶來的購物方式、生活方式、消費方式變化及商業業態轉型趨勢，控制賣場加門面傳統物業增量。對于新開發片區，要遵循商業商務集中布局、商業服務業聚集發展的規律，從城規、土規留足發展空間，但考慮到產業布局及人口布局具有滯后性的特點，在供地上把握開發時機，控制供地節奏。對城市綜合體之外的新開發住宅小區，應進一步從規劃上放開商業配套比例管控，給開發商更多的靈活性。以促進樓宇經濟發展為出發點，結合城市建設和產業發展等規劃，從既解決產業發展用地、又盤活空置樓宇資源的角度出發，將商業商務房地產庫存的開發利用與產業發展、樓宇經濟發展統籌謀劃，做好樓宇經濟空間發展規劃和產業發展規劃編制，引導樓宇經濟的合理集聚和布局優化。

2.推進商業商務樓宇功能轉型利用

一是大力發展租賃服務業，在房住不炒以及穩地價、穩房價、穩預期的大背景下，支持自持商業商務樓宇業主或專業投資業主，利用商改住商務房源發展規模化的房屋租賃業務，培育住宅租賃市場，促進房地產市場向租售并舉的模式轉型發展。同時，以重慶市建設國際消費城市和世界知名旅游目的地為契機，支持社會資本，利用空置商業商務樓宇和閑置民房發展城市假日酒店、長租公寓和精品民宿。

二是推進部分功能過時的庫存商業商務樓宇向公共停車場轉型利用。針對當前中心城區商業商務聚集區、行政辦公聚集區以及學校、醫院周邊等普遍存在的停車難問題，盡快制定商業和寫字樓改鋼結構停車樓方案，并制定配套政策，推進有條件有需求有意愿的庫存商業商務樓宇進行轉型利用。

三是推進部分閑置商業商務樓宇向機關企事業單位辦公用房轉型利用。針對目前部分機關事業單位辦公用房存在的房屋老舊、空間布局不合理、交通環境較差、配套設施不全以及統一管理成本高、管理效率低、服務對象便利度差等突出問題，可采取調劑使用、置換、出租等方式，解決機關企事業單位辦公用房需求。

四是推進部分閑置商業商務樓宇公共服務等民生用房轉型利用。通過政府統一回收、統籌利用的方式，滿足社區公益用房、便民服務用房、幼兒園、醫療康養機構等公共服務和民生工程用房需求，推進空置商業商務樓宇利用。鼓勵探索轉型發展“一老一小”生活性服務業，通過政府購買方式或者政府支持下，選擇恰當空置商業商務樓宇舉辦民辦普惠幼兒園或者公辦幼兒園，鼓勵相關市場主體有效利用空置樓宇開展相關養老業務。

3.推進商業商務樓宇業態轉型利用

通過引導樓宇統籌經營、豐富產業業態、培育特色樓宇促進行業聚集、打造產業空間聚集功能性平臺，促進空間功能分區，全面提升樓宇經濟聚集效益，促進閑置樓宇利用。

一是針對商業商務樓宇普遍存在的混業經營問題，推進多模式整合。按照“突出主業”的原則，對區位相近、功能相似、配套相同的商業商務樓宇內相關產業進行摸底，對入駐率低、注冊率低、貢獻率低以及與主導產業定位不相符的樓宇進行功能置換和業態整合。支持和推進大業主統籌經營、物業管理公司統籌的代理經營、專業資產經營機構統籌的資產整合經營等產權整合方式，促進產權分散的一大批存量物業統一功能定位、統一業態、招商引資、統一服務標準等，提升品牌形象和經營水平。

二是結合現代產業發展要求打造特色樓宇及樓宇產業園。以培育特色樓宇、品牌樓宇為重點，打造金融、總部、商務、科技服務、文化創意、軟件信息等特色樓宇，支持產業聚集程度高效益好的樓宇群向樓宇產業園發展。支持市場投資主體包括物業持有人，利用商業商務物業發展“雙創中心”“孵化中心”“文化創意產業園”“互聯網產業園”等公共技術服務平臺。

三是以豐富產業業態激發市場需求。提升現有商業檔次，聚集高端商業元素，推進優勢傳統商貿業向現代商貿業轉型；引導和鼓勵發展新興服務業，重點發展以商務咨詢服務、信息服務、中介服務、辦公服務等專業服務業，以時尚消費、文化體驗為主題培育文化創意產業，以餐飲娛樂休閑、體育休閑、文化休閑、都市旅游休閑等為重點的都市休閑產業；以軟件服務、數據處理、服務外包等為重點的信息及軟件服務產業。

4.完善樓宇經濟發展的配套服務

完善商業商務區步行系統、以停車位和接駁交通為重點的交通系統設施配套水平，改善樓宇內外的公共休閑空間、綠化空間，營造舒適便利的商業商務環境。充分考慮目前商務樓宇服務配套由周邊配套向樓內配套的發展趨勢，為樓宇餐飲、樓宇休閑等業態提供空間和專項設施設備；在商業商務樓宇周邊區域適當發展品牌性商業零售、餐飲、健身、休閑、文化娛樂等休閑娛樂場所，形成“品位休閑”與“活力創業”的互動發展。發揮大型中介服務機構作用，加快商業樓宇數字化運營服務。整合招商、租賃、物業服務及設施設備維護與管理，利用大數據、信息化、標準化手段，推進商業樓宇的全周期運營數字化進程。

五、結語

商業商務房地產作為房地產市場重要組成部分，大量的庫存不僅影響房地產行業自身健康發展，對與之相關聯的金融、建筑、建材等行業均會帶來不利影響，如不及時予以紓解，極易形成惡性循環，進而影響整個經濟社會的平穩健康發展。因此，需要及時掌握商業商務房地產庫存變化情況，進一步建立和完善房地產市場預警機制，探索盤活空置樓宇資源的路徑和措施，加快推進商業商務空置樓宇的開發利用，加大去庫存政策支持力度，促進商業商務房地產市場健康發展。